Erbengemeinschaft Grundstück: Herausforderungen und Lösungen
Erbengemeinschaft Grundstück
- Erbengemeinschaft Grundstück: So entsteht die Zwangsgemeinschaft: Mehrere Miterben werden gemeinsam Eigentümer eines geerbten Grundstücks und können nur einstimmig darüber verfügen. Das führt schnell zu Konflikten, die mit rechtzeitigem Überblick über Erbschaft, Grundbuch und mögliche Ausschlagung entschärft werden können.
- Nutzung, Verwaltung und Ausgleich: Pflichten klug regeln: Ob Pflege, Erschließungskosten oder eine geplante Bebauung – alle Erben müssen an einem Strang ziehen. Mit klaren Absprachen über Kosten, Aufgabenverteilung und eventuelle Nutzungsentgelte lassen sich Streitigkeiten vermeiden.
- Lösungswege bei Streit: Verkauf, Teilung oder Abschichtung: Einvernehmliche Verkäufe bringen meist den besten Erlös, doch auch Teilungsversteigerungen oder Erbteilverkäufe sind Optionen, wenn ein Miterbe blockiert. Wer sich über seine Möglichkeiten informiert, kann Konflikte zügig lösen und den eigenen Erbteil optimal verwerten.
Inhaltsverzeichnis
- Erbengemeinschaft Grundstück: Welche Besonderheiten gelten hier?
- Entstehung und Eigentumsfragen: Wie gelangt das Grundstück in die Erbengemeinschaft?
- Steuerliche Aspekte bei geerbten Grundstücken: Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer & Co.
- Haus, Wohnung oder Grundstück? – Die wichtigsten Unterschiede für Miterben
- Verwaltung, Pflichten und Unterhalt beim Erbengemeinschaft Grundstück
- Nutzung des Nachlass-Grundstücks durch die Erbengemeinschaft
- Erbengemeinschaft Grundstück: Auseinandersetzung und Grundstück teilen
- Konfliktfall: Erbengemeinschaft Grundstück – Einer will nicht verkaufen
Erbengemeinschaft Grundstück: Welche Besonderheiten gelten hier?
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Erbe antreten. Gehört ein Grundstück zum Nachlass, werden automatisch alle Erben gemeinsame Eigentümer. Bei einem unbebauten Grundstück gibt es keine baulichen Aspekte wie Dächer oder Heizungen. Dennoch ist ein Grundstück Wertgegenstand und erfordert gemeinschaftliche Entscheidungen über Pflege, Nutzung oder späteren Verkauf.
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Sie finden sich also in einer sogenannten Gesamthandsgemeinschaft zusammen. Das bedeutet, dass das Grundstück allen Miterben „ungeteilt“ gehört. Jeder Miterbe hat zwar eine Erbquote, kann aber nicht alleine über „seinen“ Anteil am Grundstück verfügen, solange die Erbengemeinschaft besteht.
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Erfahren Sie in diesem Beitrag alles Wichtige über die Entstehung und Struktur einer Erbengemeinschaft, welche Rechte und Pflichten Miterben haben und wie Sie den Nachlass konfliktfrei aufteilen können. Entdecken Sie praxisnahe Tipps und Lösungswege, um Streitigkeiten zu vermeiden und Ihren Erbteil erfolgreich zu sichern.
Welche Folgen hat die Zwangsgemeinschaft der Miterben am Grundstück?
Man spricht von einer Zwangsgemeinschaft, weil alle Miterben miteinander kooperieren müssen. Wer beispielsweise das Grundstück verkaufen möchte, benötigt die Zustimmung der übrigen Miterben. Es reicht nicht, dass ein Großteil einverstanden ist; in den meisten Fällen ist Einstimmigkeit nötig. So kann es leicht zu Konflikten kommen, wenn unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen.
Warum sollte ich das Erbe ausschlagen können?
Steckt im Nachlass ein Grundstück, das hohe Kosten oder Schulden mit sich bringt, ist es wichtig zu wissen, dass jeder Erbe das Recht hat, innerhalb einer Frist von sechs Wochen auf das Erbe zu verzichten. Dieses Vorgehen nennt man „Erbausschlagung“. Wenn Sie nicht rechtzeitig ausschlagen, gilt das Erbe als angenommen. Dann tragen Sie sowohl die Verantwortung als auch mögliche finanzielle Risiken (z. B. Altlasten, Grundschulden).
Nutzen Sie diese Frist, um sich einen schnellen Überblick zu verschaffen: Liegen Erschließungskosten an, die noch nicht beglichen sind? Gibt es Kreditraten oder sonstige Pflichten? Wenn die Risiken zu groß sind, kann das Ausschlagen des Erbes eine sinnvolle Lösung sein.
Typische Streitpunkte bei geerbtem Grundstück
- Verkauf vs. Behalten: Der eine Erbe will Bargeld, der andere einen Bauplatz.
- Verteilung von Kosten: Ist das Grundstück verschuldet oder fehlen noch Erschließungsbeiträge?
- Pflege und Sicherung: Wer kümmert sich um Bäume, Hecken oder Winterdienst?
- Pflichtteil: Ist ein naher Angehöriger vom Erbe ausgeschlossen oder benachteiligt, steht ihm oft ein Pflichtteil zu. Dieser kann konfliktbeladen sein, wenn das Grundstück den Hauptwert des Nachlasses darstellt und Bargeld fehlt. Wer den Pflichtteil beansprucht, möchte sofort eine Auszahlung. Der Ehepartner oder andere Miterben möchten das Grundstück womöglich behalten. Solche gegensätzlichen Interessen sorgen schnell für Spannungen in der Erbengemeinschaft.
All diese Fragen kann kein Erbe alleine entscheiden. Es müssen alle zustimmen, sodass die gemeinsame Verwaltung in den Vordergrund rückt.
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Entstehung und Eigentumsfragen: Wie gelangt das Grundstück in die Erbengemeinschaft?
Gesetzliche Erbfolge oder Testament?
Hat der Erblasser nichts Besonderes verfügt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bildet sich automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das geerbte Grundstück entscheiden. Niemand darf alleine verkaufen oder verpachten. Liegen hingegen ein Testament oder ein Erbvertrag vor, kann der Erblasser genaue Vorgaben machen, wer das Grundstück wie erben soll. Eine Teilungsanordnung kann sogar bestimmen, dass bestimmte Erben das Grundstück erhalten und andere mit Geld abgefunden werden.
Nachweis im Grundbuch
Spätestens nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig, weil der bisherige Eigentümer verstorben ist. Erben sollten eine Berichtigung im Grundbuch veranlassen. Das geht innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, sofern man ein notarielles Testament, einen Erbvertrag oder einen Erbschein vorlegen kann. Ein Erbschein ist beim zuständigen Nachlassgericht zu beantragen und belegt, wer wirklich Erbe ist.
Das Grundbuchamt trägt die Erben dann gemeinsam ein. Dort steht zum Beispiel: „Anna und Lukas, Erbengemeinschaft“.
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Erfahren Sie, wie Sie die Eintragung und Berichtigung Ihrer Erbengemeinschaft im Grundbuch korrekt durchführen und welche rechtlichen Schritte dabei zu beachten sind. Tauchen Sie ein in umfassende Anleitungen und praxisnahe Beispiele, die Ihnen helfen, geerbte Immobilien effizient und konfliktfrei zu verwalten.
Zieht ein Miterbe nicht mit, dann erscheint der Verkauf eines Grundstücks zunächst mal unmöglich. Aber das ist ein Irrglaube. Es gibt Wege, wie man entweder den Verkauf trotzdem forciert oder zumindest mittelbar den Wert der Immobilie heben kann.
Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz
Steuerliche Aspekte bei geerbten Grundstücken: Erbschaftssteuer, Spekulationssteuer & Co.
Wenn ein geerbtes Grundstück an die Erbengemeinschaft fällt, spielen steuerliche und rechtliche Fragen eine große Rolle. Gerade die Themen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer werden häufig unterschätzt, obwohl sie den Wert des Nachlasses und den Erlös bei einem Verkauf erheblich beeinflussen können.
Erbschaftssteuer und Freibeträge
Für die Besteuerung eines geerbten Grundstücks gelten bestimmte Freibeträge. Ehepartner und Kinder haben meist höhere Freibeträge als entferntere Verwandte. Wird das Grundstück vom überlebenden Ehegatten oder einem Kind des Verstorbenen mindestens zehn Jahre selbst bewohnt, entfällt die Erbschaftssteuer vollständig. Bei Kindern gilt zusätzlich, dass die Wohnfläche des Hauses 200 Quadratmeter nicht überschreiten darf. Ist die Fläche größer, wird nur der überschießende Teil besteuert.
Spekulationssteuer: Wann sie anfällt
Die Spekulationssteuer betrifft den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der sogenannten Zehn-Jahres-Frist. Maßgeblich ist das Kaufdatum des Verstorbenen, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre besessen, fällt beim anschließenden Verkauf durch die Erbengemeinschaft keine Spekulationssteuer an. War das Grundstück vom Erblasser selbst bewohnt, entfällt die Steuer ebenfalls.
BFH-Urteil: Keine Einkommensteuer bei Verkauf aus der Erbengemeinschaft
Laut aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22) fällt beim Verkauf des geerbten Grundstücks durch die Erbengemeinschaft keine Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Begründet wird dies damit, dass die Erben das Grundstück nicht selbst „angeschafft“ haben, sondern es durch den Erbfall erhalten haben. Diese Entscheidung schützt Erben vor doppelter Belastung, sofern sie noch in die Zehn-Jahres-Frist fallen.
Weitere Kosten und Pflichten
- Makler- und Notargebühren: Wird ein Makler eingeschaltet oder ein Kaufvertrag beurkundet, entstehen Gebühren. Oft übernimmt der Käufer den Notar, während die Maklerkosten geteilt werden, je nach regionaler Vereinbarung.
- Grundbuchumschreibung: Die Eintragung als neue Eigentümer ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach fallen Grundbuchgebühren an.
- Versicherung und laufende Kosten: Solange das Grundstück nicht verkauft ist, müssen Erben für Gebäude- oder Haftpflichtversicherung und sonstige Unterhaltskosten aufkommen.
- Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Dank der Freibeträge entfällt sie für den Bruder, wenn er das Haus mindestens zehn Jahre selbst nutzt.
- Wird ein Gutachten beauftragt, um den Verkehrswert zu ermitteln und Emmas Anteil auszuzahlen?
- Wie teilen sich die Geschwister laufende Kosten, bis sie sich auf eine Lösung verständigen?
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Haus, Wohnung oder Grundstück? – Die wichtigsten Unterschiede für Miterben
Warum spielt der Immobilientyp eine so große Rolle?
Erbt eine Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Haus, gibt es in der Regel Gebäude, die instandgehalten und verwaltet werden müssen: Man denkt an Dachreparaturen, Heizungswartungen oder Nebenkostenabrechnungen für Mieter. Ein Grundstück ist dagegen unbebaut und bringt andere Herausforderungen mit sich, etwa Pflege des Geländes oder Klärung der Bebaubarkeit. Trotzdem sind Konflikte ähnlich wahrscheinlich, weil häufig alle Miterben gemeinsam entscheiden müssen.
Kein Gebäude – keine klassischen Reparaturen
Liegt ein unbebautes Grundstück im Nachlass, entfallen typische Reparaturen am Haus. Es gibt kein Dach, keine Heizung und keine Fenster, die marode werden könnten. Trotzdem steht das Grundstück nicht einfach still. Folgende Fragen und Pflichten können entstehen:
- Grünflächenpflege: Müssen Bäume gefällt, Sträucher zurückgeschnitten oder Grasflächen gemäht werden?
- Winterdienst: Wer ist dafür verantwortlich, wenn öffentliche Gehwege an das Grundstück grenzen?
- Erschließung: Sind noch Straßen- oder Leitungsbeiträge offen, die von den Erben gezahlt werden müssen?
Mögliche finanzielle Belastungen
Auch wenn das Grundstück „leer“ erscheint, können Hypotheken, Grundschulden oder Erschließungskosten im Raum stehen. Oft hat der Erblasser solche Posten in der Vergangenheit nicht vollständig beglichen. Die Erben müssen sich kümmern und aufkommende Forderungen aus dem Nachlass bezahlen. Reicht der Nachlass nicht, haften die Miterben (mit Ausnahme des Erben, der das Erbe form- und fristgerecht ausgeschlagen hat).
Finanzierungsfragen beim Grundstück
Ein unbebautes Grundstück ist in vielen Fällen schwieriger zu finanzieren als ein fertiges Haus, da das Grundstück keine Erträge abwirft. Banken verlangen oft mehr Eigenkapital oder Sicherheiten, wenn ein Käufer das Grundstück kaufen will. Das führt dazu, dass sich weniger potenzielle Käufer für ein unbebautes Grundstück interessieren. Für die Erbengemeinschaft kann das bedeuten, dass sich der Verkauf in die Länge zieht oder zu einem geringeren Preis führt als erwartet.
Verwaltung, Pflichten und Unterhalt beim Erbengemeinschaft Grundstück
Beauftragung eines Miterben
In vielen Erbengemeinschaften übernimmt ein Erbe die praktische Verwaltung, etwa das Kontrollieren der Grünflächen oder die Organisation bei Kosten und Versicherungen. Diese Aufgabe kann formal in einer Vereinbarung festgehalten werden. Wurde vom Erblasser zu Lebzeiten eine sogenannte „postmortale Vollmacht“ erteilt, kann das die Entscheidungswege zusätzlich verkürzen. Wichtig ist, dass sich alle Miterben bewusst darüber sind, wer welche Aufgaben übernimmt und welche Befugnisse damit einhergehen.
Arten der Verwaltung
Auch ein unbebautes Grundstück erfordert eine gewisse Pflege und Überwachung. Man unterscheidet dabei verschiedene Stufen der Verwaltung:
- Notwendige Verwaltung: Diese Maßnahmen schützen oder erhalten das Grundstück. Dazu zählt das Beseitigen von gefährlichen Ästen, das Anbringen von Warnschildern oder das Freihalten von Wegen, wenn eine akute Gefahr besteht.
- Ordnungsgemäße Verwaltung: Dazu zählen regelmäßige Pflegearbeiten wie Rasenmähen, Baumschnitt oder das Abschließen einer Versicherung. Über solche Vorhaben kann die Erbengemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss entscheiden.
- Außerordentliche Verwaltung: Darunter fallen weitreichende Schritte wie das Veräußern des Grundstücks oder größere Umgestaltungen. Hier ist Einstimmigkeit erforderlich.
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Notverwaltung im Ernstfall
Wenn dringender Handlungsbedarf besteht und keine Zeit bleibt, alle Miterben zu befragen, kann ein einzelner Erbe sofort aktiv werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Sturm das Grundstück verwüstet oder ein Hang abrutscht. Diese Notverwaltung sollte jedoch nur genutzt werden, wenn ein tatsächlicher Notfall vorliegt und keine Verzögerung möglich ist.
Laufende Kosten: Wer zahlt was?
Alle Miterben sind gemeinsam an den regelmäßigen Ausgaben rund um das geerbte Grundstück beteiligt. Typische Posten sind:
- Grundsteuer: Das Finanzamt erhebt die Steuer auf das unbebaute Grundstück.
- Versicherungen: Eine Haftpflicht- oder Grundstücksversicherung kann sinnvoll sein, um Schäden abzudecken.
- Kreditraten: Läuft ein Darlehen, das auf dem Grundstück lastet, müssen die Erben die monatlichen Raten begleichen.
Die Kosten teilt man im Verhältnis der Erbanteile. Reicht das Vermögen im Nachlass nicht aus, müssen die Erben sich untereinander abstimmen. Niemand darf eigenmächtig entscheiden, diese Posten nicht mehr zu zahlen. Im Zweifel drohen Mahnverfahren, die sich negativ auf alle Miterben auswirken.
Nutzung des Nachlass-Grundstücks durch die Erbengemeinschaft
Eigennutzung: Wer darf aufs Grundstück?
Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft hat ein gleiches Recht, das geerbte Grundstück zu nutzen oder zu betreten. Allerdings kann niemand allein bestimmen, was damit geschieht.
Es besteht die Möglichkeit, dass ein Miterbe eine Nutzungsentschädigung an die anderen zahlt, wenn er das Grundstück exklusiv verwenden möchte. Eine solche Vereinbarung setzt allerdings einvernehmliche Regelungen zur Höhe und Dauer der Zahlung voraus.
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Vermietung oder Verpachtung
Soll das Grundstück an Dritte vermietet oder verpachtet werden, zum Beispiel als Stellplatz oder Weidefläche, braucht es eine gemeinsame Absprache. Manchmal genügt dafür ein Mehrheitsbeschluss in der Erbengemeinschaft. Geht es jedoch um weitreichende Veränderungen oder langfristige Verträge, ist einstimmiges Handeln sinnvoll, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Besondere Rechte
Bei einem unbebauten Grundstück ist ein eingetragenes Wohnrecht selten. Dennoch kann ein Nießbrauchsrecht bestehen. Dieses Recht erlaubt einer Person, das Grundstück zu nutzen oder Einnahmen daraus zu beziehen, ohne es zu besitzen. Ist ein solcher Eintrag im Grundbuch vermerkt, muss die Erbengemeinschaft dies respektieren. Ein Verkauf würde in diesem Fall für mögliche Käufer weniger attraktiv sein, weil der Nießbrauch bestehen bleibt.
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Erbengemeinschaft Grundstück: Auseinandersetzung und Grundstück teilen
Auseinandersetzungsanspruch: Jeder darf die Erbengemeinschaft Grundstück auflösen
In einer Erbengemeinschaft gilt das Prinzip, dass jeder Miterbe jederzeit dieAuseinandersetzung des Nachlasses verlangen kann. Dabei steht esniemandem zu, die Gemeinschaft dauerhaft fortzuführen, wenn ein Mitglied aussteigenmöchte. Ein unbebautes Grundstück ist Teil des Nachlasses, daher wird jedeErbengemeinschaft Grundstück früher oder später auseinandergesetzt,ob durch Einigung oder im Streitfall.
Wer die Gemeinschaft beenden will, kann auf eine einvernehmliche Regelung drängen oderein rechtliches Verfahren einleiten. So lässt sich dieErbengemeinschaft Grundstück auflösen, indem man das Grundstückverkauft, teilt oder durch Ausgleichszahlungen an einzelne Erben überträgt.
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Grundstück teilen: Wie läuft das?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein geerbtes Grundstück aufzuteilen. Oft genügt eineeinfache Realteilung, bei der das Grundstück in zwei oder mehr Parzellen zerlegt wird.Dieser Schritt bedarf der Zustimmung der zuständigen Behörden und einer präzisenVermessung. Anschließend kann jeder Miterbe seinen Anteil separat nutzen oder verkaufen.So entsteht eine klare Abgrenzung statt einer Gemeinschaft. Diese Form derErbengemeinschaft Grundstück teilen eignet sich vor allem, wenn derBebauungsplan oder die Lage des Grundstücks eine Teilung zulässt.
Falls sich das Grundstück nicht sinnvoll teilen lässt, kommt eineErbauseinandersetzung Grundstück Ausgleichszahlung in Betracht. Einer oder mehrere Erben erhalten das Grundstück und zahlen den übrigen Miterben einen finanziellen Ausgleich. Das geschieht basierend auf dem Verkehrswert des Grundstücks. Es entsteht eine Erbengemeinschaft Grundstück Auszahlung, mit der sich die Minderheits-Erben aus der Gemeinschaft lösen.
Grundstück übertragen: Wer bekommt was?
Statt alle Miterben dauerhaft an ein ungeteiltes Grundstück zu binden, kann die Erbengemeinschaft Grundstück übertragen, indem ein einzelner Miterbe Alleineigentümer wird. Die anderen Erben werden dann durch eine Auszahlung abgefunden. Diese Übertragung erfolgt via notarieller Vereinbarung. Liegt der Wert sehr hoch, brauchen die Beteiligten oft eine Finanzierung, um die Miterben auszahlen zu können. Die Gemeinschaft löst sich dadurch auf.
Eine Übertragung ist sinnvoll, wenn ein Miterbe unbedingt an dem Grundstück festhalten und es selbst nutzen oder bebauen will. Die anderen Erben erhalten im Gegenzug ihr Geld und verlassen die Erbengemeinschaft. So lassen sich Streitigkeiten nachhaltig vermeiden.
Einvernehmlicher Verkauf: Ende der Erbengemeinschaft
Eine weitere Option ist der gemeinsame Verkauf des Grundstücks am freien Markt. So entsteht eine klare Verteilung des Verkaufserlöses, den sich alle Miterben nach ihren Erbquoten aufteilen. Das Vorgehen nennt man Grundstück verkaufen Erbengemeinschaft.
Kommt es zu einem gemeinsamen Verkauf, sollten sich alle Miterben auf einen angemessenen Preis einigen. Häufig kann ein Makler oder ein Gutachter den Verkehrswert ermitteln. Ein freihändiger Verkauf bringt oft mehr Geld ein als eine Teilungsversteigerung und erlaubt einen geordneten Austritt aus der Gemeinschaft.
Konfliktfall: Erbengemeinschaft Grundstück – Einer will nicht verkaufen
Blockade und Konsequenzen
Gerade bei einem unbebauten Grundstück möchten manche Miterben schnell verkaufen, während andere an dem Besitz festhalten oder auf eine zukünftige Wertsteigerung hoffen. Kommt es zu keiner Einigung, ist die Erbengemeinschaft blockiert und wichtige Entscheidungen bleiben in der Schwebe. Dabei hat jeder Miterbe ein Recht, die Erbengemeinschaft zu verlassen oder eine Lösung zu suchen, die alle zufriedenstellt.
Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
Weigern sich Miterben beharrlich, einem Verkauf oder einer Übernahme durch einen anderen Erben zuzustimmen, kann der verkaufswillige Erbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Dabei wird das Grundstück öffentlich versteigert. Der Erlös fließt in den Nachlass und wird unter den Erben aufgeteilt. Diese Zwangsmaßnahme ist jedoch meist ungünstig, da das Höchstgebot oft unter dem eigentlichen Verkehrswert liegt. Außerdem fallen Verfahrenskosten und Gerichtsgebühren an.
Abschichtung & Erbteilverkauf
Möchte ein Miterbe sofort Geld, kann er seinen Erbanteil an einen Dritten verkaufen oder an die übrigen Erben abtreten (Abschichtung). Die anderen Erben haben im Falle des Verkaufs an einen Dritten ein Vorkaufsrecht. So lassen sich langwierige Diskussionen umgehen und der verkaufswillige Erbe erhält zügig Bargeld. Der neue Anteilseigner rückt in die Erbengemeinschaft ein.
Taktik: Verkauf unter Vorbehalt der Zustimmung
Eine wirkungsvolle Strategie, um eine Blockade zu lösen, ist der Verkauf unter dem Vorbehalt der Zustimmung der übrigen Miterben. Dabei schließt ein Miterbe mit einem Käufer einen Kaufvertrag über das Grundstück ab, in dem festgehalten wird, dass das Geschäft nur gilt, wenn alle Erben einverstanden sind.
Im Anschluss fordert der verkaufswillige Erbe die anderen Miterben formell auf, dem Vertrag zuzustimmen. Lehnt eine Person ab, droht der Verkäufer mit Schadenersatz, falls im Verlauf der Auseinandersetzung nur noch ein geringerer Preis erzielt wird. Dadurch übt er Druck auf die Blockierer aus. Der finanzielle Aufwand für den Verkäufer besteht vorerst nur aus den Notarkosten, falls keine Einigung zustande kommt. Doch oft zeigt sich, dass Miterben lieber einverstanden sind, als einen langwierigen Streit und mögliche Schadenersatzforderungen zu riskieren.
Mediation und Kompromisse
Statt sofort eine Teilungsversteigerung anzustrengen oder Druck über Schadenersatz auszuüben, bietet sich oft eine Mediation an. Ein neutraler Vermittler sucht gemeinsam mit allen Miterben nach einer Einigung, etwa durch Ausgleichszahlungen, Teilverkäufe oder Verschmelzen einzelner Interessen. So vermeiden Erben den Verlust, der durch eine Zwangsversteigerung entstehen kann, und finden Lösungen, die alle mittragen können.
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Häufig gestellte Fragen
Was versteht man unter einer Erbengemeinschaft bei einem Grundstück?
Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam das Vermögen eines Verstorbenen erben. Wird dabei ein Grundstück zum Nachlass, gehört es allen Miterben gemeinschaftlich. Über das Grundstück kann nur einstimmig verfügt werden, da es sich rechtlich um eine Gesamthandsgemeinschaft handelt.
Was tun, wenn ein Miterbe den Verkauf des geerbten Grundstücks blockiert?
Kommt es zu keiner Einigung, haben die übrigen Erben verschiedene Möglichkeiten: Zum Beispiel die Auszahlung (Abschichtung) des blockierenden Miterben, der Verkauf des eigenen Erbteils an Dritte oder die Beantragung einer Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Letztere führt jedoch oft zu finanziellen Nachteilen, da das Grundstück meist unter Verkehrswert versteigert wird.
Fallen beim Verkauf eines geerbten Grundstücks Steuern an?
Es können verschiedene Steuern anfallen: Erbschaftssteuer, sofern die Freibeträge überschritten werden, sowie unter Umständen Spekulationssteuer, wenn das Grundstück innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkauft wird. Allerdings hat ein aktuelles BFH-Urteil klargestellt, dass beim Verkauf aus der Erbengemeinschaft heraus keine Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn fällig wird, weil die Erben keine eigene Anschaffung tätigen.
Kommentare
Pusdrowski Christian
12. Januar 2020 um 14:01 Uhr
Hallo, was ist wenn beide Erblasser 50% geerbt haben, doch es sind zwei Wohnungen (Sondereigentum) mit unterschiedlicher Quadratmeterzahl 80 zu 157 Quadratmeter. Wie wird das berechnet? Die Erbgemeinschaft kann nicht aufgelöst werden, da es sich um Sondereigentum handelt.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 13. Januar 2020 um 09:20 Uhr
Als Erbe in Erbengemeinschaft erben Sie nicht die Wohnungen, sondern Sie erben den gesamten Nachlass als Einheit, in Ihrem Fall zu 50%. Diese Einheit muss aufgelöst werden, typischerweise schließen die Miterben dazu eine Vereinbarung, in der die Aufteilung geregelt ist. Können Sie sich nicht einigen, steht am Ende irgendwann die Teilungsversteigerung und die Aufteilung des Erlöses (vereinfacht ausgedrückt, in der Praxis schwieriger).
Michael Winkel
27. Januar 2020 um 11:04 Uhr
Hallo Herr Seitz,
wir als Erbengemeinschaft haben ein Mehrfamilienhaus zu gleichen Teilen geerbt. Auf einem Teil dieses Mehrfamlienhauses besteht ein vererbliches, unbefristetes Dauerwohnrecht (steht so im Grundbuch). Dieses Dauerwohnrecht wurde vor langer Zeit einem Herrn M. gewährt, nach seinem Tod wurde das Dauerwohnrecht an seinen Erben (seinen Sohn, auch schon sehr betagt) vererbt (entsprechender Eintrag im Grundbuch ist vorhanden). Besagter Sohn hat 4 Kinder, die wahrscheinlich das Dauerwohnrecht gemeinsam erben werden. Ist das unendlich? Das ist ja vom Handling schwierig, wenn man immer mehr Personen als Ansprechpartner hat.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 27. Januar 2020 um 21:03 Uhr
Das ist durchaus möglich, sehen Sie http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__33.html. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und schränkt somit den Wert und die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich ein. Wie das in Ihrem Fall aussieht, muss konkret geklärt werden.
Klöckner
11. Februar 2020 um 23:26 Uhr
Guten Abend Herr Seitz,
Ich habe mit meinem Vater vor Jahren zwei Wohnungen erworben (gleiche Größe, gleiches Objekt) und nutze diese als Kapitalanlage. Jetzt würden wir gerne eine Trennung machen. Eine Wohnung soll mein Vater erhalten und eine ich. Kann das so ohne weiteres erfolgen bei Bruchteilsgemeinschaft und hat das irgendwelche Folgen?
Vielen Dank im Voraus
Dr. Stephan Seitz Autor
am 12. Februar 2020 um 21:51 Uhr
Grundsätzlich können Sie die Bruchteilsgemeinschaft auflösen, suchen Sie dazu bitte einen Notar auf. Ob und welche steuerrechtlichen Folgen das hat, kann ich Ihnen leider nicht beantworten. Das hängt sehr stark vom Einzelfall ab.
U. Beinhauer
4. Juni 2020 um 19:07 Uhr
Von einer Erbengemeinschaft von 2 Personen an einer Liegenschaft mit 2 Häusern auf einem Grundstück (nicht nach WEG aufgeteilt) habe ich 25% käuflich erworben.
Bei den Häusern handelt es sich um ein Einfamilienhaus (bewohnt durch den Anteilseigner mit 75%) und ein Zweifamilienhaus, in dem ich eine Wohnung bewohne und die andere Wohnung durch ein Wohnrecht belegt ist.
Handelt es sich hier jetzt um Bruchteileigentum, welches ich ohne Zustimmung des Miteigentümers verkaufen kann?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 4. Juni 2020 um 22:29 Uhr
In Ihrer Situation können Sie typischerweise Ihren Erbteil über 25% verkaufen. Am Grundstück selbst haben Sie kein direkt verkaufbares Eigentum, dieses steht der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand zu. Sofern das Grundstück der einzige wesentliche Wert der Erbschaft ist, würde ein Verkauf des Erbteils dem anteiligen Verkauf des Grundstücks nahekommen; allerdings tritt der Käufer des Erbteils in die Erbengemeinschaft ein und kann damit u.U. auch eine Haftung übernehmen.
Anke Müller
25. Juni 2020 um 13:37 Uhr
Hallo, wir wohnen in einem Haus das in 2 Etagen aufgeteilt ist. Mein Mann und ich besitzen je 25% der Bruchteile und eine Großtante besitzt 50%. Bislang hat jeder einvernehmlich bestimmte Bereiche genutzt. Nun wird die Großtante in ein Heim ziehen und möchte ihre Anteile verkaufen oder vermieten. Ihre Angehörige mit der Vollmacht finanzielle Dinge zu regeln möchte von uns einen Preis weit über Wert, den wir nicht bereit sind zu zahlen. Nun „drohen“ sie uns damit zu vermieten oder anderweitig zu verkaufen. Kann man mit 50% der Bruchteile an der Immobilie festgelegte Räume vermieten? Zu einem Verkauf an Dritte wird es wohl eher nicht kommen, da dieser ja jede Menge Bargeld aufweisen müsste, da das Haus ja nicht mit einer Hypothek belastet werden kann und stark renovierungsbedürftig ist. Der Käufer würde ja auch 50% am Ganzen kaufen und wir müssen gemeinsam planen, wer welche Räume nutzen würde, richtig? Sollte es zu einer Teilungsversteigerung kommen, müsste die Verkäuferin vorher mit uns Verkaufsgespräche geführt haben, richtig?
Vielen Dank für Ihre Mühe
VG A.Müller
Dr. Stephan Seitz Autor
am 26. Juni 2020 um 00:14 Uhr
Liebe Frau Müller, die erste Frage ist, ob es sich hier um eine Erbengemeinschaft handelt oder um gemeinschaftliches Eigentum an einer Immobilie. Das hat vor allem Auswirkung darauf, ob/was denn überhaupt verkauft werden kann. Bei der Erbengemeinschaft kann beispielsweise nur über den Anteil an dieser verfügt werden, nicht über einzelne Immobilien. Im Übrigen: für Beschlüsse benötigen Sie stets die Mehrheit, mit 50/50 können Sie keinen Beschluss fassen.
Wolfram Hintersberger
4. September 2020 um 13:39 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
eine Frage bitte: kann man jemandem Wohnrecht einräumen, wenn einem die Immobilie nicht zur Gänze gehört? Müssen Minderheitseigentümer dem zustimmen bzw. können diese ein Wohnrecht verhindern?
Danke und LG WH
Dr. Stephan Seitz Autor
am 6. September 2020 um 22:37 Uhr
Erbengemeinschaften werden nach dem Mehrheitsprinzip verwaltet. Auf Basis dessen können beispielsweise Mietverträge abgeschlossen werden.
Kuno
25. Oktober 2020 um 11:48 Uhr
Eine entstandene Bruchteilsgemeinschaft von 2 Personen, wobei eine Eigentümerin 3/4 und der andere Eigentümer 1/4 Anteil hat, hat eine gemeinsame ordnungsgemäße Verwaltung durch einen Verwalter bestimmt. Wie wird das Stimmrecht ausgeübt, wenn keine Vereinbarung getroffen wurde? Nach Mehrheit der Anteile, oder nur durch gemeinsamen Beschluss? Bleiben die Beschlüsse der Besitzerin der Mehrheit der Anteile bestehen, selbst wenn die Minderheit nicht ordnungsgemäß informiert wurde? Vielen Dank!
Dr. Stephan Seitz Autor
am 26. Oktober 2020 um 08:04 Uhr
Das kann man leider nicht pauschal sagen, es kommt darauf an, woraus sich die Beschlüsse beziehen. Einige sind alleine möglich, andere nur gemeinsam. Mehr dazu finden Sie auf meiner Seite Bruchteilsgemeinschaft.
Peter Müller
30. Oktober 2020 um 15:40 Uhr
Gemeinschaftlicher Erwerb einer Immobilie durch Geschwister in der Vergangenheit und Vermietung der Immobilie an Dritte. Einer der beiden Geschwister hat seinen Anteil an der Immobilie schon zu Lebzeiten an einen Nachkommen verschenkt und hat sich einen Nutznieß auf seinen Anteil an den Mieteinnahmen (als festen Betrag in Höhe von 200,-/Monat) auf Lebenszeit, in seinen Teil des Grundbuch schreiben lassen. Der Eigentümer ohne Nutznießeintrag im Grundbuch, möchte seinen Anteil an der Immobilie nun verkaufen. Der Nachkomme ist jedoch nicht bereit diesen Anteil zu übernehmen. Ist der Nachkomme dann grundsätzlich verpflichtet einem Verkauf der Immobilie zuzustimmen und ggf.
den rein finanziell definierten Nutznieß weiter zu gewährleisten?
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Dr. Stephan Seitz Autor
am 30. Oktober 2020 um 17:56 Uhr
Lieber Herr Müller, bitte haben Sie Verständnis. Die Frage ist zu sehr auf einen Einzelfall gerichtet als dass ich sie hier beantworten kann. Viele Grüße!
Marla Kaufmann
14. November 2020 um 20:20 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
meine Familie und ich befinden uns derzeit in der Erbauseinandersetzung. Dabei sind drei Immobilien im Nachlass enthalten, welche wir drei Kinder in Form von Bruchteilsgemeinschaften (mit verschiedenen Anteilen) übernehmen wollen. Die Frage ist, ob es bei der Gründung einer Bruchteilsgemeinschaft die Möglichkeit gibt zu regeln, was im Todesfall einer der Miteigentümer passiert, oder ob dies nur mittels Gründung einer GbR möglich ist? Zudem fragen wir uns, ob die Gründung einer GbR zur Verwaltung der geerbten Immobilien noch weitere Vorteile bringen würde?
Vielen Dank im Voraus!
Mit besten Grüßen,
Marla Kaffee
Dr. Stephan Seitz Autor
am 14. November 2020 um 20:24 Uhr
Eine GbR gründet sich in der Regel „automatisch“ dadurch, dass Sie gemeinsam rechtsgeschäftliche Erklärungen abgeben. Und ja, generell ist es sehr sinnvoll, wenn es schriftliche Regelungen innerhalb der GbR gibt.
Monika Kaiser
3. März 2021 um 09:48 Uhr
Ich habe eine Frage: Mein Bruder und ich haben vor 15 Jahren ein zusammenhängendes Grundstück mit mehreren Bauplätzen von unseren Eltern überschrieben bekommen, zu gleichen Teilen 50%/50%. Jetzt möchte mein Bruder eines dieser Grundstücke selber nutzen und darauf bauen. Wie kann man da vorgehen? Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 3. März 2021 um 19:48 Uhr
Ohne den Einzelfall zu kennen, erscheint es mir am sinnvollsten, wenn man die Grundstücke real teilt. Dazu am besten einen Notar kontaktieren.
Gaby Zehnder
7. September 2021 um 15:50 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz,
unser Vater (4 Töchter) war in zweiter Ehe verheiratet in Deutschland. Seine Ehefrau beerbte ein Dritter nicht Verwandter. Nach dem Tod unseres Vaters (er bewohnte eine Immobilie, die je zur Hälfte ihm und seiner zweiten Ehefrau gehörte, die jedoch durch diesen Dritten beerbt wurde): sind wir nun eine Erbengemeinschaft oder Miteigentümer?
Könnten wir 4 Schwestern unseren Anteil verkaufen?
Besten Dank
Dr. Stephan Seitz Autor
am 7. September 2021 um 17:23 Uhr
Liebe Frau Zehnder, das lässt sich so leider nicht beantworten. Gab es denn ein Testament? Gibt es weitere gesetzliche Erben? Für den Fall, dass Sie vier die alleinigen Erben sind, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Es scheint, dass Sie sich einig sind? Dann brauchen Sie wohl eher Ihre Anteile nicht zu verkaufen, Sie können ja gemeinschaftlich über die Nachlassgegenstände verfügen.
Brunow
7. April 2022 um 07:48 Uhr
Hallo, eine Erbin hat mir einen Anteil von 25% an einer Immobilie (Scheune und Landwirtschaftsfläche) verkauft. Welche Rechte und Pflichten habe ich?
Siri Iris
17. August 2022 um 17:27 Uhr
Guten Tag,
zwei Brüder haben ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen geerbt, zu je 50%. Nun sind die zwei Brüder nacheinander gestorben und haben ihre Hälfte jeweils wiederum an ihre Kinder vererbt, der erste Bruder an seine beiden Töchter (jede hat nun 1/4) der zweite Bruder an seine eine Tochter (diese hat nun 1/2). Auf dem Anteil des ersten Bruders liegt noch ein Nießbrauchsrecht der Ehefrau.
Sind die 3 Kinder der beiden Brüder (Cousinen) nun eine Erbengemeinschaft in Bezug auf das Mietshaus? Wenn nein, was sind sie dann?
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Stephan Seitz Autor
am 17. August 2022 um 23:30 Uhr
Das lässt sich so leider nicht sagen. Die beiden Brüder hatten ja geerbt, ggf. ist das Mietshaus damals Teil einer Erbengemeinschaft gewesen und geblieben? Oder beide haben das Haus in Bruchteilen gehalten? Es spricht viel dafür, dass die beiden Töchter in Erbengemeinschaft die 50% des einen Bruders halten. Aber wie schon gesagt, das kann man nur am Einzelfall klären. Dazu möchte ich Ihnen empfehlen, anwaltlichen Rat einzuholen.
Julua Gaye-Sießegger
24. August 2022 um 08:02 Uhr
Sehr geehrter Dr. Seitz,
wir sind eine Erbengemeinschaft mit 4 Personen (2 Geschwister sowie 2 Kinder von einem der Geschwister) und haben eine Wohnung geerbt. Eine Person möchte in die Wohnung ziehen, die anderen 3 sind damit einverstanden. Muss die eine Person den anderen 3 eine Nutzungsentschädigung zahlen, auch wenn die drei anderen dies nicht wollen/verlangen?
MfG
Dr. Stephan Seitz Autor
am 24. August 2022 um 18:09 Uhr
Guten Tag, für mich klingt das eher nach einer steuerrechtlichen Fragestellung statt nach etwas Erbrechtlichem. Ich würde Ihnen daher empfehlen, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Svenja R.
20. April 2023 um 10:39 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, wie sieht es im folgenden Fall aus: Personen A, B und C sind eine Erbengemeinschaft eines Hauses seit fast 30 Jahren. Die Mutter hat lebenslanges Wohnrecht ohne Anteile. In die Einliegerwohnung zieht Person A. Person B möchte dafür Miete, Person C nicht. Person A wäre es egal, sie würde eh die laufenden Kosten übernehmen. Muss Miete fließen, wenn 2 der 3 Personen sagen, wird nicht gewünscht? Wäre das dann schon eine Mehrheit, die sich gegen Miete entscheidet?
Vielen lieben Dank im Voraus.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 20. April 2023 um 21:53 Uhr
Ich würde das hier ähnlich sehen: zuerst einmal mit dem Steuerberater sprechen.
Maria
14. Oktober 2022 um 17:25 Uhr
Hallo,
ich habe gemeinschaftlich mit meinem Bruder ein Grundstück geerbt, das Bauerwartungsland ist. Kann ich meine Hälfte meiner Tochter oder meinem Enkel schenken? Muss der Bruder dazu einwilligen oder hat er ein Vorkaufsrecht?
Viele Grüße
Dr. Stephan Seitz Autor
am 16. Oktober 2022 um 22:14 Uhr
Liebe Maria, das kommt darauf an wie die Eigentumsverhältnisse exakt sind. Haben Sie denn weitere Informationen dazu? Bitte beachten Sie aber, dass ich keine rechtliche Beratung vornehmen kann. Viele Grüße, Stephan Seitz
Maria
18. Oktober 2022 um 15:00 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz, das Grundstück habe ich mit meinem Bruder geerbt, ihm gehören 50% und mir gehören 50%. Mit freundlichen Grüßen
Josuah Meinertz
16. Oktober 2022 um 22:10 Uhr
Guten Abend,
Aus einer Erbschaft gehört eine mir eine Wohnung zu 80%, meinem Bruder zu 20%. Mein Bruder möchte mir seinen Anteil nicht verkaufen (egal zu welchem Preis), ich möchte seinen Anteil aber gerne erwerben. Gibt es eine Möglichkeit, wie ich als Mehrheitsanteilseigner ihn zum Verkauf bewegen kann, ohne dass wir die Wohnung an Dritte verkaufen müssen? Herzlichen Dank für einen Rat. VG
Dr. Stephan Seitz Autor
am 16. Oktober 2022 um 22:18 Uhr
Lieber Herr Meinertz, das kommt auf die Details an. Aber allgemein gesprochen dürfte das schwierig werden. Unter Umständen könnte in Ihrem Fall eine Teilungsversteigerung sinnvoll sein, Sie haben ja bereits 80% der Immobilie. Viele Grüße, Stephan Seitz
Hohe Gerhard
22. Oktober 2022 um 18:21 Uhr
Ein Haus in dem ich eine Eigentumswohnung besitze hat noch 2 weitere Eigentumswohnungen. Nun muss das Dach erneuert werden, und die beiden können angeblich das Geld dafür nicht aufbringen. Rücklagen haben die beiden auch nicht gemacht. Was für Möglichkeiten gibt es für mich?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 24. Oktober 2022 um 20:34 Uhr
Lieber Herr Hohe, bitte schauen Sie doch mal in die Teilungserklärung der Immobilie, was da steht. Gibt es denn eine Hausverwaltung? Viele Grüße, Stephan Seitz
Daniela Gräßner
22. Dezember 2022 um 14:48 Uhr
Guten Abend,
Habe von meiner Mutter ein Eigentum vererbt bekommen, in diesem Haus gehört mir 4/6, 1 Eigentümer 1/6, wieder ein anderer Eigentümer auch 1/6. Diese beide Eigentümer haben seit 15 Jahren nicht mehr nach ihrem Eigentum geschaut, Es gibt auch keine Adressen, da jeder Brief zurück kommt.
Kann man so eine Gemeinschaft auflösen?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 22. Dezember 2022 um 21:18 Uhr
Liebe Frau Gräßner, liegt eine Erbengemeinschaft oder eine Eigentümergemeinschaft vor? Um Adressen herauszufinden kann das Katasteramt hilfreich sein.
Renata
7. März 2023 um 09:19 Uhr
Danke für die Antwort mit dem Katasteramt ;)
Renata
Dennis Schmidt
31. März 2023 um 23:35 Uhr
Guten Tag,
ich habe vor mit meiner Mutter ein Einfamilienhaus zu je 50% Eigentumsanteil zu kaufen. Muss ich mir in dem Fall Sorgen machen, dass mein Bruder nach ihrem Tod mit seinem 25%igen (50%/2) Erbanteil mir Schwierigkeiten macht? Wir möchten erreichen, dass er seinen Anteil an mich verkauft, d.h.
Er seinen Anteil nicht an Dritte verkauft.
Er nicht ins Haus einzieht.
Er nicht bewirken kann, dass ich meinen dann 75%igen Anteil wegen Streitigkeiten verkaufen muss.
Welche Klauseln müssen ggf. im Grundbuch eingetragen werden, um das zu erreichen.
Vielen Dank.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 1. April 2023 um 01:20 Uhr
Lieber Herr Schmidt, das lässt sich so leider nicht beantworten. Das kommt darauf an, ob Ihr Bruder Erbe Ihrer Mutter wird, ob er ggf. enterbt ist und den Pflichtteil fordern kann usw. Ggf. kann ein Testament Ihrer Mutter hier Klarheit schaffen. Aber letztlich bekommen Sie nur Klarheit, wenn Sie sich anwaltlich beraten lassen.
Anja Sandleben
3. April 2023 um 15:30 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Mutter besitzt eine Immobilie die ihr zu 3/4 und mir zu 1/4 – mein Anteil ist das Erbe von meinem Vater – gehört. Sind wir demnach eine Gesamthandsgemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft? Meine Mutter möchte meiner einen Tochter ihren Anteil 3/4 des Hauses schenken. Kann ich dagegen angehen? Ich möchte nicht, dass bei einem späteren Erbe meine 2. Tochter fast leer ausgeht. Mir gehört ja nur 1/4 der Immobilie. Oder müsste meine Mutter dann eine Teilungsversteigerung anstrengen?
Gruß von Anne S.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 3. April 2023 um 23:52 Uhr
Liebe Frau Sandleben, Ihre Situation klingt eher nach Bruchteilsgemeinschaft. Gegen die Schenkung können Sie grundsätzlich nicht vorgehen. Mit ihrem Eigentum kann Ihre Mutter zunächst mal nach Belieben verfahren. Ihre beiden Töchter sind auch nicht pflichtteilsberechtigt, solange Sie nicht verstorben sind. Ggf. können Sie einen Anspruch gegenüber Ihrer Mutter geltend machen, wenn 3/4 der Immobilie an Ihnen vorbei vererbt werden. Aber das kommt auf die Situation im Einzelfall an, dazu müssten Sie bitte einen Anwalt kontaktieren. Viele Grüße, Stephan Seitz
Cerstin Winter
15. April 2023 um 15:27 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz, mein Partner ist 2020 verstorben. Testament gab es nicht, so dass die Eltern jeweils zu 50% erben. Die Eltern sind seit 10 Jahren geschieden. Der Vater hatte 10 Jahre keinen Kontakt mit seinem Sohn und hat sich nach dem Tod gemeldet und möchte die Eigentumswohnung verkaufen. Einverständnis der Mutter ist da. Der Vater ist jetzt plötzlich auch verstorben und hat ein Testament hinterlegt mit ca. 6 Personen und zwei Vereinen. Haben die Erben jetzt Anspruch auf eine bestimmte Prozentzahl der Eigentumswohnung oder ist die Mutter dann Alleinerbin?
Viele Grüße
Cerstin Winter
Dr. Stephan Seitz Autor
am 16. April 2023 um 10:09 Uhr
Liebe Frau Winter,
so wie Sie das beschreiben dürfte eine sog. doppelstöckige Erbengemeinschaft vorliegen. Mutter und Vater bilden eine Erbengemeinschaft A und der Anteil des Vaters an dieser Gemeinschaft A liegt nun wieder in einer neuen Erbengemeinschaft B. Die Wohnung kann in der Praxis nur verkauft werden, wenn die Mutter und die Erbengemeinschaft B des Vaters zustimmen. Das kann in der Praxis zu großen Herausforderungen führen. Ich denke, Sie müssten von den 6 weiteren Miterben 4 als Unterstützer gewinnen.
Aber so nur von der Ferne betrachtet, keine Rechtsberatung. Mehr können Sie hier lesen: https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/erbengemeinschaft-miterbe-stirbt.
Bitte holen Sie sich eine rechtliche Beratung bei einem Anwalt sein.
Viele Grüße, Stephan Seitz
Winter
17. April 2023 um 20:15 Uhr
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Gaby Hill
20. April 2023 um 18:38 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz!
Ich bin Eigentümerin eines schuldenfreien Einfamilienhauses. Ich habe einen Sohn. Diesen möchte ich gerne zum Miteigentümer des Hauses machen. Was ist dabei zu beachten?
Viele Dank für Ihre Mühe und viele Grüße Gaby Hill
Dr. Stephan Seitz Autor
am 20. April 2023 um 21:49 Uhr
Liebe Frau Hill, ich würde Ihnen den Kontakt zu einem Notar empfehlen. Dieser sollte Sie qualifiziert beraten können, ohne dass Mehrkosten bei der Beurkundung entstehen.
Neuhaus
19. Mai 2023 um 09:36 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz, eine Mutter hat nach dem Tod ihres Mannes die beiden Kinder mit je 6% Anteil im Grundbuch für das elterliche Haus eintragen lassen. Was entsteht daraus für eine Art von Gemeinschaft und welche Rechte und Pflichten entstehen dadurch für die Beteiligten?
Es geht nicht um einen Verkauf des Hauses sondern darum, dass eines der Kinder nun Räumlichkeiten für sich in dem Haus beansprucht (will sich dort ein Ferienzimmer einrichten und plant regelmäßige Besuche ohne vorherige Absprachen und schreibt der Mutter vor, was an dem Haus baulich verändert werden muss und wie die Einrichtung angepasst werden soll) obwohl es mehrere hundert Kilometer entfernt wohnt und das Haus bis zum Tod des Vaters jahrzehntelang nur von den Eltern bewohnt wurde. Das ist eine extreme Belastung für die alte Dame. Hat man mit nur 6% Eigentumsanteil im Grundbuch solch eine „Macht“ über die Mutter oder kann sie das verweigern?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 19. Mai 2023 um 15:05 Uhr
Liebe Frau Neuhaus, die Eigentumsverhältnisse haben in der Regel keine direkte Wirkung darauf wer wie eine Immobilie nutzen kann. Ggf. müssten Sie mal in die Notarurkunde bei der Eintragung dieser 6% reinschauen ob dort weiteres steht. Viele Grüße, Stephan Seitz
Kerstin
7. Juni 2023 um 17:45 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz, wir haben einen etwas komplizierteren Sachverhalt. Zweifamilienhaus, obere Wohnung gehört der Tante. Untere Wohnung mit Einliegerwohnung gehörte zu 50% meiner Mutter und zu 50% meinem Vater. Mein Vater ist 2006 verstorben und gemäß Testament ist meine Stiefmutter nicht befreite Vorerbin bis zu ihrem Tode, oder einer erneuten Heirat. Mein Bruder und ich sind die Nacherben dieser 50%. Die 50% meiner Mutter gehören nun mir als Alleinerbin. Meine Stiefmutter bewohnt die Wohnung, nimmt aber keine Sanierungen vor (Holzrolläden, Holzfenster, Badezimmer aus 1980 ggf. sogar älter, rostende Heizkörper) letzte „Renovierung“ vor mehr als 22 Jahren. Kann ich irgendwie meine Stiefmutter zur Sanierung zwingen als jetzige Miteigentümerin bzw. als Nacherbin? Ich möchte kein „verfallenes“ Objekt in einigen Jahren übernehmen. Meine Stiefmutter zahlt mir Nutzungsausgleich für meine 50%. Kann ich irgendwie verlangen selber in das Gebäude zu ziehen? Oder eine Sanierung erzwingen, wo sie auch die Kosten zu tragen hat? Es kann ja nicht sein, dass keinerlei Sanierung stattfindet, weil sie das Geld dafür nicht hat…. Gibt es da Möglichkeiten? Vielen Dank.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 7. Juni 2023 um 19:50 Uhr
Liebe Kerstin, das kommt sehr auf den Einzelfall an. Im Grundsatz muss der Vorerbe die gewöhnlichen Erhaltungskosten tragen. Ich rate Ihnen sich professionellen Rechtsrat zu holen, anders denke ich wird das schwer lösbar sein. Viele Grüße, Stephan Seitz
Frank
6. Oktober 2023 um 12:15 Uhr
Hallo Hr. Dr. Seitz,
habe zusammen mit meinem Bruder vor bereits 6 Jahren eine Eigentumswohnung zu gleichen Teilen geerbt. Im letzten Jahr hat mein Bruder den Kontakt zu mir eingestellt (weshalb auch immer). Auf Nachrichten kommt inzwischen keinerlei Antwort mehr.
Wenn ich obigen Artikel richtig verstanden habe, hätte ich nun die Chance die Erbengemeinschaft aufzulösen, wodurch zu guter letzt eine Teilungsversteigerung stattfinden müsste.
Ist das so korrekt? Und, welche Steine können einem von der anderen Seite evtl. dabei noch in den Weg gelegt werden?
Vielen Dank und Gruß
Dr. Stephan Seitz Autor
am 8. Oktober 2023 um 19:30 Uhr
Lieber Frank, die Teilungsversteigerung ist ein Schritt zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Unmittelbar durch sie wird die Erbengemeinschaft aber nicht aufgelöst. Vielmehr werden Immobilien in Geld gewandelt, das sich natürlich dann deutlich einfacher aufteilen lässt. Kommt man auch hier nicht einvernehmlich zum Ziel, kann dann eine Auseinandersetzungsklage helfen. Aber letztlich muss man sich das im Einzelfall ansehen, ob das der passende Weg für Ihre Situation ist. Viele Grüße, Stephan Seitz
sabine braun
22. Oktober 2023 um 14:58 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Eltern hatten kein Testament, und als meine Mutter 1981 starb, wurde ich als einziges Kind zu 25% Miteigentümer einer Gewerbeimmobilie und unsere Gemeinschaft ist als GbR geführt. Nun soll ich die Verwaltung des vermieteten Ladengeschäfts übernehmen. Bin ich bei der Eigentümergemeinschaft automatisch vertretungs- und stimmberechtigt? Oder brauche ich eine Vollmacht von meinem Vater? Es geht auch um die Verwaltung der Mietverhältnisse.
Wie gehe ich das an?
Vielen Dank
s.b.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 22. Oktober 2023 um 22:05 Uhr
Liebe Frau Braun, ich kann Ihnen dazu nicht konkret antworten. Hier scheint es eine GbR zu geben, das müsste man genauer verstehen. Weiterer Miterbe scheint Ihr Vater zu sein? Was spricht gegen eine vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen beiden, wie die Erbengemeinschaft verwaltet werden soll, inkl. Vollmachten? Viele Grüße, Stephan Seitz
sabine braun
23. Oktober 2023 um 14:56 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Eltern hatten kein Testament, und als meine Mutter 1981 starb, wurde ich als einziges Kind zu 25% Miteigentümer einer Gewerbeimmobilie und unsere Geeinschaft ist als GbR geführt. Nun soll ich die Verwaltung des vermieteten Ladengeschäfts übernehmen. Bin ich bei der Eigenümergemeinschaft automatisch vertretungs- und stimmberechtigt? Oder brauche ich eine Vollmacht vo meinem Vater? Es geht auch um die Verwaltung der Mietverhältnisse.
Wie gehe ich das an?
Vielen Dank
s.b.
Janine
16. Januar 2024 um 17:33 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz,
wenn ich das richtig verstehe, wird eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus besitzt und dieses mit einer Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufteilen möchte, dadurch zu einer WEG. Muss sie dafür zwingend die einzelnen Wohnungen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zuordnen? Ist es möglich diese weiterhin gemeinschaftlich zu besitzen und z.B. nach dem Verkauf einer Wohnung den Kaufpreis zu gleichen Teilen an alle Erben auszuzahlen? Oder ist das dann eine ganz andere Rechtsform und wird erst mit dem Eintritt eines Dritten (des fremden Wohnungskäufers) eine WEG?
Beste Grüße J.D.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 16. Januar 2024 um 23:58 Uhr
Liebe Janine,
in Bezug auf Ihren Einzelfall kann ich Sie nicht beraten. Ganz grundsätzlich: die Erbengemeinschaft kann in der Auseinandersetzungsvereinbarung regeln, wie z.B. mit Immobilien umzugehen ist, die Teil der Erbengemeinschaft sind. Und natürlich können sich die Erben so vereinbaren, dass daraus eine WEG entsteht. Ist Ihre Vorstellung klar, dann kontaktieren Sie doch einen Notar, der ihre Wünsche umsetzt. Gibt es noch juristischen Klärungsbedarf, dann empfehle ich auf einen Rechtsanwalt zuzugehen.
Viele Grüße
Stephan Seitz
Mario
1. Mai 2024 um 19:03 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
Ich bin seit vielen Jahren in der Schweiz wohnhaft und ausschliesslich dort steuer- und sozialversicherungspflichtig. Darf ich ein Drittel eines bewohnbaren, nicht vermieteten Hauses in Deutschland erben, ohne dass die Immobilie dadurch zur Wohnstätte nach DBA wird und ich in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig werde?
Vielen Dank und freundliche Grüße,
Mario
Dr. Stephan Seitz Autor
am 1. Mai 2024 um 20:09 Uhr
Lieber Mario, ich kann dazu keine konkrete Beratung geben. Aber schauen Sie doch mal unter https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/erbrecht/internationales-erbrecht/, ggf. hilft Ihnen das weiter? Viele Grüße, Stephan Seitz
Alicia
6. Mai 2024 um 10:51 Uhr
Guten Tag,
gibt es eine rechtliche Regelung für folgenden Fall:
Unverheiratetes Paar,
Sie steht mit 2/3 (da EK eingebracht) und er mit 1/3 im Grundbuch,
Kredit wir 50/50 abbezahlt,
Trennung vor einem Jahr, sie möchte das Haus behalten,
Er verweigert den Auszug, sofern er nicht seine bisherige Tilgung + Zinsen 1:1 zurückerhält.
Nun zu meiner Frage:
Seit Einzug nutzen beide die Immobilie zu 50%, er zahlt aber nur für sein Drittel der Immobilie ab und profitiert somit vom Eigenkapital der Ex. Geringe Rate zu hohem Wohnstandard. Seit der Trennung ist sie nicht mehr dazu bereit, ihm dies kostenfrei zu überlassen, zumal er für die Trennung verantwortlich war. Kann sie rechtlich eine Nutzungsentschädigung durchsetzen und so etwas wie eine Miete für die Differenz zwischen 1/3 und 1/2 von ihm verlangen? Oder ist die Teilungsversteigerung die einzige rechtliche Handhabe für sie, um sich aus der mittlerweile unfairen finanziellen Verstrickung zu lösen?
Vielen Dank für Ihren Rat!
Dr. Stephan Seitz Autor
am 6. Mai 2024 um 16:33 Uhr
Liebe Alicia, da kommt es auf viele Fragen an. Unter anderem ob es Regelungen im Notarvertrag gibt, ggf. eine Regelung im Rahmen der Finanzierung? Oder eine Vereinbarung wer was zur Gemeinschaft beiträgt. Sofern wenig oder nichts geregelt ist, wird es immer schwer. Man muss zwischen Schenkungen und sog. „gemeinschaftsbezogene Zuwendungen“ unterscheiden. Das kommt aber alles sehr auf den Einzelfall an und lässt sich nicht pauschal beantworten. Ich empfehle anwaltlichen Rat einzuholen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Hartmut Stark
6. Mai 2024 um 18:39 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
ich möchte von einer Erbengemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz kaufen. Die 7 in Deutschland lebenden Erben sind dazu bereit und froh, diesen Stellplatz – der Ihnen nichts nützt – endlich loszuwerden. Die 8. in den USA lebende Miterbin interessiert das Thema aber überhaupt nicht. Sie will davon nichts wissen.
Kann ich die 7/8-Anteile an dem Tiefgaragenstellplatz trotzdem kaufen und den Stellplatz vermieten? Der US-amerikanischen Person würde ich jedes Jahr eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben machen und den Gewinn ggf. überweisen.
Vielen Dank für eine Rückantwort!
MfG Hartmut Stark
Dr. Stephan Seitz Autor
am 6. Mai 2024 um 23:04 Uhr
Lieber Herr Stark, im Grundsatz ist zwischen der Beteiligung an der Erbengemeinschaft und dem Eigentum an einzelnen Nachlassgegenständen zu unterscheiden. Wenn ein Erbe nicht mitmacht, können Sie einen Nachlassgegenstand nicht rechtssicher erwerben. Damit stellt sich die Frage nach der Abrechnung auch gar nicht. Je nachdem was sonst noch im Nachlass enthalten ist, kann ggf. der Kauf der Erbteile der 7 Miterben in Betracht kommen. Dann könnten Sie beispielsweise über eine Teilungsversteigerung den Stellplatz herauslösen. Aber letztlich kommt das auf die Umstände im Einzelfall an, dazu empfehle ich Ihnen eine rechtliche Beratung bei einem Rechtsanwalt. Viele Grüße, Stephan Seitz
Karl Helmut Saager
22. Mai 2024 um 13:42 Uhr
Das Kind eines Miterben möchte mit seinem Ehegatten die Wohnung aus dem Nachlass käuflich erwerben.
Ist auch der Ehegatte von der Grunderwerbsteuer befreit?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 22. Mai 2024 um 15:25 Uhr
Grunderwerbssteuerfrei ist nur der Erwerb in gerader Linie und unter Ehegatten. Je nach Konstellation der Erbengemeinschaft könnte es schon an der geraden Linie scheitern.
Ralf M
28. Juli 2024 um 16:52 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz,
meine verstorbene Mutter hat mir eine halbe Eigentumswohnung, in der sie mit ihrem nicht in einer eingetragenen Lebendspartnerschaft lebenden Freund wohnte, vererbt. (eingetragen im Grundbuch)
In dem Gebäude befinden sich 22 Wohnungen. Ihr Freund bewohnt weiterhin die Wohnung. Welche Kosten habe ich zu tragen wobei ich selbst ja die Wohnung nicht nutzen kann? (Grundsteuer, Hausverwaltung, Allgemeinstrom, Reparaturkosten usw)
Da ich nicht weiß, wer seinen Teil der Wohnung einmal erbt – welche Möglichkeiten habe ich? Wobei ich selbst kein Interesse an der Wohnung habe.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 29. Juli 2024 um 08:19 Uhr
Lieber Ralf, das kommt sehr auf den Einzelfall an, unter anderem auch wie Sie die Wohnung geerbt haben (Vermächtnis, Erbengemeinschaft, …). Ich kann daher nicht auf Ihren Fall direkt eingehen. Allgemein gesprochen, suchen Sie doch das Gespräch. Wahrscheinlich ist es zielführend, wenn Sie einen Mietvertrag mit dem Bewohner abschließen, dort ist dann auch die Tragung der Nebenkosten geregelt. Ihren konkreten Fall beraten kann aber nur ein Rechtsanwalt. Viele Grüße, Stephan Seitz
Richard S.
10. August 2024 um 13:32 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz,
meine Tante hatte 2015 vor, mir ihre selbst bewohnte Eigentumswohnung zu schenken und den Nießbrauch bis zu ihrem Tode zu behalten. Beim ersten Notartermin meinte der Notar, sie solle die Wohnung an mich als Neffe (zu 50%), meine Ehefrau, meine Mutter und meine drei Kinder (jeweils zu 10%) schenken, um durch die Ausnutzung mehrerer Freibeträge etwas Erbschaftssteuer zu sparen, was wir auch getan haben. Meine Tante zog 2021 in ein Pflegeheim, die Wohnung wurde vermietet. Nach ihrem Tod 2023 habe ich die Miete auf mein Konto überweisen lassen und auch sonst die komplette Verwaltung allein übernommen.
Meine Frage: um den Gesamtaufwand aller Beteiligten möglichst gering zu halten, würden meine Frau und ich gerne bei unserer gemeinsamen Einkommenssteuererklärung 2023 die kompletten Mieteinnahmen angeben und versteuern.
Ist das rechtlich möglich, oder müssen meine Mutter und jedes meiner Kinder für ihre jeweiligen 10% jeweils eine Einkommenssteuererklärung abgeben?
Vielen Dank für Ihre Mühen!
Mit freundlichen Grüßen
Richard Schmidt
Dr. Stephan Seitz Autor
am 10. August 2024 um 18:27 Uhr
Lieber Richard, ich bin kein Steuerberater und kann Sie daher steuerrechtlich nicht beraten. Privat kenne ich es so, dass man eine Anlage V pro Immobilie ausfüllt, in der die Eigentümer nach Anteilen genannt sind und dann jeder Eigentümer in seiner eigenen Steuererklärung den auf ihn entfallenden Betrag aus der Anlage V übernimmt. Aber das muss nicht korrekt sein. Bitte kontaktieren Sie einen Steuerberater für eine verbindliche Auskunft. Viele Grüße, Stephan Seitz
TReucker
2. September 2024 um 15:19 Uhr
Sehr geehrter Herr Seitz,
Ich bin Miteigentümerin eines Ackerland-Grundstücks. Ich bin 1/2 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen.
Basierend auf Gutachten hat dieses Grundstück einen nicht unerheblichen Wert. Ich möchte meinen Anteil verkaufen. Der andere Miteigentümer möchte mir das Grundstück für Peanuts abkaufen. Ich würde das Grundstück gerne teilen lassen, um meinen Anteil separat verkaufen zu können.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 6. September 2024 um 22:40 Uhr
Liebe Frau Reucker, das muss man sich im Grundbuch ansehen. Aber im Regelfall liegt hier Bruchteilseigentum vor, d.h. ganz grundsätzlich können Sie Ihren Anteil auch an eine dritte Person verkaufen. Aber wie gesagt, da muss man ins Grundbuch reinsehen wie das in Ihrem konkreten Fall ist. Das kann tatsächlich abweichend geregelt sein.
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