Erbengemeinschaft Haus: 7 Praxistipps für Miterben Immobilie
Erbengemeinschaft Haus
Statistisch soll jeder zweite Nachlass eine Immobilie enthalten. Erben mehrere Personen und finden sich in einer Erbengemeinschaft zusammen, ergeben sich eine Reihe von Fragen, die nicht selten in handfeste Streitigkeiten ausarten. Denn im Gegensatz zu Bargeld lassen sich Immobilien nicht so leicht aufteilen.
Bezieht ein Erbe das Haus selbst und zahlt die anderen aus? Vermietet die Erbengemeinschaft das Haus und teilt die Mieteinnahmen untereinander auf oder verkauft man das Haus? Ohne einen Überblick über die mit dem Eigentum an einer Immobilie einhergehenden Vor- und Nachteile sowie gesetzliche und finanzielle Rahmenbedingungen lassen sich diese Fragen kaum schlüssig beantworten.
- Gehört zum Nachlass ein Haus, werden die Erben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen.
- Die Verwaltung einer Immobilie muss einvernehmlich erfolgen. Mehrheitsentscheidungen kommen nur bei Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung und Alleinentscheidungen allenfalls in Notfällen in Betracht.
- Soll die Immobilie verwertet werden, lässt sich erfahrungsgemäß nur durch den freihändigen Verkauf der bestmögliche Verkaufserlös erzielen. Sollte im Notfall nur die Teilungsversteigerung verbleiben, ist mit erheblichen finanziellen Verlusten zu rechnen.
- Eine Handlungsalternative kann darin bestehen, den Erbanteil an einen interessierten Dritten zu verkaufen. Jeder Miterbe kann auch vorab seinen Erbanteil verkaufen, sofern er einen Käufer findet. Die Miterben haben in diesem Fall ein Vorkaufsrecht.
Inhaltsverzeichnis
- Praxis-Tipp 1: Entstehung und Eigentumsfragen in der Erbengemeinschaft mit einem Haus
- Praxis-Tipp 2: Haus, Wohnung oder Grundstück? – Die wichtigsten Unterschiede für Miterben
- Praxis-Tipp 3: Verwaltung, Pflichten und Reparaturen in der Erbengemeinschaft Haus
- Praxis-Tipp 4: Erbengemeinschaft Haus – laufende Kosten und Kreditbelastungen
- Nutzung der Nachlass-Immobilie durch Miterben der Erbengemeinschaft
- Praxis-Tipp 6: Auseinandersetzung, Aufteilung und Verkauf des geerbten Hauses
- Praxis-Tipp 7: Wenn Streit die Erbimmobilie ruiniert - ein Praxisbeispiel
Praxis-Tipp 1: Entstehung und Eigentumsfragen in der Erbengemeinschaft mit einem Haus
Gesetzliche Erbfolge oder Testament? Wie hat die Erbengemeinschaft die Immobilie erworben?
Hat der Erblasser kein Testament hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. Dann bilden die Erben eine Erbengemeinschaft. Alle Erben können nur gemeinschaftlich über das Schicksal des Hauses entscheiden. Keiner kann ohne das Einvernehmen der anderen Miterben handeln. Soll die Immobilie also vermietet oder gar verkauft werden, müssen alle einverstanden sein.
Im günstigsten Fall hat der Erblasser ein Testament hinterlassen oder einen Erbvertrag beurkundet und darin zu Lebzeiten bestimmt, was mit der Immobilie nach seinem Ableben geschehen soll. So könnte er festgelegt haben, dass ein bestimmter Erbe alleiniger Eigentümer der Immobilie wird. Mit einer solchen Teilungsanordnung wäre dann klargestellt, dass nur dieser Erbe über die Immobilie entscheidet und die anderen Miterben von der Entscheidung ausgenommen sind.
Dieser externe Inhalt kommt von YouTube. Informationen zum Datenschutz bei YouTube finden Sie unter Google - Datenschutzerklärung & Nutzungsbedingungen.
Wer ist in der Erbengemeinschaft Eigentümer der Nachlassimmobilie?
Eigentümer des geerbten Hauses wird die Erbengemeinschaft, in der jeder Miterbe entsprechend seiner Erbquote beteiligt ist. Nachweislich werden die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Die Erbfolge lässt sich durch einen Erbschein belegen, den man beim zuständigen Nachlassgericht beantragen kann. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann den Erbschein entbehrlich machen. In jedem Fall muss das Protokoll über die Testamentseröffnung vorgelegt werden (§ 35 GBO). Erfolgt die Umschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls, bleibt diese gebührenfrei. Die Erben können das auch selbst ohne Notar beantragen.
Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Mit dem Erbfall wird das Grundbuch unrichtig, weil der alte Eigentümer verstorben ist. Eine Berichtigung sollte zeitnah erfolgen. Zum Nachweis genügt ein notarielles Testament, ein Erbvertrag oder – falls das nicht vorliegt – ein Erbschein (§ 35 GBO). Wenn die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird, erhebt das Grundbuchamt keine Gebühren.
Thema vertiefen? Hier gibt es alle Details zum Grundbuch!
Erfahren Sie, wie Sie die Eintragung und Berichtigung Ihrer Erbengemeinschaft im Grundbuch korrekt durchführen und welche rechtlichen Schritte dabei zu beachten sind. Tauchen Sie ein in umfassende Anleitungen und praxisnahe Beispiele, die Ihnen helfen, geerbte Immobilien effizient und konfliktfrei zu verwalten.
Wann fällt Erbschaftssteuer für die Immobilie an?
Grundsätzlich muss auch auf die geerbte Immobilie Erbschaftssteuer bezahlt werden. Nutzt ein Miterbe das Haus allerdings selbst, profitiert er von einem günstigen Erbschaftssteuerrecht. Der überlebende Ehepartner erbt das Haus sogar erbschaftssteuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre selbst darin wohnt (außer zwingende Gründe wie Pflegeheim stehen entgegen). Für Kinder oder Enkel gilt eine Freigrenze bei 200 m² Wohnfläche; liegt die Fläche darüber, wird anteilig Erbschaftssteuer fällig. Auch bei vermieteten Immobilien gibt es Vergünstigungen bei der Erbschaftssteuer.
Pflichtteilsberechtigung und Streitfälle
Wurde jemand ganz oder teilweise enterbt, kann ein Pflichtteil beansprucht werden – insbesondere von Kindern, Ehegatten oder (bei Kinderlosigkeit) den Eltern des Erblassers. Diese Ansprüche können wichtig werden, wenn das Haus den Hauptwert des Nachlasses darstellt. Besteht sofortiger Zahlungsbedarf bei den Pflichtteilsberechtigten, während der Ehegatte im Haus wohnen will, entstehen oft Konflikte über Ausgleichszahlungen.
Erbteil zu Geld machen? Erbengemeinschaft ohne finanzielles Risiko verlassen!*
- Ihren Erbanteil können Sie jederzeit und völlig unangekündigt verkaufen; Sie müssen keine Erlaubnis der Miterben einholen
- Sie verlassen mit dem Verkauf die Erbengemeinschaft und bekommen den Verkaufserlös auf Ihr Konto
- Schnelle Hilfe: Wenige Angaben ohne persönliche Daten genügen und Sie erhalten direkt online eine Einschätzung Ihres Falls; bei Interesse können Sie weitere Angaben machen und kurzfristig einen persönlichen Kontakt anfordern
- Kostenfrei und 100% unverbindlich
Praxis-Tipp 2: Haus, Wohnung oder Grundstück? – Die wichtigsten Unterschiede für Miterben
- Geerbte Grundstücke werden als abgegrenzte Teile der Erdoberfläche im Grundbuch eingetragen.
- Bei einem geerbten Haus erbt die Gemeinschaft das gesamte Grundstück sowie das Gebäude.
- Eine geerbte Wohnung bezieht sich hingegen auf Wohnungseigentum, das bestimmte Anteile am Gesamtgrundstück einschließt. Hier ist die Erbengemeinschaft automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist geregelt, dass jeder Eigentümer seine eigene Einheit (z. B. Wohnung) verkauft oder nutzt, während das Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus, Außenanlage) allen gehört. Auch können Belastungen, etwa Hypotheken, entweder das gesamte Grundstück oder nur eine bestimmte Einheit betreffen. Für Miterben bedeutet dies, dass bei einem geerbten Haus andere Spielregeln gelten als bei einer geerbten Eigentumswohnung, insbesondere in Bezug auf Entscheidungsbefugnisse und Kostenaufteilung.
- Verwaltung und Nebenkosten: Bei einer Wohnung müssen Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und sonstige Kosten meist im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Ein geerbtes Haus hingegen obliegt allein der Erbengemeinschaft, die sich um alle anfallenden Kosten, Versicherungen und Reparaturen kümmern muss.
- Renovierung und Umbau: Ein Haus bietet oft mehr Freiraum für Renovierungen und Modernisierungen. Bei einer geerbten Wohnung bedarf es für bauliche Veränderungen an Gemeinschaftsflächen häufig der Zustimmung der übrigen Eigentümer.
Die Kenntnis der Rechte und Pflichten in der Erbengemeinschaft ist für jeden Miterben wichtig. Immobilien stellen große Werte dar. Ist man als Miterbe schlecht informiert, können schnell große Schäden und Wertverluste entstehen.
Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz
Praxis-Tipp 3: Verwaltung, Pflichten und Reparaturen in der Erbengemeinschaft Haus
Wer kümmert sich in der Erbengemeinschaft um die Erbimmobilie?
Eine ordnungsgemäße Verwaltung umfasst alle Handlungen, die den Wert der Immobilie erhalten, nutzen oder steigern. Solche Maßnahmen können die Miterben nach dem Stimmrechtsprinzip (Erbquote) mehrheitlich beschließen. Häufig wird ein Miterbe de facto mit organisatorischen Aufgaben betraut, etwa die Kontrolle von Leerstand oder die Koordination bei Winterdienst und Wartung.
Größere Umbauten, die über den reinen Erhalt hinausgehen, bedürfen der Einstimmigkeit. Ob eine leerstehende Immobilie vermietet werden soll, kann in der Regel als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mehrheitlich entschieden werden (Ausnahmen im Einzelfall möglich).
Arten der Verwaltung: notwendig, ordnungsgemäß, außerordentlich
Man unterscheidet grob:
- Notwendige Verwaltung: z. B. akute Sicherungsmaßnahmen wie Dachreparaturen oder Winterbeheizung
- Ordnungsgemäße Verwaltung: z. B. laufende Instandhaltung, Vermietung, Versicherung
- Außerordentliche Verwaltung: z. B. Abriss, erhebliche Umbaumaßnahmen, Verkauf
Während notwendige Verwaltung mitunter im Alleingang erfolgen kann (Notgeschäftsführung), braucht es für ordnungsgemäße Verwaltung eine Mehrheitsentscheidung und für außerordentliche Maßnahmen zumeist Einstimmigkeit.
Thema vertiefen? Hier gibt es alle Details zur Verwaltung der Erbengemeinschaft!
Erfahren Sie, wie Sie als Teil einer Erbengemeinschaft die Verwaltung des Nachlasses effizient und konfliktfrei gestalten können. Entdecken Sie wertvolle Tipps und rechtliche Hinweise, die Ihnen helfen, Herausforderungen erfolgreich zu meistern und den Erbprozess harmonisch zu gestalten.
Alleinentscheidungsrecht bei Notverwaltungsmaßnahmen
In dringenden Fällen (Notverwaltung) darf ein Miterbe allein handeln (§ 2038 Abs. I S. 2 BGB). Beispiel: Ein Sturm deckt das Dach ab und Nässe droht das Haus zu beschädigen. Der Miterbe, der diesen Schaden zuerst bemerkt, kann direkt einen Dachdecker beauftragen, falls er die anderen Erben nicht rechtzeitig erreicht.
Erbengemeinschaft Reparaturen am Haus: Wer trägt die Kosten?
Reparaturen an einem geerbten Haus sind von allen Miterben anteilig zu tragen. Was zur reinen Instandhaltung zählt (z. B. Dach, Heizungsanlage) kann meist per Mehrheitsentscheid geregelt werden. Größere Veränderungen, die eine Wertsteigerung oder bauliche Umgestaltung bedeuten, erfordern Einstimmigkeit.
Erbengemeinschaft Haus: Meine weiteren Artikel
Erbengemeinschaft Haus verkaufen: Praxislösungen!Autor: Dr. Stephan Seitz
Zuletzt aktualisiert: 29. Dezember 2024
Erbengemeinschaft Zutrittsrecht Immobiile: Ihre OptionenAutor: Dr. Stephan Seitz
Zuletzt aktualisiert: 18. Dezember 2024
Erbengemeinschaft Grundbuch: Berichtigung und GrundschuldAutor: Dr. Stephan Seitz
Zuletzt aktualisiert: 18. Dezember 2024
Erbengemeinschaft Landwirtschaft: AuseinandersetzungAutor: Dr. Stephan Seitz
Zuletzt aktualisiert: 23. Oktober 2024
Geerbte Immobilien verwalten: Tipps für die ErbengemeinschaftAutor: Dr. Stephan Seitz
Zuletzt aktualisiert: 20. Dezember 2024
Praxis-Tipp 4: Erbengemeinschaft Haus – laufende Kosten und Kreditbelastungen
Laufende Kosten für eine Immobilie in Erbengemeinschaft: Wer zahlt was?
Bei einer geerbten Immobilie fallen vielfältige Ausgaben an, bis über deren Verwendung entschieden ist. Dazu zählen unter anderem:
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung, ggf. Hausratversicherung
- Energie- und Wasserkosten (Strom, Heizung, Wasser)
- Müll- und Abwassergebühren
- Telefon-/Internetanschluss (falls weiterhin genutzt)
- Kreditraten, sofern die Immobilie nicht schuldenfrei ist
Alle Miterben tragen diese Kosten im Verhältnis ihrer Erbanteile.
Das geerbte Haus ist mit einem Kredit belastet. Was sollte die Erbengemeinschaft tun?
Wenn auf einer geerbten Immobilie noch ein Kredit lastet, ergeben sich für die Miterben Herausforderungen, die je nach Konstallation entscheidend für das weitere Schicksal der Immobilie sein können. Hier einige wichtige Punkte, die Miterben beachten sollten:
- Haftung für die Schulden: Die Miterben haften grundsätzlich gemeinschaftlich für die im Nachlass enthaltenen Schulden, einschließlich des noch ausstehenden Kredits auf der Immobilie. Die Haftung erstreckt sich jedoch in der Regel nur bis zur Höhe des geerbten Vermögens, es sei denn, es besteht eine persönliche Haftung gegenüber dem Kreditgeber, die über den Nachlass hinausgeht.
- Fortführung der Kreditzahlungen: Die Miterben sind verantwortlich für die Fortführung der Kreditzahlungen. Sie müssen die monatlichen Raten und Zinsen gemeinsam aufbringen, um den Kreditvertrag zu erfüllen und eine Zwangsversteigerung der Immobilie zu vermeiden.
- Verhandlungen mit dem Kreditgeber: Es ist ratsam, den Kreditgeber über den Todesfall und die Erbengemeinschaft zu informieren. Miterben können versuchen, mit dem Kreditgeber über eine Neugestaltung des Kredits, eine vorübergehende Aussetzung der Zahlungen oder andere mögliche Lösungen zu verhandeln, um die finanzielle Belastung zu verringern.
- Verwertung der Immobilie: Die Miterben können beschließen, die Immobilie zu verkaufen, um den ausstehenden Kredit zurückzuzahlen und den verbleibenden Erlös untereinander aufzuteilen. Bei einem Verkauf muss die Zustimmung aller Miterben eingeholt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den bestehenden Kredit durch einen neuen Kredit mit günstigeren Konditionen oder einer längeren Laufzeit abzulösen. Dies kann die monatliche Belastung für die Erbengemeinschaft verringern.
Nutzung der Nachlass-Immobilie durch Miterben der Erbengemeinschaft
Das Haus ist vermietet - welche Optionen hat die Erbengemeinschaft?
Hinterlässt der Erblasser eine vermietete Immobilie, tritt die Erbengemeinschaft in den bestehenden Mietvertrag ein. Möchte ein Miterbe das Haus selbst beziehen, kann er im Einvernehmen mit den anderen den bestehenden Mietvertrag mit dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, indem nachweislich Eigenbedarf geltend macht. Ansonsten wird der Mietvertrag so fortgesetzt, wie er besteht.
Ein Miterbe wohnt im Haus - kann er bleiben?
Wird das Haus von einem Miterben bewohnt (z. B. überlebender Ehepartner des Erblassers) entscheidet die Erbengemeinschaft, ob und zu welchen Bedingungen der Miterbe das Haus auch künftig bewohnen kann. Im Idealfall hat der Erblasser testamentarisch bestimmt, dass sein überlebender Ehegatte auch fortan im Haus wohnen darf und festgelegt, zu welchen Bedingungen er das Haus nutzen kann. Fehlt es daran, kann sich die Erbengemeinschaft darauf verständigen, dass der Miterbe eine Nutzungsentschädigung oder ganz formal nach Maßgabe eines Mietvertrages Miete zahlt. Da dieser Miterbe selbst Teil der Erbengemeinschaft ist, ist sein Anteil bei der Miete zu berücksichtigen.
Dürfen Miterben die Immobilie nutzen?
Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben in Erbengemeinschaft, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§§ 2032 ff BGB). Das Gesetz betrachtet den Nachlass als Gesamthandsgemeinschaft, so dass jeder Miterbe nur einen Anteil am Nachlass erwirbt. Der Nachlass wird damit zum Sondervermögen der Erbengemeinschaft. Daraus ergeben sich bereits von Gesetzes wegen hier die Grundsätze, wie der Nachlass verwaltet wird und wie Immobilien genutzt werden können.
Das Gesetz regelt eine verschieden starke Beteiligung der Miterben bei der Entscheidungsfindung. Erst einmal steht die Verwaltung des Nachlasses den Miterben grundsätzlich gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB). Danach müssen sich alle Miterben verständigen, was mit einer Immobilie geschehen soll.
Keiner hat ein eigenständiges Recht an der Immobilie und damit auch nicht das Recht, die Immobilie nach eigenem Gutdünken in seinem Sinne nutzen zu wollen. Gehört ein Einfamilienhaus zum Nachlass und will einer der Miterben dort einziehen oder die Immobilie vermieten, ist er auf das Einverständnis der Miterben angewiesen. Verweigern die Miterben oder verweigert auch nur ein einziger Miterbe seine Zustimmung, muss die angedachte Nutzung an sich unterbleiben. Jeder Miterbe hat, da er Eigentümer ist, das gleiche Recht.
Auf das Haus der Erbengemeinschaft ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen
Ist im Grundbuch, beispielsweise zugunsten des überlebenden Ehepartners des Erblassers, ein Wohnrecht eingetragen, besteht das Wohnrecht fort. Ein eventueller Verkauf an eine dritte Person dürfte insoweit schwierig sein, da der Erwerber die Immobilie mit dem Wohnrecht übernehmen müsste. Ein Verkauf kommt nur in Betracht, wenn der Inhaber des Wohnrechts bereit sein sollte, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung auf sein Wohnrecht zu verzichten.
Thema vertiefen? Hier gibt es alle Details zur Nutzung von Nachlassgegenständen!
Erfahren Sie, wie Sie die Nutzung von Nachlassgegenständen in einer Erbengemeinschaft rechtlich sicher und harmonisch gestalten können, illustriert mit acht praxisnahen Beispielen. Lassen Sie sich von wertvollen Tipps und Lösungsansätzen inspirieren, um Konflikte zu vermeiden und den Erbprozess erfolgreich zu verwalten.
Erbteil zu Geld machen? Erbengemeinschaft ohne finanzielles Risiko verlassen!*
- Ihren Erbanteil können Sie jederzeit und völlig unangekündigt verkaufen; Sie müssen keine Erlaubnis der Miterben einholen
- Sie verlassen mit dem Verkauf die Erbengemeinschaft und bekommen den Verkaufserlös auf Ihr Konto
- Schnelle Hilfe: Wenige Angaben ohne persönliche Daten genügen und Sie erhalten direkt online eine Einschätzung Ihres Falls; bei Interesse können Sie weitere Angaben machen und kurzfristig einen persönlichen Kontakt anfordern
- Kostenfrei und 100% unverbindlich
Praxis-Tipp 6: Auseinandersetzung, Aufteilung und Verkauf des geerbten Hauses
Thema vertiefen? Hier gibt es alle Details zum Verkauf von Häusern aus der Erbengemeinschaft!
Erfahren Sie, worauf Sie beim Verkauf eines geerbten Hauses in der Erbengemeinschaft besonders achten müssen und wie Sie trotz verschiedener Interessen erfolgreich zusammenarbeiten. Entdecken Sie praktische Lösungen für häufige Stolpersteine, von Blockadesituationen bis hin zu steuerlichen Fragen, um den gemeinsamen Verkauf reibungslos und rentabel zu gestalten.
Erbengemeinschaft und Hausverkauf – Allgemeines zur Auseinandersetzung
Die Erbengemeinschaft ist vom Gesetz her auf Auflösung und Abwicklung angelegt. Dies bedeutet, dass nach § 2042 BGB jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann. Solange die Auseinandersetzung nicht umgesetzt ist, verwalten alle Erben die Immobilie gemeinschaftlich. Soweit Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung anstehen (Dach muss dringend neu eingedeckt werden), entscheiden die Erben mehrheitlich (§ 745 BGB). Reicht die Liquidität des Nachlasses nicht aus, ist jeder Erbe verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen.
Der Anspruch eines Miterben auf Auseinandersetzung besteht sogar dann, wenn der Zeitpunkt für die Auseinandersetzung ungünstig ist und der Miterbe, der die Auflösung wünscht, für sein Verlangen keinen besonderen Grund hat. Allerdings kann kein Miterbe verlangen, dass eine persönlich auf ihn beschränkte Teilauseinandersetzung erfolgt und die anderen Erben sich zu einem späteren Zeitpunkt auseinandersetzen sollen. Der Zweck der Auseinandersetzung bei Erbengemeinschaften ist darauf ausgerichtet, in einem einzigen Verfahren alle Abwicklungsfragen zu klären.
Thema vertiefen? Hier gibt es alle Details zur Auflösung der Erbengemeinschaft!
Erfahren Sie, welche vier Hauptoptionen Ihnen bei der Auflösung einer Erbengemeinschaft zur Verfügung stehen und wie Sie dabei finanzielle wie emotionale Risiken minimieren. Lassen Sie sich von praxisnahen Tipps inspirieren, um schnell Klarheit zu gewinnen, souverän Entscheidungen zu treffen und Ihren Ausstieg aus der Erbengemeinschaft reibungslos zu gestalten.
Einvernehmliche Lösungswege bei Erbimmobilien
Der ideale Weg ist es, wenn sich die Miterben einig sind und die Immobilien entweder am Markt verkaufen und den Erlös unter sich aufteilen, oder wenn die Miterben die Immobilien innerhalb der Erbengemeinschaft aufteilen. Auch können nur einzelne Miterben die Immobilien übernehmen und im Ausgleich dafür Zahlungen an die übrigen Miterben leisten. Alle das können die Miterben frei in einer Auseinandersetzungsvereinbarung festlegen.
- Spekulationsfrist & Familienwohnhaus: Wer eine Immobilie erbt und sie kurzfristig veräußern will, sollte die steuerliche Zehnjahresfrist für Spekulationssteuer im Blick haben. Ansonsten droht eine zusätzliche Steuerlast auf den Veräußerungsgewinn. Handelt es sich um ein Familienwohnhaus, bleibt das Erbe für den überlebenden Ehepartner in der Regel steuerfrei, wenn er mindestens zehn Jahre dort wohnt. Erbt er gemeinsam mit den Kindern, kann er sie auszahlen – sofern eine Finanzierung möglich ist. Ist kein Kapital vorhanden, kommt ein gemeinsamer Verkauf in Betracht.
- Mehrfamilienhaus: Gehört ein Mehrfamilienhaus zum Nachlass, führt ein freihändiger Verkauf oft zum besten Erlös, während eine gemeinsame Vermietung planbare Einnahmen generiert. Außerdem kann Wohnungseigentum (WEG) begründet werden, sodass jeder Erbe eine eigene Einheit erhält.
- Schwierigkeiten beim Grundstücksverkauf: Ein Grundstücksverkauf ist oft komplexer als der Verkauf einer Wohnung. Bebaubarkeit, Erschließung und Topographie beeinflussen den Preis, und Banken vergeben Grundstücksfinanzierungen häufig restriktiver. Wohnungen sind meist sofort nutzbar oder vermietbar, was den Käuferkreis erweitert.
Verhandlungen, Teilverkauf und Abschichtung
- Mediation & gemeinsamer Beschluss: Vor einer Eskalation kann eine Mediation sinnvoll sein. Dabei versucht ein neutraler Dritter, die Interessen aller Miterben zusammenzuführen und eine einvernehmliche Lösung zu finden. Manche Erben steigen gegen Abfindung aus, andere nutzen oder verkaufen die Immobilie.
- Teilverkauf & Abschichtung: Soll ein Miterbe sofort Geld, während andere ihren Anteil behalten wollen, eignet sich ein Teilverkauf an einen externen Partner. Der Verkäufer erhält eine Sofortauszahlung, während die Erbengemeinschaft über Nießbrauchsrechte oder ähnliche Vereinbarungen weiter verfügen kann. Zusätzlich existiert die Möglichkeit der Abschichtung, bei der ein Miterbe gegen Abfindung auf seinen Anteil verzichtet und somit aus der Gemeinschaft ausscheidet.
Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen – nicht aber nur seinen Anteil am Haus, Wohnung oder Grundstück
Möchte sich ein Miterbe nicht auf die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs des Hauses einlassen, kann er seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen (§ 2033 BGB). Er hat aber keine Möglichkeit, seinen Anteil allein im Hinblick auf die Nachlassimmobilie zu veräußern. Wenn, dann muss er den gesamten Anteil am gesamten Nachlass aufgeben. Der Erwerber des Anteils wird dann Miteigentümer der Erbimmobilie. Allerdings haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können damit verhindern, dass eine fremde Person als Erwerber in die Erbengemeinschaft eintritt (§ 2034 BGB).
Zwar setzt sich in Rechtsprechung und Literatur die Haltung durch, dass auch ein Verkauf rechtlich gesehen mit Mehrheit der Miterben möglich ist. Das aber wird auf Immobilien und Häuser zumindest in der Standard-Erbengemeinschaft nicht zutreffen. Denn Voraussetzung für den Mehrheitsverkauf ist, dass sich hierdurch die Erbengemeinschaft nicht wesentlich verändert, vielmehr nur Grundeigentum in Geld übergeht. Das wird aber nur der Fall sein, wenn die Erbschaft mehrere Immobilien enthält. Zum anderen dürfte der Verkauf häufig als Vorbereitung der Auflösung und nicht mehr als Verwaltungsmaßnahme einzustufen sein. Damit gelten die Regelungen zur Verwaltung der Erbengemeinschaft - und damit die Möglichkeit des Mehrheitsbeschlusses - nicht mehr.
Grunderwerbsteuer und Grundstücksverkauf
Wird ein Miterbe im Rahmen der Erbauseinandersetzung ausbezahlt, fällt üblicherweise keine Grunderwerbsteuer an, da es sich nicht um einen neuen externen Erwerb handelt. Kommt allerdings ein fremder Käufer ins Spiel oder läuft der Verkauf außerhalb der Erbauseinandersetzung, kann Grunderwerbsteuer anfallen.
Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
Können sich die Miterben nicht einigen und alle anderen Mittel sind ausgeschöpft, steht die Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) offen. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Allerdings liegt das höchste Gebot oft unter dem eigentlichen Verkehrswert. Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, die das Verfahren verteuern. Deshalb gilt: Eine Teilungsversteigerung ist in der Regel die ungünstigste Option und sollte nur als Notlösung dienen.
Praxis-Tipp 7: Wenn Streit die Erbimmobilie ruiniert - ein Praxisbeispiel
Eine Erbengemeinschaft aus vier Erben hatte ein Familienwohnhaus mit acht Wohnungen geerbt. Es bestanden völlig unterschiedliche Vorstellungen, wie mit dem Haus umgegangen werden sollte. Die Erben konnten sich über Jahre hinweg nicht einigen. Die Streitigkeiten wirkten sich auch auf das Verhältnis zu den Mietern aus, die nach und nach auszogen. Schließlich stand das Haus leer. Kein Erbe kümmerte sich um die Verwaltung und den Unterhalt bzw. jeder kritisierte den anderen und verhinderte jegliche konstruktive Aktivität. Da der Leerstand des Hauses offenkundig war, verschafften sich Obdachlose und Jugendliche Zutritt. Sie übernachteten in den Räumlichkeiten und feierten Partys. Das Haus geriet in Verruf. Es entstand ein erheblicher Unterhaltsstau. Das Dach zerfiel.
In einer Teilungsversteigerung wurde das Haus auf Antrag eines Nachkommen eines zwischenzeitlich verstorbenen Erben zwangsweise versteigert. Ein Bauunternehmer erhielt den Zuschlag. Nach acht Jahren war das Haus dermaßen heruntergekommen, dass nur noch der Abriss infrage kam. Die bauliche Situation fand auch im Erlös des Versteigerungsverfahrens einen erschreckenden Niederschlag.
Hier wäre es sicherlich schlauer gewesen, wenn sich ein einzelner Miterbe überlegt hätte, wie er aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann. Denn nicht immer muss die Teilungsversteigerung der einzige Weg sein. Vielmehr kann jeder Miterbe seinen Erbteil verkaufen und damit Neutralität und Professionalität in die Erbengemeinschaft bringen. Häufig kann so eine verfahrene Situation zum Nutzen aller Miterben aufgelöst werden.
Bleiben Sie auf dem Laufenden: mit meinem Newsletter!
- Gratis-E-Book „Die Erbengemeinschaft – In 9 Schritten zur Lösung“: Mein Leitfaden, wie Sie Ihren Weg aus der Erbengemeinschaft finden. Exklusive und kostenfreie Zugabe zum Newsletter!
- Checkliste Todesfall: Die wichtigsten Aufgaben für Angehörige in den ersten Tagen und Wochen nach dem Todesfall. Ebenfalls kostenlos zum Newsletter!
- Der Newsletter: Nichts mehr verpassen. Meine exklusiven Insider-Tipps, neueste Beiträge und aktuelle Entwicklungen!
Häufig gestellte Fragen
Wer kümmert sich in der Erbengemeinschaft um die Immobilie?
In einer Erbengemeinschaft fällt die ordnungsgemäße Verwaltung in den Zuständigkeitsbereich aller Miterben. Maßnahmen, die zum Erhalt, zur Nutzung oder Wertsteigerung der Immobilie dienen, können durch eine Mehrheitsentscheidung beschlossen werden. Oft wird ein Miterbe oder auch eine externe Verwaltung mit der laufenden Betreuung beauftragt.
Wie kann ich die Immobilie gegen den Willen der Miterben verkaufen?
Lässt sich keine Einigung über den Verkauf erzielen, steht als letztes Mittel die Teilungsversteigerung offen. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, und der Erlös fließt an die Erbengemeinschaft. Allerdings führt dies oft zu einem geringeren Verkaufserlös und bringt zusätzliche Kosten mit sich.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht der Miterben beim Verkauf eines Erbteils?
Verkauft ein Miterbe seinen Anteil am gesamten Nachlass an Dritte, haben die anderen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB. Sie können zu den vereinbarten Bedingungen in den Kaufvertrag eintreten, bevor der Erbteil an eine fremde Person geht.
Wie kann ich die vererbte Immobilie für mich alleine bekommen?
Möchte einer der Miterben die Immobilie für sich selbst haben, statt Wohneigentum am freien Markt zu kaufen, einigt er sich im Idealfall mit den Miterben. Im Regelfall wird er die Miterben auszahlen müssen und erhält im Gegenzug das alleinige Eigentum an der Immobilie übertragen. Soweit der Nachlass über die Immobilie hinaus liquide ist, sollte eine Einigung unproblematisch sein. Dann erhält ein Miterbe die Immobilie, während der Rest des Nachlasses auf die anderen Miterben aufgeteilt wird. Problematisch wird es dann, wenn die Immobilie nahezu den gesamten Nachlass ausmacht. In diesem Fall muss der interessierte Miterbe die anderen zwangsläufig auszahlen. Soweit ihm die dafür notwendige Liquidität fehlt, muss er den Betrag über ein Bankdarlehen finanzieren, was wiederum ausreichende persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse voraussetzt. Kommt mit den Miterben keine Einigung zustande, bleibt auch hier nur der Weg der Teilungsversteigerung. In der Teilungsversteigerung kann jeder Miterbe selbst ein Gebot abgeben und damit, wenn sein Gebot nicht überboten wird, selbst Eigentümer der Immobilie werden. Auf die Mitwirkung der anderen Miterben kommt es dann nicht an. Eigentümer wird er allein infolge des Zuschlags im Versteigerungstermin. Der Erlös gebührt der Erbengemeinschaft und wird aufgeteilt, so dass auch der Ersteher der Immobilie als Erbe seinen Anteil erhält.
Kann ich die Nachlassverteilung blockieren und den Familienbesitz erhalten?
Erbengemeinschaften sind nach der Vorstellung des Gesetzes nicht von Dauer. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Auseinandersetzung bedeutet, dass der Nachlass aufgelöst und eine dazugehörige Immobilie verkauft oder in letzter Konsequenz teilungsversteigert wird. Wenn ein Miterbe also möchte, dass alles so bleibt, wie es ist, kann er dennoch die Auseinandersetzung nicht verhindern. Will er den Familienbesitz (Immobilie) erhalten, muss er die Immobilie selbst erwerben und seine Miterben auszahlen. Dieses Ziel ließe sich erreichen, wenn der Erblasser ein Testament errichtet und darin bestimmt, dass die Erben die Immobilie z. B. für zehn Jahre nicht verkaufen dürfen.
Kommentare
Hartig
2. März 2020 um 10:47 Uhr
Guten Tag,
bei der Testamentserstellung stellen wir uns aktuell die Frage, wie folgende Aufteilung zu regeln ist:
Als Erben eingesetzt werden soll ich (Nichte des zukünftigen Erblassers) und die Schwester des Erblassers. Im Erbvermögen befindet sich ein Haus, das voraussichtlich ich übernehmen werde und damit die Schwester auszahlen werden muss. Diese Auszahlung des Erben, der das Haus nicht übernimmt, soll begrenzt werden auf einen Betrag von bsplw. max. 100.000,00 €. Kann das in dieser Form im Testament gültig festgelegt werden?
Weiter ist die Frage, ob festgelegt werden kann, dass bei Versterben der Schwester als Erbberechtigte, deren Nachkommen als Nachfolge ausscheiden?
Vielen Dank.
MfG
Hartig
Dr. Stephan Seitz Autor
am 4. März 2020 um 22:11 Uhr
Schauen Sie einmal unter Teilungsanordnung, das müsste ihr Anliegen betreffen. Der Wertausgleich kann im Grundsatz auch geregelt werden. Zum anderen kann die Seite zu Vor- und Nacherben für Sie gut passen.
Simone
7. September 2020 um 12:53 Uhr
Hallo, meine Schwester und ich erben die Wohnung von meinen Eltern, sie möchte gern die Wohnung und möchte mich gern auszahlen. Die Wohnung wurde auf 400.000€ geschätzt. Jetzt wäre meine Frage wieviel muss meine Schwester mich auszahlen?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 7. September 2020 um 23:01 Uhr
Letztlich obliegt das der Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Schwester. Aber wenn die Wohnung der einzige Vermögensgegenstand ist und beide Teil je zur Hälfte erben, dann dürfte das naheliegenderweise auf 50% von 400.000 € hinauslaufen – vorbehaltlich Sonderkonstellationen in Ihrem Einzelfall.
Sandra
9. März 2020 um 18:02 Uhr
Guten Tag, meine Schwester und ich haben 2002 ein Dreifamilienhaus von unseren Großeltern geerbt, allerdings hat meine Mutter ein Nießbrauch gehabt. Der wurde ihr abgesprochen und jetzt ist es so, dass meine Mutter, meine Schwester und ich im Grundbuch stehen.
Meine Mutter bewohnt das Haus und ich mit meiner Familie auch. Meiner Schwester zahle ich jeden Monat 200 € (dafür, dass ich dort wohne). Die Nebenkosten und alle anfallenden Reparaturen zahlen meine Mutter und ich. Jetzt meine Frage: hat man irgendwelche Vorteile als Erbe wenn man das Haus bewohnt und in Stand hält und der andere Erbe dabei komplett außen vor ist? Sich also an den Kosten nicht beteiligt?
Bertl
28. März 2020 um 17:34 Uhr
Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:
Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?
Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?
Danke.
Bettina
28. März 2020 um 17:35 Uhr
Hallo, ich habe folgende 2 Fragen:
Wer verteilt das Geld nach einer Teilungsversteigerung? Das Gericht nach Anteilen oder muss man darum kämpfen?
Kann man sich als Miterbe mit einem Schlüsseldienst Zugang zum Haus/Erbe verschaffen?
Danke.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 29. März 2020 um 21:54 Uhr
Durch die Teilungsversteigerung wandeln Sie nur Immobilien in Geld. Die Verteilung setzt voraus, dass sich alle Miterben über selbige einig sind. Sind sie das nicht, wird das Geld vom Gericht solange hinterlegt.
Peter G.
2. April 2020 um 19:33 Uhr
Hallo, meine Schwester, verheiratet, kinderlos, seit längerem getrennt von ihrem Mann, aber nicht geschieden, ist verstorben. Im Nachlass ist Kontovermögen und 2 Immobilien. In einer wohnt ihr Mann, die andere wurde von ihr bewohnt. Das AG hat ihren Mann zu 3/4 und mich zu 1/4 als Miterben berufen. Ihr Mann kümmert sich um nichts, es geht ihn alles nichts an. Ich kann aber nur gemeinsam mit ihm das Konto auflösen und auch mit meinem Anteil an den Immobilien kann ich ohne ihn nichts anfangen. Ich wäre ja berechtigt ein 1/4 Miete von ihrem Mann einzufordern. Alle
Schreiben vom AG, von meiner Rechtsanwältin und mir lässt er unbeantwortet.
Wie kann ich ihn zur Auflösung der Erbengemeinschaft „zwingen“ und mein Erbe „monetarisieren“? Einen Teilungsplan habe ich ihm übermittelt – blieb unbeantwortet. In letzter Konsequenz muß ich wohl Erbschaftssteuer (15%) für ein Erbe zahlen, auf das ich keinen Zugriff und Nutzen habe.
Schönen Abend, auch in Zeiten einer Corona Krise
Peter G
S. Schmidt
26. April 2020 um 14:32 Uhr
Hallo und guten Tag, meine Mutter ist verstorben und meine beiden Brüder die dort im Haus leben, möchten da wohnen bleiben und mich auszahlen. Was vollkommen ok ist.
Welchen Wert setzt man jetzt an. Den Verkehrswert? Der ist ja aber wesentlich niedriger als der Marktwert.
Gibt es da ein Gesetz?
Viele Grüße
S. Schmidt
Dr. Stephan Seitz Autor
am 28. April 2020 um 13:35 Uhr
Liebe Frau Schmidt, das sollte sich m.E. an einer angemessenen Wohnraummiete orientieren.
D.Wachtendorf
12. Juni 2020 um 17:15 Uhr
Guten Tag,
wir vier Kinder haben damals jeder eine Wohnung in einem vier Familienhaus geerbt, wo wir auch alle drin wohnen.
Jeder in seiner Wohnung! Mein Vater hat damals für meine Schwester zwei Zimmer auf dem Dachboden ausgebaut, ihre Wohnung befindet sich im Obergeschoß. Da sie die Zimmer nicht im Grundbuch eingetragen hat, zählt ihre Wohnung nicht als abgeschlossene Wohnung. Somit sind wir eine Erbgemeinschaft, da wir anderen uns nicht alleine ins Grundbuch eintragen können. Meine frage, ich möchte ganz raus aus der Erbgemeinschaft, möchte mit dem Haus nichts mehr zutun haben.
Geht das nur über eine Versteigerung übers Amtsgericht? Oder gibt es noch eine andere Möglichkeit da raus zukommen.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 15. Juni 2020 um 00:01 Uhr
Guten Tag, es kommt auf den Einzelfall an, aber es kann eine Option sein den Erbteil zu verkaufen. So können Sie aus der Erbengemeinschaft ausscheiden.
D.Wachtendorf
17. Juni 2020 um 14:29 Uhr
Guten Tag, ich hatte damals beim Notar und Anwalt nachgefragt ob ich meine Wohnung verkaufen könnte und beide haben nein gesagt. Dass ich nur eine Zwangsversteigerung machen könnte. Meine Hoffnung war dass ich anders noch aus der Erbgemeinschaft komme.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 17. Juni 2020 um 23:03 Uhr
Das ist richtig, die Wohnung können Sie nicht einzeln verkaufen. Aber Sie können ihren Erbteil inkl. Wohnung verkaufen.
D.Wachtendorf
18. Juni 2020 um 07:46 Uhr
Guten Tag, woraus gibt sich der Erbanteil? Vom ganzen Vierfamilienhaus plus dem Grundstück?
Und wie weiss ich wie hoch mein Erbanteil ist. Und könnte ich mein Erbanteil an meine Geschwister verkaufen?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 18. Juni 2020 um 22:55 Uhr
Ihren Erbteil finden Sie am besten im Erbschein. Wenn ihre Geschwister Ihren Erbteil kaufen möchten, ist das grds. möglich. Für Details kommt es aber immer auf den Einzelfall an.
Ein Erbe
13. August 2020 um 17:16 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz
Wir sind drei Erben (ich, mein Bruder und meine Schwester) einer Immobilie (Einfamilienhaus, Erbfall 2019), jeder hat 1/3 Erbanteil.
Aktuell sind wir als Erbengemeinschaft auch schon im Grundbuch eingetragen und es gab noch keine Auseinandersetzung.
Im Jahr 2019 haben wir (ich und mein Bruder) auf eigene Kosten eine Etage umgebaut damit meine Schwester einziehen kann.
Wir beide wohnten schon vor dem Erbfall in dem Haus und wollen das eigentlich auch weiterhin.
Sie ist im Januar 2020 eingezogen und hat Anfangs auch anteilig die Nebenkosten mitgetragen.
Nach ein paar Monaten verkündete sie, dass sie ihren Erbanteil verkaufen will.
Im Zuge dessen hat sie dann die Zahlung ihres Nebenkostenanteils eingestellt und auch keine der Umbaukosten gezahlt.
Dummerweise geht sie weder auf unsere Kaufangebote ein (die durchaus fair sind), noch ist sie bereit mit einem dritten (Mediator) mit uns zu reden.
Wo das nun hinführt oder was sie im Schilde führt, ist für uns ein Rätsel. Die emotionale Spannung im Haus ist unerträglich geworden.
Sie zahlt weder ihre Nebenkosten noch die Umbaukosten und kommt auch nicht ihrer Mitwirkungspflicht nach.
Nun habe ich recherchiert und bin auf Folgendes gestoßen.
Mein Bruder und ich könnten in einer Versammlung der Erbengemeinschaft, durch unsere 2/3 Mehrheit, ordentliche Verwaltungsmaßnahmen beschließen.
Dazu gehören neben Sanierungsmaßnahmen wohl auch Mietverträge.
Nun meine Fragen:
1. Wenn wir ihr einen Mietvertrag (Papierform) anbieten und sie diesen nicht akzeptiert, könnten wir sie dann zwangsweise räumen lassen?
2. Ist durch unsere ursprüngliche (mündliche) Absprache, dass sie ihren Anteil der Nebenkosten bezahlt, bereits ein Mietvertrag entstanden?
3. Wenn 2. zutrifft, können wir ihr dann mit unserer 2/3 Mehrheit fristgerecht kündigen?
Vielen Dank und Beste Grüße
Ein genervter Erbe
Dr. Stephan Seitz Autor
am 17. August 2020 um 22:51 Uhr
Ihre Anfrage ist sehr speziell, ich kann auf den Einzelfall nicht eingehen. Allgemein gilt aber: die Erbengemeinschaft wird – wenn es um ordentliche Verwaltungsmaßnahmen geht – mit einfacher Mehrheit verwaltet.
hhoff
20. August 2020 um 11:32 Uhr
Besteht die Möglichkeit, einen verbindlichen Vertrag über die Entscheidungsfindung zu erstellen, wenn bei 2 Erben beide den gleichen Anteil haben und so eine Mehrheit nur einstimmig zu erzielen ist? Z.B. die Hinzuziehung eines Moderators zu erzwingen oder einem der beiden Erben formal 1 Stimme mehr zu geben oder ähnliches?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 21. August 2020 um 22:55 Uhr
Theoretisch geht das schon, aber in dem Vertrag werden Sie wahrscheinlich keine Lösung vereinbaren können. Bei 50/50 müssen immer beide Erben einer Meinung sein, das ist beim Vertrag das Gleiche.
Rainer Z.
24. September 2020 um 10:09 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
es geht um eine Erbengemeinschaft, die schon seit längerer Zeit besteht – im Wesentlichen problemfrei und zufrieden – und das ehemalige Wohnhaus unserer Großmutter als Ferienhaus nutzt.
Die Bindung an das Haus und an die Gemeinschaft ist nun aber offenbar nicht mehr gleich stark.
Meine Frage: Wenn ein Mitglied sich von seinem Anteil trennte, ihn aber nicht verkaufte, sondern verschenkte (z.B. an sein erwachsenes Kind), gäbe es auch dann, wie bei einem Verkauf des Anteils, ein Vorkaufsrecht für die anderen Miterben und damit die Möglichkeit, den Zuwachs der Gemeinschaft um den potentiell Beschenkten als neues Mitglied zu vermeiden?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 24. September 2020 um 19:38 Uhr
§ 2034 (1) schreibt: „Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt.“ Die ständige Rechtsprechung nimmt das sehr wörtlich, ein Tausch oder eine Schenkung wird nicht vom Vorkaufsrecht erfasst. Bei Interesse finden Sie mehr dazu beispielsweise bei Knüfermann, Das Miterbenvorkaufsrecht, 1970, S. 27 ff. Das soweit als allgemeine Antwort auf ihre Frage, im Zweifel müsste man sich aber stets den Einzelfall ansehen, dazu kann ich natürlich nichts sagen.
Müller
30. September 2020 um 12:18 Uhr
Guten Tag,
zwei Erben haben gemeinsam ein Haus bekommen, Anteil je 50% pro Partei. Nun möchte die eine Partei das komplette Haus zu ihren Lasten sanieren und renovieren. Dürfen nun die Sanierungskosten prozentual bzw. monetär auf den Anteil des Nichtsanierers umgelegt werden?
Zur Erläuterung: Wert der Immobilie 100 000 Euro bei 50 % Beteiligung beider Parteien, eine Partei investiert 40.000 Euro in die Sanierung, dürfen diese 40.000 Euro mit den 50% der nicht sanierenden Partei verrechnet werden, so dass diese nur noch einen Geldwert von 10.000 Euro am Haus besitzt?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 30. September 2020 um 22:42 Uhr
Das ist eine Frage der Verwaltung der Erbengemeinschaft. In jedem Fall wird für eine Sanierung, wenn sie nicht dringlich ist, eine Mehrheit der Erbteile benötigt, ggf. sogar Einstimmigkeit.
Frank Redenius
19. Oktober 2020 um 10:50 Uhr
Guten Tag, meine Eltern möchten gerne noch zu Lebzeiten ihr Zweifamilienhaus unter mich und meinen Bruder aufteilen und dies auch schriftlich festhalten. Meine Frage ist, wie mit dem Grundstück verfahren werden muss. Dies muss ja auch aufgeteilt werden. Wer kann uns da weiterhelfen? Ein Immobilienmakler oder ein Architekt? Vielen Dank für ihre Antwort
Dr. Stephan Seitz Autor
am 19. Oktober 2020 um 17:36 Uhr
Das Eigentum am Wohnhaus richtet sich nach dem Eigentum am Grundstück, d.h. wem das Grundstück gehört, dem gehört (im Regelfall) auch die Immobilie drauf. Ich würde Ihnen empfehlen, sich an einen Notar zu wenden. Und in jedem Fall auch an einen Steuerberater vorab.
Julia Hoffmann
20. Oktober 2020 um 23:50 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
vielen Dank für diese wertvollen und aufschlussreichen Informationen.
Zu meiner Frage: Mein Bruder und ich haben gemeinsam ein Haus geerbt. Ich wohne bereits in dem Haus und möchte auch gern dort wohnen bleiben. Der IST-Wert des Hauses liegt bei ca. 300.000 – 350.000 € (je nach Gutachter/Bank). Ein möglicher Verkaufspreis in unserer Region liegt wohl eher bei 400.000 € (oder, wenn es nach meinem Bruder geht, auch noch weit darüber hinaus). Wie verhalte ich mich korrekt, auch moralisch korrekt? Denn ob ich ihm 200.000 € oder „nur“ 150.000 € ausbezahlen muss, bedeutet für mich im ersten Fall eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite möchte ich auch eine faire Lösung für beide Seiten. Leider habe ich dazu bisher keine Hinweise finden können. Vielleicht kennen Sie welche aus Ihrer Praxis. Wie könnte eine faire Lösung aussehen, in der die Diskrepanz zwischen IST-Wert und (möglichem) Verkaufserlös Berücksichtigung findet? Vielen Dank für Ihre Antwort!
Dr. Stephan Seitz Autor
am 21. Oktober 2020 um 08:22 Uhr
Liebe Frau Hoffmann, dafür gibt es keine richtige Antwort. Entweder sie finden gemeinsam einen Preis, den beide als fair bewerten oder Sie machen Ihrem Bruder ein Angebot, das Sie als fair empfinden. Je nach Situation können Sie überlegen „etwas draufzulegen“, um die Situation zu beenden oder auch nicht. Ihr Bruder kann das dann annehmen oder nicht. Letztlich hängt viel davon ab, welchen Umgang Sie beide miteinander pflegen. Alternativ kann man auch einen Fachmann hinzuziehen, der die jeweiligen Positionen ermittelt und versucht objektiv zu bewerten. Das kann ggf. ein Makler sein, der idealerweise den Immobilienmarkt vor Ort gut kennt und eine fixe Vergütung für seine Leistung erhält. Lesen Sie auf meiner Seite Immobilienbewertung einmal rein, dort ist auch ein Rechner verlinkt.
Carsten E
4. November 2020 um 13:00 Uhr
Guten Tag.
Ich und mein Bruder haben ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen geerbt (50/50). Wir leben beide in jeweils einer der Wohnungen. Die eine Wohnung hat 50 qm die andere 100 qm, und die dritte soll vermietet werden. Kann man die laufenden Kosten für das Haus anhand der jeweils bewohnten Wohnfläche aufteilen, oder ist das eher unüblich?
Vielen Dank für ihre Zeit.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 4. November 2020 um 18:47 Uhr
Sie meinen für die Nebenkostenabrechnung? Da gibt es meines Wissens mehrere Möglichkeiten, ich glaube aber die Wohnfläche ist ein probates Mittel. Aber schauen Sie doch am besten mal unter dem Suchbegriff „Nebenkostenabrechnung“ auf der Suchmaschine ihres Vertrauens nach.
Wolfgang Presser
29. November 2020 um 14:20 Uhr
Guten Tag,
wir waren eine 3er Erbengemeinschaft eines 16-Familien-Hauses, die seit 26 Jahren bestand. Nach dem Tod meines Bruders verschenkte meine Schwägerin ihren 1/3-Anteil an ihre zwei Kinder zu jeweils 1/2.
Die neue Erbengemeinschaft besteht somit aus 1/3, 1/3, 2/6 Anteilen. Die Verwaltung habe ich bisher gegen eine geringe Vergütung von 200 € mtl. pauschal über all die Jahre durchgeführt. Jetzt drängen die neuen Miteigentümer auf den Einsatz einer externen Verwaltung. Ihr Argument ist mein vorgerücktes Alter von 79 Jahren.
Meine Frage: Muss ich dem Wunsch der Miterben zustimmen, ist es sinnvoll eine ablehnende Haltung einzunehmen? Wozu würden Sie raten?
Besten Dank
Dr. Stephan Seitz Autor
am 29. November 2020 um 14:21 Uhr
Solange die Einsetzung einer externen Verwaltung folgende Kriterien erfüllt, wird sie sich per Mehrheitsbeschluss fassen lassen: die Beschaffenheit des Nachlasses insgesamt (! nicht einzelnen Teilen der Erbschaft) wird nicht erheblich verändert und die Einsetzung entspricht dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen.
Rita Müller
3. Dezember 2020 um 22:37 Uhr
Ich bin in einer Erbengemeinschaft mit einem Anteil 1/4. Die Miterben wollen eine Wohnung renovieren, da sie sich sonst nicht mehr vermieten lassen würde. Muss ich mich an den Kosten beteiligen und wenn in welcher Höhe?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 3. Dezember 2020 um 22:38 Uhr
Wie so häufig ist das eine Frage des Einzelfalls. Aber wenn sich die Wohnung sonst nicht mehr vermieten lässt, spricht tatsächlich viel dafür dass die Renovierung erforderlich ist und damit mit Mehrheit der Erbengemeinschaft beschlossen werden kann.
Katharina
12. Dezember 2020 um 21:47 Uhr
Guten Tag, mein Bruder wohnt alleine in dem Haus, das meiner Mutter gehört. Sie würde gern verkaufen, will ihn aber nicht „rauswerfen“; von alleine zieht er aber anscheinend nicht aus, obwohl er eigentlich sagte, er will raus. Er kümmert sich um nichts in Garten + Haus, macht nur das Nötigste. Er zahlt seine persönlichen NK; Grundsteuer, Versicherungen, etc. zahlt aber alles meine Mutter.
Ich selbst lebe einige hundert km entfernt, es wird aus meiner Sicht nie dazu kommen, dass ich dort mal einziehe. Würde daher auch gerne, dass das Haus verkauft wird.
Was passiert aber, wenn meine Mutter stirbt und mein Bruder weiterhin nicht auszieht und sich um nichts kümmert? Bin ich als Miterbe (wir werden es 50/50 aufteilen, da es keine weiteren Erben gibt) zur Zahlung von z.B. Grundsteuer, etc. mit verpflichtet? Was passiert, wenn er davon gar nicht bezahlt? Kann man mich dann komplett dafür haftbar machen?
Ich möchte am liebsten auch, dass das Haus verkauft wird, da ich keinerlei Nutzen davon habe und Angst habe vor Kosten, die da evtl. auf mich zukommen, auch wenn ich mit dem Haus seit Jahren überhaupt nichts mehr zu tun habe.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 12. Dezember 2020 um 21:47 Uhr
Solange das Haus ihrer Mutter gehört, haben Sie (soweit ich das aus ihrem Beitrag erkennen kann) keine rechtlichen Möglichkeiten. Sie können natürlich die Situation mit ihr besprechen, aber die Entscheidung liegt bei ihr. Sind Sie beide irgendwann einmal Miterben zu 50/50, dann entscheiden Sie gemeinsam, tragen aber auch die Kosten gemeinsam. Gibt es kein flüssiges Vermögen, auf das ggf. zugegriffen werden kann, dann werden Sie im Extremfall eine streitige Auseinandersetzung mit ihrem Bruder führen müssen. Ggf. hilft es aber, dass Sie androhen, Ihren Erbteil zu verkaufen. In Folge dessen kann es zu einer Teilungsversteigerung kommen, was ihr Bruder ggf. nicht will.
Bernd Meier
25. Dezember 2020 um 12:37 Uhr
In welcher Höhe muss ich mich an den Kosten der Renovierung beteiligen, die im Besitz einer Erbengemeinschaft ist? Laut Erbschein gehört mir ein Viertel.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 25. Dezember 2020 um 12:37 Uhr
Gibt es keine abweichenden Vereinbarungen und ist die Renovierung rechtmäßig, so müssen Sie sich typischerweise mit der Höhe Ihres Erbanteils beteiligen.
Katja
28. Januar 2021 um 18:34 Uhr
Hallo,
Darf von zwei Hauserben (Geschwister), der eine vor Testamentseröffnung einfach einziehen?
Danke
Dr. Stephan Seitz Autor
am 28. Januar 2021 um 21:00 Uhr
Liebe Katja,
ohne gesonderte Absprachen ist das in der Regel nicht möglich. Die Nutzung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft unterliegt der Verwaltung durch die Erbengemeinschaft. Bitte lesen Sie dazu die Regelungen zur Verwaltung der Erbengemeinschaft. Für die meisten Handlungen ist eine Mehrheit erforderlich. Bei zwei gleichberechtigten Erben liegt daher in der Regel ein „Patt“ vor, d.h. es gibt keine Mehrheit.
Viele Grüße
Stephan Seitz
Anna
1. März 2021 um 13:28 Uhr
Hallo!
Wie ist das, wenn jemand in einem übergebenen Haus in einer abgeschlossenen Wohnung Wohnrecht hat, und den Rest mitbenutzen darf.
Dieser Mensch hat seit er in dieser Wohnung lebt alle Nebenkosten selbst bezahlt und teilweise noch die Kosten der Familie, denen das Haus übergeben wurde, mit dazu.
Diese Person ist jetzt verstorben und die Erbengemeinschaft (jetziger Hausbesitzer ist nicht in der Erbengemeinschaft) muss jetzt ja die Wohnung räumen und das Konto auflösen.
Ist die Erbengemeinschaft verpflichtet, die Küche auszubauen, wenn vorher eine Küche in der Wohnung war? Und ist die Erbengemeinschaft verpflichtet den Kellerraum zu räumen, wenn dieser Mensch diese nur mitbenutzen durfte. Hier stehen noch alte Sachen, die der verstorbene Mann bereits in diesem Haus hatte und Sperrmüll wie alte Teppiche und Töpfe, die der Hausbesitzer eigentlich schon längst entsorgen hätte sollen.
Ich wäre über eine Antwort sehr dankbar.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 2. März 2021 um 23:07 Uhr
Liebe Anna, auf welcher Basis war der Verstorbene denn in der Wohnung? Gab es einen Mietvertrag? Letztlich tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Verstorbenen ein (z.B. in den Mietvertrag) und muss die Pflichten erfüllen, die sich aus diesem Vertrag ergeben. Viele Grüße, Stephan Seitz
Sebastian
10. März 2021 um 05:35 Uhr
Guten Tag.
Eine kurze Frage.
2 Kinder als alleinige Erben, Testament, ein Kind erhält das Haus in dem es bereits lebt, das andere die vermietete Wohnung. Der Wertunterschied ist auszugleichen. Neben etwas Bargeld gibt es noch einen Firmenanteil (GmbH) als Gesellschafter, dieser wurde im Testament nicht berücksichtigt. Ferner haben beide Erben an dem Firmenanteil kein Interesse, da kein Bezug dazu besteht. Kann der Erbe des Hauses darauf bestehen, dass der andere Erbe den Firmenanteil übernimmt und dies bei der Ausgleichszahlung in Abzug gebracht wird?
Oder konkret:
Wohnhaus 400.000
Wohnung 150.000
Bargeld 100.000
Wert GmbH-Anteil lt. Steuerberater: 200.000
Aufteilungsvorschlag:
Erbe eins erhält das Haus und z.B. 25.000
Erbe zwei erhält, die Wohnung, den Anteil und z.B. 75.000
Erbe zwei hat aber kein Interesse an dem Firmenanteil und möchte mehr Geld haben. Ein Verkauf des Anteils scheidet ebenfalls aus, da der Wert lt. Steuerberater auf Basis der Buchwerte berechtigt, aber am Markt kaum erzielbar ist. Es handelt sich um eine Beteiligung an einem kleinen Bekleidungsgeschäft, das aktuell eine Krise durchläuft, aber nicht insolvent ist.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 10. März 2021 um 19:10 Uhr
Lieber Sebastian, bitte haben Sie Verständnis, dass ich derart konkrete Anfragen nicht beantworten kann. Ich biete keine Rechtsberatung an. Sie können sich aber über https://click.ratgeber-erbengemeinschaft.de/rechterbrecht eine Ersteinschätzung von einem Rechtsanwalt einholen. Ich hoffe das hilft Ihnen weiter.
Gerard
16. März 2021 um 22:54 Uhr
Ich war heute mit meinem fast 90jährigen Schwiegervater beim Nachlassgericht, weil er einen Erbschein beantragt hatte. Verstorben ist die Ehefrau. Beide haben 2 Töchter, wobei eine meine Ehefrau ist. Die Rechtspflegerin hat erklärt, dass in seinem Fall wegen fehlendem Testament der Verstorbenen für das Wohnhaus, das bisher auch grundbuchrechtlich NUR auf die beiden Eheleute eingetragen ist und in dem er nunmehr nach dem Tod seiner Ehefrau alleine wohnt und es allein nutzt, grundbuchrechtlich nunmehr als Erbengemeinschaft einzutragen und demnach auch das Grundbuch zu berichtigen sei (§ 82 GBO).
Das hat er wohl zur Kenntnis genommen und nachdem wir den Verhandlungsraum der Rechtspflegerin verlassen hatten sogleich geäußert: ich lasse gar nichts ändern, es bleibt so wie es jetzt ist. Ich bereue, dass ich überhaupt einen Erbschein beantragt habe.
Selbstverständlich ist mir bekannt, dass JEDER der Erbengemeinschaft diesen Eintrag beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts beantragen kann. Aber WER will schon seinen Vater verärgern, zumal meine Ehefrau noch eingetragene Pflegeperson bei der Pflegekasse ihres Vaters (Stufe 3) ist …
Letztendlich könnte sich ihre Schwester auch in der Weise einmischen, ihren eigenen Vater gegen sie aufbringen … Den Vater meiner Frau interessiert die GBO nicht die Bohne und er wird auch aufgrund seiner nicht nur altersbedingten Sturheit NICHT davon überzeugt werden können, das Grundbuch ändern/ordnungsgemäß berichtigen zu lassen. Also bleibt das Grundbuch UNRICHTIG!
Ich denke, dass das Problem dadurch nur auf einen Zeitpunkt verschoben wird und die dann erst richtig beginnen, wenn er dann als Erblasser (50 % des Wohngebäudes) verstirbt. Sehe ich das so richtig und WELCHE gravierenden Probleme können dann entstehen? U.U. kann ich ihn dann doch noch unter KONKRETEN Hinweis auf diese/Darlegung derselben überzeugen, das Grundbuch berichtigen zu lassen ;-)
Dr. Stephan Seitz Autor
am 17. März 2021 um 00:29 Uhr
Lieber Gerard, was im Grundbuch steht, ist nicht zwingend richtig. Am Ende entscheidet die tatsächliche Rechtslage. Das Grundbuch bewirkt allerdings einen Rechtsschein. Entsprechend ist es wichtig, dass möglichst die tatsächliche Rechtslage dort auch widergespiegelt ist. Andernfalls können u.U. Dritte im Vertrauen auf die Eintragungen im Grundbuch Eigentum an den betreffenden Grundstücken erwerben. Was in Ihrem Fall der richtige Weg ist, kann ich leider nicht sagen. Im Sinne der Rechtsklarheit ist es natürlich zu begrüßen, wenn das Grundbuch richtig geführt wird. Ob sich daraus nun tatsächlich ein rechtliches Risiko für Sie bzw. Ihren Schwiegervater ergibt, muss im Einzelfall betrachtet werden. Viele Grüße, Stephan Seitz
Karsten
4. April 2021 um 12:16 Uhr
Hallo, wir haben ein Ferienhaus geerbt, das Haus gehört 2 Personen und nur eine Person nutzt das Haus 2-3-mal im Jahr für 2-3 Wochen. Meine Frage ist: müssen beide Parteien für Nebenkosten aufkommen bzw. eine Partei würde gern alle laufenden Kosten stilllegen damit außer Grundsteuer keine weiteren Kosten entstehen. Welche Möglichkeit besteht für die Person die das Haus nicht nutzt? Einfach Strom Wasser etc. abmelden damit die Person die das Haus nutzt dann bei Neuanmeldung alles selbst zahlt? Da ja beiden Parteien 50% gehören, muss es ja eine Möglichkeit geben?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 4. April 2021 um 23:39 Uhr
Das Ferienhaus wird von der Erbengemeinschaft verwaltet. Solange im Testament zur Nutzung des Hauses nichts geregelt ist und die Erbengemeinschaft auch nicht auseinandergesetzt ist, muss die Erbengemeinschaft mit Mehrheitsentscheid regeln wie das Haus genutzt und unterhalten wird. Die Kündigung von Strom & Co wird daher einer Partei bei 50/50-Stimmrecht in der Erbengemeinschaft in der Regel gar nicht möglich sein. Dieser Fall dürfte nicht als ordentliche Verwaltung gelten. Lesen Sie mehr dazu unter „Verwaltung von Häusern in der Erbengemeinschaft“.
Martin
27. April 2021 um 08:02 Uhr
Frage: Darf man ein Haus neu einschätzen lassen, um eine gerechtere Aufteilung unter mehreren Erben zu erhalten, auch wenn im Testament bereits ein Fixbetrag pro Person steht? Es geht um den Kontext, wenn ein Kind das Anwesen übernimmt und seine Geschwister ausbezahlen muss. Mfg Martin
Dr. Stephan Seitz Autor
am 27. April 2021 um 19:30 Uhr
Lieber Martin, das kommt ganz entscheidend auf die Formulierung im Testament an. Entscheidend ist, was der Erblasser wirklich wollte. Das muss man versuchen, aus dem Testament zu ermitteln und so ist dann das Testament auch anzuwenden.
Liane
28. April 2021 um 13:32 Uhr
Hallo… Unsere Eltern sind seit 7 Jahren verstorben. Laut Testament erben mein Bruder und ich 50/50 das ungenutzte Elternhaus. Ich will verkaufen. Mein Bruder nicht. Ich habe jetzt einen Käufer gefunden und das Haus könnte für einen guten Preis verkauft werden. Mein Bruder willigt nur in den Verkauf ein, wenn die Verkaufssumme auf ein Konto eingezahlt wird, das noch vom Vater besteht (mein Vater und mein Bruder Kontoinhaber).
Ich kann somit nicht auf mein Erbe zugreifen.
Bleibt mir nur der Klageweg? Ist es rechtens, den Hausverkauf und somit Aufteilung des Erbes hinauszuzögern?
Danke..
Mit freundlichem Gruß
Liane
Dr. Stephan Seitz Autor
am 28. April 2021 um 21:12 Uhr
Liebe Liane, genauso wie Sie ein Interesse am Verkauf des Hauses haben, hat Ihr Bruder wohl ein Interesse am Erhalt. Das ist zunächst einmal völlig in Ordnung, die Immobilie gehört Ihnen beiden gemeinsam. Entsprechend kann sich Ihr Bruder erstmal auf den Status Quo berufen und Ihre Verkaufspläne nicht unterstützen. Kommen Sie alleine mit Ihrem Bruder in Gesprächen nicht weiter, macht es ggf. Sinn, einen Dritten mit einzubeziehen, der die Erbengemeinschaft professionell auflösen kann. Allein schon dieser Schritt kann Bewegung in die Situation bringen. Beispielhaft die Fa. Erbteilung*.
StaSa
11. Mai 2021 um 12:57 Uhr
Guten Tag Herr Seitz,
folgende Situation, Erbengemeinschaft mit meiner Mutter (86 Jahre alt) 50%, meine zwei Geschwister und ich halten jeweils 1/6 der Erbmasse meines verstorbenen Vaters, da kein Testament geschrieben wurde, (Erbschein vorhanden). Im Grundbuch sind wir mit den obigen Anteilen als Eigentümer eines Einfamilienhauses eingetragen.
Nach dem Tod meines Vaters kümmere ich mich für meine Mutter, da meine beiden Geschwister aufgrund lebenslanger persönlicher Abneigung gegen meine Mutter, um alles was Gesundheit, Einkaufen etc. angeht. Nach dem Tod meines Vaters vor zwei Jahren, hat meine Schwester ohne mein Wissen aufgrund einer von meinem Vater auf sie ausgestellten Bankvollmacht, alle Erbengemeinschaftskonten auf meine Mutter überschrieben.
Sie beschenkt nun mit dieser Bankvollmacht seit zwei Jahren alle ihre Kinder und Enkelkinder mit allerlei finanziellen Geschenken und spielt meiner Mutter plötzlich vor, dass ihr die Gesundheit und das Wohlergehen meiner Mutter wichtig wäre. Meine Mutter merkt leider nicht, was da abläuft und nickt alles ab.
In den letzten zwei Jahren haben meine Schwester und ihre Familie immer wieder Streit mit meiner Mutter und haben sie dann einfach wochenlang nicht mehr besucht, oder ignoriert. Deshalb hat meine Mutter wohl schließlich klein bei gegeben und sagt jetzt aus Angst nichts mehr.
Gibt es für mich eine Möglichkeit, nachträglich die Konten in Erbengemeinschaftskonten zu übertragen um dies zu stoppen oder in rechtlich ordentliche Bahnen zu lenken?
Ich muss annehmen, dass meine Schwester und mein Bruder nun versuchen, meine Mutter zu einem Testament zu bewegen, damit ich das Haus nicht übernehmen kann, wie von meinem Vater zu Lebzeiten vorgeschlagen und nur meinen Pflichtteil erhalte, oder eventuell noch weniger. Ob ich das Haus übernehmen möchte ist dabei nicht sicher, wahrscheinlich eher nicht, aber wenn, dann würde ich meine Geschwister natürlich rechtlich 100 % in Ordnung ausbezahlen.
Kann meine Mutter mit einem von meinen Geschwistern formulierten Testament oder Erbvertrag dazu gebracht werden, dass sie das Haus unter Verkehrswert erhalten und ich nicht mehr den gerechten Anteil.
Leider ist es so, dass alle von mir initiierten Versuche von Gesprächen und Mediation von meinem Geschwistern abgelehnt wurden. Und leider muss ich erkennen, dass meine beiden Geschwister sehr falsch und verlogen mit meiner Mutter und auch mit mir umgehen und meine Mutter es aber nicht mehr merkt, was hier gespielt wird.
Ich würde mich auf eine kurze Einschätzung der Rechtslage sehr freuen.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 11. Mai 2021 um 22:49 Uhr
Solange Ihre Mutter testierfähig ist, kann sie weitestgehend frei entscheiden, wem sie was vererben will. Auch ein Einwirken potentieller Erben auf die Entscheidungsfindung ist zunächst einmal nicht per se hinderlich. Hinsichtlich des Kontos müsste man den Fall genauer betrachten. Typischerweise sind Banken sehr vorsichtig bei der Gewährung von Zugriff auf Konten. Daher spricht viel dafür, dass Ihre Schwester dazu auch berechtigt war. Aber das lässt sich nicht ohne weiteres beantworten. Vielleicht sprechen Sie einfach mal mit der Bank, auf welcher Basis Zugriff auf die Konten gegeben wurde.
Elke
12. Juli 2021 um 01:01 Uhr
Hallo Herr Seitz,
mein Vater ist letzten Monat verstorben. Meine Schwester erbt ein 2-Familienhaus und ich erhalte nur den Pflichtteil. Nun möchte sie vom Nachlasswert noch folgende Geldbeträge abziehen: Haushaftpflicht, Gebäudeversicherung, Reparatur der Heizanlage, sowie die Elektrik im ganzen Haus. Die Sachen gingen alle als mein Vater noch lebte. Ihre Begründung ist, dass wir eine Erbengemeinschaft sind. Kann sie die Kosten vom Nachlass abziehen? Sie ist doch die Erbin vom Haus und nicht ich. Ebenso möchte sie die anteiligen Kosten für die Container zur Entrümpelung der Wohnung.
Ihre Antwort sehe ich mit Interesse entgegen.
Gruß
E.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 12. Juli 2021 um 15:15 Uhr
Liebe Elke, der Pflichtteilsanspruch ist ein reiner Geldanspruch. Als Pflichtteilsberechtigte sind Sie auch nicht Teil einer Erbengemeinschaft. Der Anspruch beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbrechts und entsteht der Höhe nach im Zeitpunkt des Todes. Spätere Änderungen sind hier nicht mehr zu berücksichtigen. Sie können ihn wie folgt ermitteln: Pflichtteilsrechner.
Carola
18. Juli 2021 um 16:35 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz. Unsere Mutter ist vor einiger Zeit verstorben und nun sind wir, vier Geschwister, eine Erbengemeinschaft. Meine Schwester wohnt schon seit einigen Jahren ohne Mietvertrag mit im Haus. Meine Schwester hat jetzt nach dem Tod unserer Mutter das Türschloss ausgebaut, so dass wir nur noch mit ihrem Einverständnis ins Haus dürfen. Ist das Rechtens?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 18. Juli 2021 um 22:02 Uhr
Liebe Carola, ohne Bezug auf den konkreten Fall: die Nutzung des Nachlasses steht allen Miterben zu. Ein Erbe kann nicht einfach einen Gegenstand für sich allein beanspruchen. Lesen Sie vielleicht hier: Nutzung Wohnung Erbengemeinschaft.
Julia
19. Juli 2021 um 12:53 Uhr
Guten Tag,
ich habe ein Grundstück geerbt, von dem mir 2/3 gehören. Das restliche Drittel ist noch einmal unter 5 Geschwistern aufgeteilt. Was passiert, wenn diese 5 Geschwister sterben? Hier gibt es rein theoretisch 13 Erben. Geht das dann an 13 Erben über? Das Grundstück ist relativ wenig Geld wert, da es im Landschaftsschutzgebiet liegt und es im Moment als Freizeitgrundstück verwendet wird. Darf ich das Grundstück überhaupt so weiter benutzen, ohne das Einverständnis der anderen Erben? Einer der 5 Geschwister möchte verkaufen. Geht das überhaupt?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 20. Juli 2021 um 09:40 Uhr
Liebe Julia, die fünf Geschwister halten wohl gemeinsam einen 1/3-Bruchteil an dem Grundstück. Handelt es sich bei den fünf Geschwistern um eine Erbengemeinschaft? Oder wie ist die Lage zustande gekommen? Diese Rechtsposition kann von jedem der Geschwister wieder weitervererbt werden, so könnten es tatsächlich dann auch 13 Erben sein. Diese aber wären jeweils nur Erbe eines 1/5-Anteils an dem 1/3, eine doppelstöckige Erbengemeinschaft. Ob einer der Geschwister seine Beteiligung am Grundstück verkaufen kann, hängt von den Details ab. Handelt es sich z.B. um eine Erbengemeinschaft, dann kann er den Grundstücksanteil nicht getrennt verkaufen, sondern nur den Erbteil komplett mit dem Anteil am Grundstück. Für die Nutzung des Grundstücks bräuchte es einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer, auch muss geregelt werden wie die Nutzungsentschädigung ausfällt (kann grds. auch kostenfrei sein).
Melinda S.
20. Juli 2021 um 11:31 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz,
meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters zu je 1/2 geerbt und wurden uns beim Verkauf nicht einig, so dass sie nun ihren Erbanteil gesamt verkauft.
Fällt für mich als Miterbin beim Vorkaufsrecht dann eine Grunderwerbsteuer an? Oder bin ich nach GrEStG §3 Abs. 3 davon befreit? Und muss ich 1-zu-1 in den Kaufvertrag einsteigen, auch wenn dieser Klauseln beinhaltet auf Wohnrecht einer fremden Person?
Vielen Dank
Dr. Stephan Seitz Autor
am 20. Juli 2021 um 12:10 Uhr
Liebe Melinda, ihre beiden Fragen sind sehr speziell, das kann ihnen je nur ein Steuerberater und Rechtsanwalt verlässlich beantworten und Sie dazu bei genauer Kenntnis der Einzelfallumstände beraten. Ganz allgemein: der Erwerb von Immobilien unter Miterben ist nach § 3 Nr. 3 S. 1 GrEStG von der Grunderwerbssteuer befreit. In der Regel gelten die Vereinbarungen des Kaufvertrages auch für den Vorkäufer (§ 464 BGB). Vereiteln Sie praktisch den Vorkauf, dann kann es sein, dass diese Vereinbarungen als nichtig eingestuft werden – eine Entscheidung im Einzelfall. Aber wie gesagt, bitte holen Sie sich verbindliche Auskünfte für Ihren konkreten Fall ein.
Oliver
2. August 2021 um 14:13 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz
es geht um eine Erbengemeinschaft. Erben Anteil 1.Person 1/2, 2.Person 1/4, 3.Personen jeweils 1/12.
Bei einem Erbauseinandersetzungsvertrag, um den genauen Betrag zu ermitteln, kann bzw. muss der Nießbrauch (auf Lebenszeit, Eigentumswohnung) mit einberechnet werden? Ein Erbteil möchte ausgezahlt werden.
VG
Dr. Stephan Seitz Autor
am 2. August 2021 um 20:20 Uhr
Lieber Oliver, das lässt sich so pauschal nicht beantworten und kommt auf das Testament an. Aber vom Grundsatz her ist der Nießbrauch eher einzuberechnen als nicht.
Isa L.
3. Januar 2022 um 10:03 Uhr
Hallo,
ich bin in einer Erbengemeinschaft zu einem 1/4 Anteil von einem Haus. Diesen Anteil möchte ich an meine Schwester verkaufen, die das Haus zur Hälfte schon seit 21 Jahren (Beginn der Erbengemeinschaft) nutzt. Ein Wertgutachten wurde schon erstellt und sie möchte nun ihre Investitionen in ihrer Wohnung geltend machen. Dies ist in Ordnung so für mich, weil dies ja zu einer Aufwertung des Hauses geführt hat. Nun möchte Sie allerdings auch ihre Einbauküche, die ebenfalls 21 Jahre alt ist und ausschließlich von ihr benutzt wurde, geltend machen. D.h. sie möchte von meinem 1/4 Anteil 1/4 vom damaligen Neupreis der Küche abziehen. Und dies obwohl die Küche schon so alt ist. Ist dies so rechtmäßig?
Außerdem wollte ich mich erkundigen, ob es möglich wäre, noch rückwirkend Mietzahlungen an mich zu verlangen? Schließlich wohnt sie kostenfrei in meinem Anteil.
Vielen Dank im Voraus.
Isa L.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 3. Januar 2022 um 21:21 Uhr
Liebe Isa,
das kommt sehr stark darauf an, ob es denn Abreden damals vor 21 Jahren gab oder in der Zwischenzeit. Wenn hier was vereinbart wurde, dann müssten sie beide sich vorwiegend daran orientieren. Falls nichts vereinbart ist, würde ich schlicht den heutigen Marktwert der Immobilie einschätzen oder professionell ermitteln und dann zu 25% davon an die Schwester verkaufen. Investitionen macht sicher Sinn hier zu verrechnen, wenn sie den heutigen Wert der Immobilie positiv beeinflussen. Rein rechtlich gesehen aber dürften Sie dazu m.E. nicht verpflichtet sein (sofern es wie gesagt keine Absprachen in der Zwischenzeit gab).
Viele Grüße
Stephan Seitz
Maik
28. Januar 2022 um 14:49 Uhr
Hallo, ich bin Teil einer Erbengemeinschaft aus mir und meinem Bruder. Wir haben ein 3-Familienhaus geerbt. In einer Wohnung wohnt mein Bruder, die andere ist vermietet und die dritte Wohnung wurde vom Erblasser bewohnt. Wir sind uns einig, wie wir die Immobilie aufteilen: Ich soll die vermietete und die freie Wohnung bekommen. Mein Bruder seine von ihm bewohnte Wohnung.
Ich möchte meine beiden Wohnungen für meine Familie zusammenlegen und sanieren. Dafür möchte ich ein Darlehen mit den Wohnungen als Sicherheit aufnehmen. Kann ich eine Finanzierung auf meinen Erbteil aufnehmen oder nur kann dies nur die gesamte Erbengemeinschaft? Alternativ könnten wir das Haus per Teilungserklärung aufteilen, aber könnte ich dann die vermietete Wohnung noch wegen Eigenbedarf kündigen oder würde dann die dreijährige Sperre (BGB § 577a) in Kraft treten? Vielen Dank.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 28. Januar 2022 um 15:12 Uhr
Lieber Maik, im Grundsatz ist die Erbengemeinschaft auf Auseinandersetzung gerichtet. Wenn Ihr Bruder und Sie sich einig sind, dürfte vieles dafür sprechen das auch zu machen. Eine Finanzierung auf eine Erbengemeinschaft zu bekommen erscheint mir wenig sinnvoll – und ich kann mir auch nicht vorstellen dass eine Bank das macht. Ob Sie den derzeitigen Mieter kündigen können oder nicht dürfte weniger mit der Erbengemeinschaft zu tun haben als mit der Frage, ob die Voraussetzungen für Eigenbedarf vorliegen. Das könnte nicht ganz einfach sein, Sie haben ja bereits eine Wohnung und damit ggf. keinen Bedarf für die zweite. Aber das ist eine sehr konkrete Frage des Einzelfalls, das kann ich Ihnen nicht beantworten. Viele Grüße, Stephan Seitz
Maik
31. Januar 2022 um 19:56 Uhr
Lieber Herr Doktor Seitz,
Vielen Dank für die rasche und ausführliche Antwort. Der Anspruch auf Eigenbedarf ist durchaus begründet, die leere Wohnung allein reicht von der Größe und Zimmerzahl nicht für meine Familie, daher sollen beide Wohnungen zusammen gelegt werden.
Die Befürchtung mit der Finanzierung haben wir ebenfalls, daher die Überlegung der Aufteilung. Außerdem möchten mein Bruder und ich einfach eine klare Aufteilung erreichen. Wenn durch die Aufteilung allerdings die Sperrfrist nach BGB 577a in Kraft treten sollte, könnten wir ja nicht mehr wegen Eigenbedarf kündigen. Im Internet habe ich allerdings immer nur etwas zu dem Thema gefunden, wenn es um Aufteilung und Verkauf ging, nicht um Aufteilung und Eigenbedarf.
Mit freundlichen Grüßen
Thilo Batta
9. Februar 2022 um 13:00 Uhr
Hallo Herr Seitz,
Wir sind eine Erbengemeinschaft, meine Mutter (1/2 weil sie ja Besitzerin von vornherein ist) und der Anteil meines verstorbenen Vaters (weitere Hälfte) wurde meiner Mutter, meinem Bruder und mir zu je 1/3 vermacht. In dieser Erbmasse ist ein Mietshaus woraus die Mieteinnahmen an meine Mutter gehen, also wir Kinder auf unseren Anteil verzichten. Die Erbmasse enthält ein weiteres Haus, in dem unsere Mutter lebt. Daher haben wir bereits notariell festgelegt, dass ich im Falle des Todes unserer Mutter das Mietshaus zugesprochen bekomme und mein Bruder das neuere Haus. Wertdifferenzen werden über eine Zahlung abgeglichen.
Nun das eigentliche Problem: Nachdem ich meinem Bruder mitteilte, dass er Summe X bei der Steuer angeben muss, stellten wir uns die Frage wie wir das vermeiden können. Können wir dem Finanzamt in einem Zweizeiler mitteilen, dass wir beide zugunsten unserer Mutter auf den Mietanteil verzichten?
Ist es sinnvoller die Erbengemeinschaft aufzulösen und wenn ja, was ist zu tun? Bleibt damit der Eintrag beim Notar unberührt?
Ich hoffe ich habe nichts Wichtiges vergessen und mich deutlich genug ausgedrückt.
Vielen lieben Dank und in freudiger Erwartung
Dr. Stephan Seitz Autor
am 11. Februar 2022 um 01:07 Uhr
Lieber Thilo, ich bitte um Ihr Verständnis. Aber die Fragen sind sehr konkret auf einen Einzelfall bezogen. Das lässt sich leider so einfach nicht beantworten. Ich möchte anregen, auf einen Steuerberater zuzugehen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Anna Krüger
25. Mai 2022 um 17:01 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
vielen Dank für Ihre hilfreichen Ausführungen. Dürfte ich Sie um eine kurze Auskunft bitten?
Mein Bruder und ich sind eine Erbengemeinschaft zu je 1/2. Zum vererbten Grundstück gehört ein großer Gemüsegarten. Darf ich mir hier ein Beet anlegen? Oder bedarf es der Zustimmung meines Bruders, sodass er mein Gemüse zerstören darf? Mein Bruder könnte den Garten auch nutzen, möchte aber nicht.
Ich bedanke mich vielmals für Ihre Mühe und verbleibe mit freundlichen Grüßen,
Anna
Dr. Stephan Seitz Autor
am 25. Mai 2022 um 21:49 Uhr
Liebe Frau Krüger, das ist eine Frage des Einzelfalls. Aber es spricht viel dafür, dass das möglich sein dürfte. Mehr dazu lesen Sie unter Nutzung von Nachlassgegenständen durch Miterben.
Anna Krüger
26. Mai 2022 um 14:12 Uhr
Vielen lieben Dank für Ihre geschätzte Rückmeldung. Ich wünsche Ihnen einen schönen Tag. Freundliche Grüße, Anna Krüger
Alisa
29. Mai 2022 um 13:36 Uhr
Ich nehme mir einige wertvolle Informationen mit. Danke dafür. Freue mich schon auf mein Eigenheim.
Lg Alisa
Peter
23. Juni 2022 um 11:24 Uhr
Guten Tag,
Frage zur Spekulationssteuer: Mein Bruder und ich haben jeweils hälftig ein 6-Familienhaus geerbt. Das Haus ist vermietet und nicht eigengenutzt. Es ist seit über 10 Jahren im Besitz unserer Familie. Jedem gehört von allem 50%. Meinen Anteil habe ich vor über 10 Jahren bekommen. Den Anteil meines Bruders habe ich ihm vor 5 Jahren abgekauft. Nun meine Frage: Wäre der beim Verkauf zu erzielende Gewinn zu versteuern?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 24. Juni 2022 um 12:17 Uhr
Lieber Peter, bitte haben Sie Verständnis. Aber das müssen Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Ich könnte mir vorstellen, dass die Hälfte steuerfrei, die andere Hälfte versteuert werden muss. Aber wie gesagt, bitte gehen Sie auf Ihren Steuerberater zu.
Conny
6. Juli 2022 um 12:35 Uhr
Hilfe, ich bin in einer Erbengemeinschaft mit 2 Geschwistern. Wir haben nach dem Tod der Eltern nun ein Einfamilienhaus geerbt.
Meine Schwester bewohnt das Haus und ist nicht bereit die Nebenkosten (Strom, Telekom, Abwasser etc. – mittlerweile über Inkassobüro erhebliche Summen entstanden) zu bezahlen. Mein Bruder und meine Schwester sind der Meinung, dass diese Kosten durch uns drei geteilt werden müssen. Meine Schwester hat angeblich ein erweitertes Wohnrecht, dieses ist jedoch nirgends schriftlich festgehalten.
Muss ich mit für die entstehenden Nebenkosten meiner Schwester aufkommen? Einen Mietvertrag o.ä. gibt es nicht. Sie hat seit mehreren Jahren wegen finanzieller Probleme unentgeltlich bei unseren Eltern gelebt und sich um deren Pflege gekümmert.
Bettina M.
26. Juli 2022 um 18:22 Uhr
Hallo, wir sind eine Erbengemeinschaft, mein Bruder, meine Schwester und ich. Durch meinen verstorbenen Bruder ist seine Tochter jetzt Miterbe, das haben wir jetzt leider erfahren. Das Problem ist, dass wir nie Kontakt hatten. Jetzt müssen wir dieses Mädchen ausfindig machen, und solange bekommen wir keinen Erbschein. Unter dem Erbe ist auch eine Eigentumswohnung die vermietet ist. Ein weiteres Problem ist auch, dass meine Mutter sich großartig nicht darum gekümmert hat. Der Mieter hat seit 30 Jahren ein und dieselbe Miete, die auch viel zu wenig ist. Erst recht jetzt, mit den steigenden Kosten. Meine Frage, können wir auch ohne Erbschein und ohne Nichte (erstmal) die Miete erhöhen? Oder uns auch mal einen Eindruck von der Wohnung machen. Wir wissen ja noch nicht mal wie der Herr da drin wohnt. Uns macht es schon Sorgen, bei den Kosten heutzutage, dass wir nachher nicht klar kommen.
Es ist ein 44qm großes Apartment mit einer Miete von 295€ (235€ +60€ Nebenkosten). Bei der Verwaltung muss schon monatlich 184 € gezahlt werden. Das kann doch alles nicht sein. Gibt es Möglichkeiten für uns Geschwister, uns ohne Erbschein schonmal darum zu kümmern?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 26. Juli 2022 um 22:18 Uhr
Liebe Bettina, haben Sie denn das Nachlassgericht schon kontaktiert, ob ein Nachlasspfleger eingesetzt werden kann?
R.Kl.
30. Juli 2022 um 14:50 Uhr
Hallo! Miteigentümer verkauft seinen Erbanteil, wer bezahlt in diesem Fall den Notar ? Verkäufer oder Käufer ?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 31. Juli 2022 um 16:21 Uhr
Das kommt auf die Regelung im Vertrag an. Üblicherweise trägt aber der Käufer die Kosten.
Eb
18. August 2022 um 16:08 Uhr
Guten Tag,
Vielen Dank, dass Sie hier so vielen Menschen helfen.
Meine Großmutter hat meinen Geschwistern und mir ein bebautes Grundstück zu gleichen Teilen weniger als 10 Jahre vor ihrem Tod geschenkt. Die anderen Erbberechtigten haben keinen Anspruch auf ihren Mindestanteil erhoben. Ist das Grundstück trotzdem Eigentum einer Erbengemeinschaft? Falls ja: Inzwischen hat einer meiner Geschwister für seine Familie dort das Haus abgerissen und ein eigenes hingebaut (mit unser aller Einverständnis, wir anderen haben kleinere Wohneinheiten mitgebaut). Dabei wurde mündlich vereinbart, den Wert der veränderten Besitzanteile durch einen entsprechenden Gegenwert in Erbanteilen des Wohngrundstücks unseres Vaters auszugleichen (natürlich unter Einbeziehung unseres Vaters). Wäre das Grundstück der Großmutter dann immer noch im Besitz einer Erbengemeinschaft oder wäre es dann einfaches Gemeinschaftseigentum?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 19. August 2022 um 12:33 Uhr
So wie Sie das beschreiben ist das Grundstück wohl eher nicht Teil der Erbmasse und kann daher auch nicht zu einer Erbengemeinschaft gehören. Das Grundstück scheint ja vor dem Tod verschenkt worden zu sein. Letztlich kommt das aber auf den konkreten Einzelfall an, den kenn ich nicht. Ich könnte mir aber vorstellen, dass Ihr Vorgehen auch steuerliche Auswirkungen hat. Ich würde Ihnen raten einen Steuerberater zu kontaktieren. Ggf. kann dieser Ihnen auch helfen, die Eigentumssituation sauber darzustellen. Hier müsste es ja Grundbucheinträge geben, aus denen das ersichtlich ist.
Alex
15. Oktober 2022 um 16:29 Uhr
Hallo,
kurze Frage, meine 25% meines Elternhauses habe ich an meinen Bruder überschrieben, meine Mutter hat 50%. Jetzt zu meiner Frage, haben mein Bruder und meine Mutter jetzt jeweils 50% am Haus? Denn der Notar hat mich als Übergeber und meine Mutter als Übergeberin angegeben. Wenn sie mal sterben sollte, dann bekommt er automatisch die restlichen 50 Prozent, oder?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 16. Oktober 2022 um 22:11 Uhr
Liebe(r) Alex, das lässt sich so nicht beantworten. Gibt es ein Testament der Mutter?
Stefan Wacke
25. Oktober 2022 um 13:23 Uhr
Lieber Dr.Seitz,
Zuerst Kompliment für die tolle, informative Website.
Meine Frage: Wie kann man fair(!) geerbtes Immobilienvermögen aufteilen? Mein Bruder und ich haben ein EFH (bisher unvermietet, renovierungsbedürftig) – nach Renovierung wäre lt. Mietpreisspiegel 1.000 Euro Nettomiete drin – und 2 kleine ETWs (vermietet 250 und 350 Euro).
Mein Bruder will das Haus übernehmen. Und jeder von uns eine ETW.
Wie bewertet man das fair? Alles mit einem Verkehrswertgutachten? Meine Befürchtung, dieser liegt weit unter dem Marktwert, oder irre ich mich da?
Die ETWs beide mit einem Verkehrsgutachten könnte Sinn machen – und einen fairen Ausgleich darstellen – aber beim Haus – wäre wie Äpfel mit Birnen vergleichen, oder?
Liebe Grüße
Stefan Wacke
Dr. Stephan Seitz Autor
am 26. Oktober 2022 um 20:18 Uhr
Lieber Herr Wacke,
vielen Dank dass meine Seite Ihnen weiterhilft!
Für die Bewertung gibt es viele Möglichkeiten, von kostenfrei bis richtig teuer. Die wesentlichen Punkte habe ich auf meiner Seite Immobilienbewertung beschrieben. Starten Sie doch mal mit Sprengnetter, das kann man kostenlos mit einem Account bei vermietet.de nutzen.
Viele Grüße
Stephan Seitz
Sylvia
14. November 2022 um 15:03 Uhr
Sehr geehrter Herr Dr. Seitz,
wir sind eine Erbengemeinschaft aus 3 Geschwistern. 2 wollen die geerbte Wohnung verkaufen, eine bewohnt sie seit 10 Jahren allein, möchte nicht ausziehen und boykottiert den Verkauf. Da demnächst hohe Sonderumlagen anstehen, hier meine Frage:
Lässt sich rechtssicher vertraglich vereinbaren, dass meine Schwester, solange sie die Wohnung bewohnt, alle Kosten dafür (Hausgeld, Sonderumlagen etc.) alleine tragen muss ? Sie wäre damit einverstanden.
Vielen Dank für Ihre Hilfe !
Dr. Stephan Seitz Autor
am 14. November 2022 um 17:24 Uhr
Liebe Sylvia, ich kann hier keine rechtliche Beratung zum Einzelfall vornehmen. Ganz allgemein haben aber die Miterben die Möglichkeit, vertragliche Vereinbarungen in Bezug auf den Nachlass zu treffen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Lars
16. November 2022 um 10:02 Uhr
Danke für die tollen 23 Praxistipps für Miterben von Haus, Wohnung und Grundstück, die besonders wertvoll sind. Dank dieses tollen Artikels habe ich neues Know-How erworben. Ich wünsche https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/ weiterhin viel Erfolg!
Gregor. B
12. Januar 2023 um 15:51 Uhr
Hallo, ich wohne mit meinem Vater in einem 2-Familienhaus. Bisher habe ich in viele Kleinigkeiten im Haus investiert. Nun planen wir eine teure Investition einer PV Anlage mit meinem Vater mit ca. 30.000 Euro Kosten. Nun meine Frage: Ich habe eine Schwester, die ich später mal auszahlen muss wenn ich das Haus behalte. Wird mir die Investition angerechnet später oder ist das Geld für mich verloren?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 14. Januar 2023 um 22:36 Uhr
Lieber Gregor, das lässt sich ohne Blick auf die Umstände des Einzelfalls nicht beantworten. Häufig kann es in solchen Situationen sinnvoll sein, wenn sich alle drei Parteien einigen und ihre Abrede schriftlich festhalten. Ob das in Ihrem Fall eine passende Lösung ist, kann ich natürlich nicht sagen.
Lars Sommerfeld
31. März 2023 um 20:54 Uhr
Jetzt mal etwas Abstruses. Meine Schwester und ich haben das Haus unseres Vaters geerbt. Es sind Schulden auf dem Haus, ca die Hälfte des Wertes.
Da ich völlig überschuldet bin, sind wir uns einig, dass sie das Haus bekommt und ich als Mieter darin dann wohne und mit der Miete die vorhandenen Kredite tilge. Soweit, so gut.
Jetzt habe ich die Frist zum Erbausschlagen versäumt (doof, aber ist jetzt halt so). Es ist auch nicht genug Geld vorhanden, dass sie meinen Teil des Hauses kaufen kann, ein weiterer Kredit kommt für sie nicht in Frage.
Jetzt zur eigentlichen Frage, da wir ja das Haus jeweils zur Hälfte besitzen, wie sieht das mit meinen Gläubigern aus, können die in das Grundbuch rein? Also komplett und somit auch meiner Schwester die Hälfte der Schulden aufdrücken? Oder können die dann nur in meine Haushälfte „pfänden“?
Dr. Stephan Seitz Autor
am 1. April 2023 um 01:16 Uhr
Lieber Herr Sommerfeld, als Mitglied einer Erbengemeinschaft haben Sie keine direkte Rechtsposition am Grundstück, sondern nur einen Anteil an der Erbengemeinschaft, die wiederum u.a. die Immobilie beinhaltet. Somit kommt ein Gläubiger nicht direkt ins Grundbuch für das Haus. Allerdings kann er sich schrittweise in Richtung Verwertung Ihres Erbteils und damit letztlich auch des Hauses vorarbeiten. In der Praxis: reden hilft, suchen Sie den Austausch.
Sebastian Prange
21. April 2023 um 14:52 Uhr
Guten Tag,
vielen Dank für die reichlichen Informationen.
Aktuell beschäftige ich mich mit dem Thema der einvernehmlichen Auflösung einer Erbgemeinschaft durch Verkauf an den zweiten Erben.
Uns stellt sich die Frage, ob nun die Sanierungspflichten (GEG) durch die (Teil-)Übertragung der 50% des Gebäudes, für den Erben anfallen, der nun 100% der Immobilie besitzt. Oder ob dies nicht zutrifft, da der Erbe bereits Besitzer der Immobilie ist.
Vielen Dank für eine kurze Hilfestellung.
Viele Grüße
Dr. Stephan Seitz Autor
am 23. April 2023 um 11:32 Uhr
Lieber Herr Prange, ehrlich gesagt weiß ich das nicht. Aber ich gehe davon aus, dass die Pflichten mit Fristen versehen sind und am Eigentum ansetzen. Daher würde ich erwarten, dass sie der neue Eigentümer erfüllen muss. Ob und in welcher Höhe diese Aufwände in den Preis für die Übertragung des Erbteils einfließen sollten, hängt vom Einzelfall und auch von der Verhandlung des Preises ab. M.E. sollten die Kosten berücksichtigt werden, da sie heute den Wert der Immobilie bereits senken. Aber wie gesagt, das müssen Sie im Einzelfall selbst entscheiden.
Andreas
10. Mai 2023 um 17:03 Uhr
Interessanter und informativer Beitrag. Jetzt bin ich bei Erbengemeinschaften etwas besser aufgeklärt.
Eine Frage habe ich dennoch: Wir haben ein Grundstück als Erbengemeinschaft bekommen. Was haltet Ihr von der Idee, das eigene Grundstück für die Verpachtung einer Solaranlage zu nutzen? Habt Ihr damit Erfahrungen? Wenn ja, wie groß sollte die Grundstücksfläche sein? Ist es sinnvoll, dies als Erbengemeinschaft zu tun?
BG
Andreas
Michael
11. Juni 2023 um 01:29 Uhr
Lieber Herr Dr. Seitz,
mein Bruder und ich haben ein Haus von meiner Mutter geerbt. 1 Monat vor ihrem Tod hat mein Bruder noch die Hälfte des Hauses von meiner Mutter zu einem sehr günstigen Preis gekauft, so dass letztendlich mein Bruder 75% und ich 25% des Hauses besitze. Für meine 25% wurde ebenfalls ein Ankaufsrecht mit minimalen Betrag notariell zwischen meiner Mutter und meinem Bruder vereinbart. Mein Bruder lebt seit Jahrzehnten in dem Haus und lässt jetzt das Haus komplett sanieren.
Erste Frage – Muss ich die Kosten der Sanierung mittragen, welche zwar zu einer Wertsteigerung des Hauses führt, nicht jedoch den notariell vereinbarten Verkaufswert meiner 25%?
Zweite Frage – Muss ich Grundsteuer, Nebenkosten etc. zahlen, obwohl mein Bruder in dem Haus wohnt?
Vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Peter
Dr. Stephan Seitz Autor
am 12. Juni 2023 um 07:31 Uhr
Lieber Michael/Peter,
bei Ihrer ersten Frage geht es um Verwaltungsmaßnahmen in der Erbengemeinschaft. Sie können hier die Ausführungen zu ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen genauer lesen. Zu Ihrer zweiten Frage möchte ich Sie auf die Seite „Nutzung der Nachlassgegenstände in der Erbengemeinschaft: was ist erlaubt?“ verweisen. Hier geht es um den von Ihnen angesprochenen Aspekt.
Viele Grüße,
Stephan Seitz
Manuel
28. November 2023 um 19:21 Uhr
Hallo zusammen,
ich habe einen Anteil von 25% am Grundstück meines Vaters, auf dem sein Haus steht, in dem er wohnt. Somit habe ich auch einen Anteil am Haus. Die restlichen 25% gehören meiner Schwester und die 50% meinem Vater (Erbengemeinschaft).
Nun möchte ich mein Eigentum abgeben, da wir für unseren Hausbau Förderkredite in Anspruch nehmen mit der Bedingung, kein Wohneigentum zu besitzen.
Jetzt stelle ich mir die Frage, ob man in einer Erbengemeinschaft mit 25% Wohneigentum besitzt?
Vielen Dank vorab und herzliche Grüße!
Dr. Stephan Seitz Autor
am 30. November 2023 um 22:33 Uhr
Lieber Manuel, nein, solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt ist, haben Sie kein Eigentum an der Immobilie, sondern nur einen Anteil an der Erbengemeinschaft, die wiederum u.a. die Immobilie beinhaltet. Um das zu ändern, könnte – zumindest in Bezug auf die Immobilie – eine Teilauseinandersetzung helfen. Das kommt letztlich stark darauf an, ob Sie ein gutes gemeinsames Verhältnis haben und alle Beteiligten diesen Schritt mitgehen oder ob hier Streit zu erwarten ist. Bei letzterem wird es schwierig, die Immobilie kurzfristig als Sicherheit zu nutzen oder Ihren Anteil in Geld zu wandeln. Aber kontaktieren Sie doch mal meinen Partner*, es gibt hier Lösungen rund um den sog. Teilverkauf, die ggf. passen können. Viele Grüße, Stephan Seitz
Emin Bostanci
20. Dezember 2023 um 18:34 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz,
mit großem Interesse habe ich Ihre Kommentare zu den Anfragen im Erbrecht gelesen.
Nun zu meiner Anfrage: Nach dem Tod unserer Mutter haben wir, drei Geschwister, ein 5-stöckiges Wohnhaus mit 4 Wohnungen und 3 Geschäftsräumen in einer Großstadt in der Türkei geerbt bekommen. Wir sind eine Erbengemeinschaft mit je 1/3-Anteil am Nachlass beteiligt. Die Aufteilung ist bereits im Erbschein festgeschrieben und im Grundbuch eingetragen. Leider wie so oft gibt es auch in unserem Fall keine gütige Auseinandersetzungsvereinbarung. Eine meiner Schwestern und ich würden die Immobilie gerne veräußern, da unser Lebensmittelpunkt in Deutschland ist. Bei unserem Verkaufsanstrengung haben wir ein Vorkaufsrecht der Immobilie an die uneinsichtige Schwester angeboten, die sie jedoch nicht akzeptiert. Können Sie uns eine Empfehlung für eine mögliche Lösung zu diesem Erbfall geben.
Freundliche Grüße
Emin Bostanci
Dr. Stephan Seitz Autor
am 21. Dezember 2023 um 18:00 Uhr
Lieber Herr Bostanci, leider muss ich hier passen. Nachlässe mit Auslandsbezug (Wohnort, Immobilien usw.) stellen sich im Einzelfall meist kompliziert dar und benötigen eine genaue Kenntnis der Umstände. Mit allgemeinem Bezug lässt sich hier gar nichts sagen. Ich rate hier dringend, einen Anwalt und wohl auch einen Steuerberater zu kontaktieren. Sie können aber gerne unter https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/erbfall-mit-auslandsbezug/ einen ersten Eindruck bekommen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Sabine L.
6. Februar 2024 um 21:17 Uhr
Guten Tag, ich habe eine Frage. Meine Mutter war zu 1/3 Teil einer Erbengemeinschaft mit Ihrem Bruder und ihrer Schwester. Jeder der 3 bewohnte einen unterschiedlich großen Teil und keiner zahlt Miete. Jetzt ist meine Mutter verstorben und der Anteil geht an mich und meinen Bruder. Können wir die bisher durch meine Mutter genutzte Wohnung eigenmächtig vermieten? Wer kommt für Kosten der Renovierung auf? Eigentlich ist ja alles Gesamteigentum und nicht aufgeteilt. Viele Grüsse Sabine L.
Richard Schwarz
6. Mai 2024 um 17:50 Uhr
Lieber Herr Dr. Seitz,
in einem Mehrfamilienhaus sind die Wohnungen oft unterschiedlich groß, haben unterschiedliche Mietpreise pro qm, haben unterschiedliche Lagen und möglicherweise auch einen unterschiedlichen Ausbaustandard.
Wie kann in einem solchen Fall bei einer Erbengemeinschaft, bei der alle Erben zu gleichen Teilen zum Zug kommen, eine möglichst gerechte Erbauseinandersetzung gemacht werden?
Wird das auch ohne Sachverständigen möglich sein oder ist es bei einer solch komplexen Sachlage noch mittels selbst anwendbarer Formeln eine Lösung zu finden, die allen gerecht wird.
Vielen Dank schon mal im Voraus für Ihre Mühe
Beste Grüße
Richard Schwarz
Dr. Stephan Seitz Autor
am 6. Mai 2024 um 22:59 Uhr
Lieber Herr Schwarz, das kommt ganz auf die Erbengemeinschaft an. Will man sich einigen, dann wird man Werte und ggf. Ausgleichzahlungen einvernehmlich festlegen können. Will man sich streiten, dann hilft auch ein Sachverständiger häufig nicht weiter. Sind die Erben willig, aber skeptisch, dann kann tatsächlich ein Gutachter helfen, Werte zu bestimmen und so Neutralität herstellen. Am Ende kommt es auf die ganz konkrete Zusammensetzung der Erbengemeinschaft an und ob/wer die Auseinandersetzung treibt. Viele Grüße, Stephan Seitz
Josef
11. Juni 2024 um 10:25 Uhr
Guten Tag Herr Dr. Seitz,
Ich hätte mal eine Frage. Und zwar hat mein Vater und dessen Bruder ein Haus von ihrer Tante geerbt! Im Testament hat meine Großtante dann geschrieben, dass wenn einer der beiden seinen Anteil verkaufen will, dass er dies an den anderen kann und zwar zu einem Viertel vom Wert des Hauses! Jetzt meine Frage: wenn das im Testament so steht, muss man sich dann daran halten oder gibt es Wege und Möglichkeiten, dass man doch auf 50% des Wertes der Immobilie kommt!?
Mit freundlichen Grüßen
Josef H.
Dr. Stephan Seitz Autor
am 11. Juni 2024 um 18:29 Uhr
Lieber Josef, das kommt auf den Einzelfall an, und zwar auf die Formulierungen im Testament und auch auf die beiden Erben. Das kann wirksam sein, muss es aber nicht. Bitte lassen Sie sich anwaltlich dazu beraten. Viele Grüße, Stephan Seitz
Friedrich
3. August 2024 um 17:37 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz,
Mein Großvater hatte 7 Kinder und ist vor 30 Jahren verstorben. Seitdem besteht die Erbengemeinschaft. Von den ursprünglichen 7 Erben leben noch 3; die Erbengemeinschaft umfasst mittlerweile 11 Personen mit unterschiedlichen Anteilsquoten. Es sind landw. Grundstücke vorhanden, deren Verkauf bisher an der mangelnden Einstimmigkeit gescheitert ist.
Ein Miterbe hat nun verständlicherweise die Geduld verloren und seinen Erbanteil an einen fremden Dritten veräußert.
Nun ist die Entscheidung zu treffen, das Vorkaufsrecht auszuüben.
Von den verbleibenden Personen sind 2 eher abgeneigt; mindestens einer wäre bereit, über seine bisherige Quote hinaus einen größeren Anteil zu übernehmen.
Soweit ich es verstanden habe, wird für das Vorkaufsrecht grundsätzlilch die bisherige quotale Verteilung der ausübenden Miterben übernommen, egal, ob alle Miterben das Vorkaufsrecht ausüben, oder einzelne nicht. Ist es grundsätzlich möglich, von den bisherigen Anteilsquoten (z. B. durch vertragliche Regelung innerhalb der Erbengemeinschaft oder durch Abtretung seines Vorkaufsrechtsanteils an einen Miterben) abzuweichen?
Oder ist die Quote fix/ nicht abänderbar?
Viele Grüße
Dr. Stephan Seitz Autor
am 3. August 2024 um 18:00 Uhr
Lieber Friedrich, das ist eine sehr spezielle Frage zum Vorkaufsrecht. Wer nicht will, kann einfach sein Vorkaufsrecht nicht ausüben. Unter den ausübenden Erben wird anteilsmäßig aufgeteilt. Allgemein gesprochen und ohne Bezug auf Ihren Fall: nachdem es ein gesetzliches Vorkaufsrecht ist, dürften vertragliche Vereinbarungen, die eine Verschiebung dieser Anteile bewirken, m.E. nicht möglich sein. Aber das müssen Sie bitte für Ihren konkreten Fall mit einem Rechtsanwalt besprechen. Viele Grüße, Stephan Seitz
Volker
10. Oktober 2024 um 14:35 Uhr
Guten Tag Herr Seitz,
Meine Mutter ist verstorben und hinterlässt mir und meinen Geschwistern ein Haus. Es gibt kein Testament und der Erbschein wird erst jetzt beantragt und bis das Nachlassgericht aktiv wird es dann noch Monate dauern, wurde uns gesagt.
Leider befindet sich auf dem Grundstück ein großer Baum, der umzufallen droht und ein Nachbarhaus schwer beschädigen könnte (die Stadtverwaltung erlaubt das Fällen des Baumes, dies wurde geklärt). Mein Bruder hat zu Lebzeiten meiner Mutter eine Vollmacht gehabt, das Haus zu renovieren oder gar zu vermieten. Zum Fällen des Baumes wurde auch schon ein Kostenvoranschlag erstellt.
Darf man den Baum fällen, bevor das Erbe wirklich aufgeteilt wird?
Dürfte man auch schon Renovierungsarbeiten ausführen?
Viele Grüße,
Dr. Stephan Seitz Autor
am 11. Oktober 2024 um 10:36 Uhr
Lieber Volker, ja, Erben können auch vor der Auseinandersetzung für den Nachlass tätig werden. Das ist auch vollkommen üblich. Idealerweise dokumentieren die Erben die Abstimmungen mit den Miterben. Details finden Sie unter Verwaltung Erbengemeinschaft. Bitte beachten: das ist eine allgemeine Auskunft. Ich kenne Ihre individuelle Lage nicht. Hier kann es immer auch Abweichungen geben, die Sie bitte mit einem Anwalt klären müssen. Die Renovierung kann ggf. auch steuerliche Auswirkungen haben, das sollten Sie getrennt klären. Viele Grüße, Stephan Seitz
M.K.
1. Dezember 2024 um 17:34 Uhr
Hallo Herr Dr. Seitz,
meine Oma hat 2021 ihren zwei Söhnen und mir in einem Vermächtnis eine Wohnung in ihrem 3-Familienhaus (erbaut 1908; Wert ca. 180.000,-€) vererbt, sodass eine Erbengemeinschaft entstanden ist. Bislang waren die beiden Miterben (wohnen im Haus) an einer Teilung nicht interessiert, sodass rechtlich jedem Erben derzeit 1/3 des Anwesens gehört. Da meine EG-Wohnung aus substanziellen Gründen, unter anderem feuchter Keller, fehlende Dämmung, weder bewohnbar noch vermietbar ist und die Miterben bezüglich Sanierung nicht kooperativ und gesprächsbereit sind und dadurch überhaupt keinen Nutzen und nur Kosten habe, erachte ich es für das Beste, die Erbengemeinschaft zu verlassen. Nun musste ich 2021 an die leiblichen Kinder meiner Oma Pflichtanteile von insgesamt 20.000€ auszahlen.
Kann ich beim Nachlassgericht die Auflösung der Erbengemeinschaft beantragen und eine Zwangsversteigerung der Immobilie herbeiführen, ohne dass es der Zustimmung der anderen beiden Miterben bedarf bzw. sie Einspruch erheben können? Muss ich durch den Antrag dann auf meinen Erbanteil verzichten, sodass ich am Ende nur Kosten hatte und leer ausgehe?
Im voraus herzlichen Dank und viele Grüße
Dr. Stephan Seitz Autor
am 2. Dezember 2024 um 01:26 Uhr
Liebe(r) M.K.,
das muss man sich genau im Einzelfall ansehen. Hat Ihre Oma jedem Erben eine Wohnung zugewiesen? In jedem Fall aber können Sie die Auflösung der Erbengemeinschaft nicht „beantragen“, sondern müssen das selbst herbeiführen. Beispielsweise indem Sie die Teilungsversteigerung beantragen. Dafür aber brauchen Sie keine Zustimmung der Miterben. Dennoch: es kann sein, dass im Testament Abweichendes steht. Daher sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen.
Viele Grüße
Stephan Seitz
Schreiben Sie Ihren Kommentar!