Erbengemeinschaft Haus verkaufen: Praxislösungen!

Warum ist der Verkauf eines Hauses aus der Erbengemeinschaft etwas Besonderes?

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Erbe antreten. Gehört ein Haus oder eine Wohnung zum Nachlass, wird dieses Eigentum gemeinschaftlich verwaltet. Dabei ist jede Miterbin und jeder Miterbe entsprechend der Erbquote beteiligt.

Eine Erbengemeinschaft ist keine dauerhafte Gesellschaft. Das Gesetz sieht vor, dass sie aufgelöst wird, sobald die endgültige Verteilung oder der Verkauf der Nachlassgegenstände stattgefunden hat.

Geerbtes Haus verkaufen: Wann und warum?

Viele Erbinnen und Erben möchten ein geerbtes Haus verkaufen, weil sie das Geld benötigen oder die Immobilie nicht selbst nutzen. Manchmal kommt es vor, dass ein Familienmitglied in ein Pflegeheim umziehen muss und Kapital für die Pflegekosten braucht.

Häufige Gründe:

• Erlösaufteilung: Schnelle Liquidität für alle Miterben
• Kein Eigenbedarf: Niemand möchte selbst einziehen
• Hoher Sanierungsaufwand: Ältere Gebäude erfordern oft teure Renovierungen
• Steuerliche Aspekte: Zehn-Jahres-Frist bei der Spekulationssteuer

Rechtliche Grundprinzipien beim Verkauf einer Nachlassimmobilie

Wer eine Nachlassimmobilie verkaufen möchte, braucht die Zustimmung aller Miterben. Nur so ist ein freihändiger Verkauf möglich. Ein einzelner Miterbe darf nicht allein entscheiden. Die Erbengemeinschaft muss gemeinsam handeln, um den Kaufvertrag rechtswirksam abzuschließen.

Wenn eine Person blockiert, bleibt nur die Teilungsversteigerung oder ein Erbteilverkauf. Jeder Miterbe kann die Auflösung der Erbengemeinschaft einfordern. Niemand darf sich auf dauerhafte Verwaltung berufen, wenn jemand den Verkauf wünscht.

Entscheidungsfindung in der Erbengemeinschaft: Normalfall vs. Blockadefall

Der Normalfall: Konsens über den Hausverkauf

Im Idealfall einigen sich alle auf den Hausverkauf. Das führt meist zu einem guten Erlös, weil es keine Unsicherheit über fehlende Zustimmungen gibt. Die Erbengemeinschaft legt fest, ob vor dem Verkauf noch Renovierungen oder Modernisierungen stattfinden. Anschließend wird ein angemessener Angebotspreis ermittelt. Alle Miterben unterzeichnen den Kaufvertrag.

Was tun, wenn ein Miterbe blockiert?

Manchmal lehnt jemand den Hausverkauf vollkommen ab. Dann kommen mehrere Lösungen in Betracht:

• Einvernehmliche Einigung: Der Blockierer wird zu einem Kompromiss bewegt
• Auszahlung eines Miterben: Der Blockierer erhält Geld und verlässt die Gemeinschaft, sog. Abschichtung
• Erbteilverkauf: Ein anderer Erbe verkauft seinen Anteil an Dritte oder an die übrigen Erben
• Teilungsversteigerung: Gerichtliche Versteigerung, wenn jede andere Lösung scheitert

Zieht ein Miterbe nicht mit, dann erscheint der Verkauf der Erbimmobilie zunächst mal unmöglich. Aber das ist ein Irrglaube. Es gibt Wege, wie man entweder den Verkauf trotzdem forciert oder zumindest mittelbar den Wert der Immobilie heben kann.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Schritte zum erfolgreichen Hausverkauf in der Erbengemeinschaft

Welche Unterlagen werden für den Verkauf eines geerbten Hauses benötigt?

Möchten Sie das Haus verkaufen, sollten Sie Verkauf anhand der dafür notwendigen Unterlagen vorbereiten.

• Grundbuchauszug: Aus dem Grundbuchauszug ergibt sich, wer Eigentümer des Hauses ist und welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind. Gegen Nachweis Ihres Erbrechts erhalten Sie beim Grundbuchamt einen unbeglaubigten Grundbuchauszug. Achten Sie darauf, dass Sie und die Erbengemeinschaft möglichst zügig im Grundbuch als neuer Eigentümer vermerkt werden. Sie führen damit den sicheren Nachweis, dass Sie tatsächlich Eigentümer sind und das Haus verkaufen dürfen.
• Erbschein: Um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch herbeizuführen, benötigen Sie einen Erbschein. Der Erbschein bestätigt, dass Sie oder die Erbengemeinschaft Rechtsnachfolger des Erblassers sind. Hat der Erblasser ein notarielles Testament errichtet, reicht das Testament aus. Können Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament vorlegen, ist die innerhalb von zwei Jahren beantragte Umschreibung im Grundbuch gebührenfrei.
• Grundriss und Baupläne: Kaufinteressenten können sich das Haus und seine Räumlichkeiten am besten vorstellen, wenn Grundriss und Baupläne überreicht werden. Diese Unterlagen ermöglichen es besser, zu überprüfen, ob das Haus für die Bedürfnisse des Interessenten geeignet ist und geben Aufschluss über die Struktur des Hauses.
• Nachweis Renovierungen und Sanierungen: Wurden am Haus Renovierungsarbeiten oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, empfiehlt sich, die Rechnungen der Handwerker vorzulegen, aus denen sich die Maßnahmen nachvollziehen lassen. Diese Maßnahmen sind werterhöhende Faktoren.
• Energieausweis: Um den Energieverbrauch und die Energieeffizienz eines Hauses darzulegen, ist ein Energieausweis vorzulegen.
• Teilungserklärung: Ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, muss die Teilungserklärung nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden. Für Interessenten ist auch der Verwaltervertrag von Interesse.
• Mietvertrag: Ist das Haus vermietet, wird sich der Interessent für den Inhalt des Mietvertrages interessieren, weil er das Mietverhältnis übernehmen oder wegen Eigenbedarfs vielleicht kündigen möchte.

Immobilienbewertung und Vorbereitung

Ein realistischer Angebotspreis verhindert langwierige Verhandlungen. Oft wird ein Sachverständiger oder Makler beauftragt, der den Verkehrswert ermittelt. Bei älteren Häusern sollte man prüfen, ob Renovierungen den Verkaufspreis steigern. Alle relevanten Dokumente (Grundriss, Energieausweis, Belege über Reparaturen) sollten griffbereit sein.

Vermarktung und Verkaufsabwicklung

Sind alle Unterlagen bereit, folgt die Vermarktung. Ein Makler kann helfen, Käufer zu finden und Besichtigungen durchzuführen. Nach Preisverhandlungen wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Alle Miterben müssen unterzeichnen. Nach Zahlung des Kaufpreises erhalten sie ihren Anteil entsprechend der Erbquote. Erst dann löst sich die Erbengemeinschaft auf oder verteilt restliche Nachlassgegenstände.

Welche Kosten fallen beim Verkauf eines geerbten Hauses an?

• Maklerprovision: Beauftragen Sie mit dem Verkauf einen Immobilienmakler, zahlen Sie als Verkäufer in der Regel eine Maklerprovision. Ein Makler bietet den Vorteil, dass er die örtlichen Verkehrswerte von Immobilien genau kennt, das Interesse potenzieller Interessenten einschätzen kann und den Verkauf vom Anfang bis zur Beurkundung des Kaufvertrages begleitet.
• Kosten für die Immobilienbewertung: In Erbengemeinschaften kann es sich empfehlen, zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Das Ergebnis ist dann Grundlage, um den Kaufpreis für die Immobilie festzusetzen.
• Notar- und Grundbuchkosten: Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist immer notariell zu beurkunden. Danach muss im Grundbuch das Eigentum auf den Erwerber umgeschrieben werden. Die damit verbundenen Gebühren richten sich nach der Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Kalkulieren Sie etwa mit 1,5 % des Kaufpreises. Allerdings werden diese Kosten in der Regel vom Käufer getragen.
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Um das Haus bestmöglich zu verkaufen und potenzielle Interessenten zu begeistern, empfiehlt sich, das Haus optisch aufzubereiten. Hausrat im Haus und auf dem Grundstück ist zu entsorgen. Auch herunterhängende Tapeten oder offene Stromleitungen schrecken ab. Letztlich ist abzuwägen, welche Vorteile eine Reparaturmaßnahme im Verhältnis zum erzielbaren Verkaufserlös bringt.
• Ablösung von Bankdarlehen: Ist das Haus noch mit einer Grundschuld belastet, die beim Verkauf vorzeitig abgelöst wird, berechnen die Banken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Kommt die Grundschuld aus Anlass des Verkaufs zur Löschung, zahlt der Verkäufer die dafür beim Notar und Grundbuchamt anfallenden Gebühren.
• Grundsteuer und Versicherungen: Solange Sie das Haus in Ihrem Eigentum behalten, tragen Sie die Grundsteuer gegenüber der Gemeinde und sind Ansprechpartner für die Energieversorgungsträger. Vor allem empfiehlt sich, das Gebäude über eine Wohngebäudeversicherung gegen durch Sturm, Wassereinbruch oder Vandalismus verursachte Schäden abzusichern. Außerdem sollten Sie eine Haftpflichtversicherung unterhalten, falls ein Dritter zu Schaden kommt und Sie als Eigentümer des Hauses aufgrund Ihrer Verkehrssicherungspflicht in der Haftung stehen.

Steuerliche Aspekte bei Erbengemeinschaft Hausverkauf

Erbschaftssteuer

Für die Kalkulation eines Verkaufspreises sollte man zu Grund legen, ob eine Erbschaftssteuer für das geerbte Haus angefallen ist. Das hängt vom Wert des Hauses und den jeweiligen Freibeträgen ab. Ehepartner und Kinder haben höhere Freibeträge als entfernte Verwandte. Wird das Familienwohnhaus vom Ehepartner selbst genutzt, kann die Erbschaftssteuer entfallen, wenn er mindestens zehn Jahre weiter dort wohnt.

Die Erbschaftssteuer lässt sich umgehen, indem Sie als überlebender Ehepartner, eingetragener Lebenspartner oder als Kind des Erblassers die Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Sind Sie ein Kind des Erblassers, darf die Wohnfläche 200 m² nicht überschreiten. Ist die Wohnfläche größer, wird der Rest nach Abzug der Freibeträge besteuert. Nach Ablauf von zehn Jahren kann das Haus steuerfrei verkauft werden. Wird das Haus vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft, fällt nachträglich Erbschaftssteuer an. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung ist, dass die Nutzung unmittelbar nach dem Erbfall erfolgt. Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kann sich ein Miterbe die Steuerbefreiung dennoch sichern, indem er zeitnah seinen Wohnsitz in das Haus verlegt und dort seinen Lebensmittelpunkt begründet. Der Bundesfinanzhof betrachtet den Einzug je nach den Umständen innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall noch als angemessen.

Spekulationssteuer

Diese Steuer kann anfallen, wenn das Haus weniger als zehn Jahre nach dem ursprünglichen Kauf weiterverkauft wird. Die Frist gilt ab dem Kaufdatum des Verstorbenen. Bei vermieteten Objekten kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. War es ein Eigenheim des Erblassers, entfällt die Spekulationssteuer oft.

Grunderwerbsteuer

Bei einem freien Verkauf an Dritte trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Kaufen Miterben die Anteile untereinander zur Auflösung der Erbengemeinschaft, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer gerichtlichen Versteigerung (Teilungsversteigerung) übernimmt der Käufer diese Steuer ebenfalls.

Keine Einkommenssteuer für den Verkauf geerbter Immobilien in einer Erbengemeinschaft

Im September 2023 hat der Bundesfinanzhof in München entschieden, dass bei der Veräußerung von zum Nachlass gehörenden Immobilien keine Einkommenssteuer anfällt (Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22). Der BFH ändert damit seine bis dahin bestehende Sichtweise. Grund dafür ist, dass sowohl Erben wie auch Erbteilskäufer keine Immobilie anschaffen, sondern eine Beteiligung am Nachlass. Wird dann eine Immobilie aus dem Nachlass verkauft, so besteht keine Nämlichkeit zwischen dem angeschafften und dem veräußerten Wirtschaftsgut. Besonders interessant dürfte dies für Käufer von Erbteilen sein.

Alternativen zum gemeinsamen (freihändigen) Verkauf der Nachlassimmobilie

Vermietung statt Verkauf

Wer nicht sofort verkaufen will, kann das geerbte Haus vermieten. Die Erbengemeinschaft teilt sich die Einnahmen und trägt gemeinsam die Kosten. Diese Lösung ist interessant, wenn die Immobilie gute Mieterträge verspricht. Allerdings bleibt die Frage ungeklärt, wer wann seinen Anteil in Geld verwandeln kann.

Möglichkeit zum Verkauf der Immobilie wenn ein Miterbe nicht verkaufen will: Verkaufen Sie Ihren Erbteil!

Möchten Sie aus welchen Gründen auch immer aus der Erbengemeinschaft ausscheiden und nicht darauf warten, bis der Nachlass auseinandergesetzt ist, können Sie Ihren Anteil inkl. der Immobilie verkaufen. Als Miterbe haben Sie das Recht, über Ihren Erbanteil jederzeit frei zu verfügen (§ 2033 BGB). Beachten Sie, dass der Vertrag, durch den Sie über Ihren Anteil verfügen, der notariellen Beurkundung bedarf.

Verkaufen Sie Ihren Erbteil an eine dritte Person, die nicht Miterbe ist, sind die übrigen Miterben zum Vorkaufsrecht berechtigt und können Ihren Erbanteil zu den Konditionen übernehmen, die Sie mit dem Erwerber vereinbart haben (§ 2034 BGB). Die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts beträgt zwei Monate.

Mit dem Erwerb ihres Erbteils wird der Käufer statt ihnen Mitglied der Erbengemeinschaft. Er hat damit zwar nicht die Immobilie erworben aber über seine Mitgliedschaft an der Gemeinschaft ist er an der Immobilie beteiligt. So kann er versuchen mit den übrigen Miterben eine Lösung zu finden wie er ihnen die Immobilie ablöst und zum Alleineigentum erhält oder er kann z. B. über den nachfolgend beschriebenen Weg der Teilungsversteigerung die Immobilie an den Markt bringen und dann ggf. im Verfahren selbst erwerben. Er sichert sich über diesen Weg Einfluss auf das Schicksal der Immobilie in der Erbengemeinschaft.

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Ist die Teilungsversteigerung der Immobilie eine Option wenn ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will?

Können Sie sich mit Ihren Miterben in der Erbengemeinschaft nicht darauf verständigen die Immobilie freihändig zu verkaufen, z. B. weil ein Miterbe das Haus nicht verkaufen will, können Sie die Immobilie im Wege der Teilungsversteigerung zwangsweise versteigern lassen. Sie benötigen dafür keinen vollstreckbaren Titel. Da Sie Anspruch darauf haben, den Nachlass auseinanderzusetzen, können Sie jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Sie brauchen nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Ihr Antragsrecht weisen Sie nach, indem Sie Ihrem Antrag den Erbschein oder ein öffentlich beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts beifügen.

Um die Immobilie zu versteigern, beauftragt das Gericht ein Sachverständigengutachten. Nach Maßgabe des Gutachtens setzt das Gericht den Verkehrswert der Immobilie fest. Je nach Art der Immobilie erfolgt die Verkehrswertfestsetzung nach dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren.

Bei der Festsetzung des Verkehrswertes ist das geringste Gebot zu beachten. Das geringste Gebot soll gewährleisten, dass durch den Erlös in der Versteigerung alle Ansprüche von Gläubigern bedient werden, die rangmäßig vorab befriedigt werden müssen. Damit sind vornehmlich die im Grundbuch eventuell eingetragenen Rechte gemeint. In der Versteigerung kann der Rechtspfleger also nur Gebote annehmen, durch die mindestens die Verfahrenskosten für die Durchführung des Versteigerungsverfahrens und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte abgedeckt sind. Liegt das geringste Gebot über dem Verkehrswert, sollten Sie von einer Versteigerung Abstand nehmen. Sie riskieren, dass die Immobilie zu einem unangemessenen Erlös versteigert wird und Sie im ungünstigsten Fall auch noch die Verfahrenskosten bezahlen müssen.

Im Teilungsversteigerungsverfahren dürfen Sie nicht immer erwarten, dass der Zuschlag den Verkehrswert abdeckt. Es kommt letztlich entscheidend auf die Anzahl an Interessenten und damit Teilnehmer an der Teilungsversteigerung an. Gibt es wenige Interessenten, so müssen Sie damit rechnen, dass die Immobilie zu einem Spottpreis versteigert und damit unter Wert verschleudert wird. Bestenfalls nutzen Sie den Versteigungsantrag als Druckmittel, um widerspenstige Miterben verhandlungsbereit zu machen. Sie erreichen im günstigsten Fall eine schnelle Einigung und können dann Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung wieder zurückziehen.

Die Teilungsversteigerung ist noch aus einem anderen Grunde nicht erstrebenswert. Zweck der Versteigerung ist die Umwandlung des nicht real teilbaren Grundeigentums in teilbares Geld. Mit dem Zuschlag tritt der Erlös an die Stelle des Grundbesitzes. Sie müssen sich in der Erbengemeinschaft dann noch immer über die Verteilung des Geldes einigen.

Allerdings hat die Beantragung der Teilungsversteigerung auch einen beschleunigenden Charakter. Allein dadurch, dass es einen klaren Fahrplan und Prozess gibt, wie mit der Immobilie weiter verfahren werden soll, kann es in der Erbengemeinschaft Bewegung und Bereitschaft geben, an einer gemeinsamen Lösung mitzuwirken. Eine beantragte Teilungsversteigerung muss nämlich nicht zwingend auch durchgeführt werden, sondern der Antragsteller kann diese bis zum Zuschlag zurücknehmen.

Option: Abschichtung, ein dritter Weg aus der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft kann durch Verkauf oder Verteilung der Nachlassgegenstände (Auseinandersetzung) oder Verkauf des Erbteils, aber auch durch die Abschichtung auseinandergesetzt werden. Bei der Abschichtung geben Sie Ihre Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft auf. Ihr Erbteil wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes zu. Als Gegenleistung erhalten Sie eine Abfindung. Voraussetzung dafür ist, dass die Miterben liquide genug sind, eine solche Abfindung, in welcher Form auch immer, darzustellen. Im Unterschied zum Verkauf übertragen Sie Ihre Rechte also nicht auf einen bestimmten Rechtsnachfolger.

Da Sie über Ihren Erbteil nicht verfügen, ist die Abschichtungsvereinbarung formfrei möglich. Ungeachtet dessen empfiehlt sich aus Gründen der Rechtssicherheit trotzdem die notarielle Beurkundung.

Geht es um die Berichtigung des Grundbuchs, sind die der Abschichtung zugrundeliegenden Erklärungen dennoch durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen (§ 29 GBO). Eine notarielle Beurkundung ist hierzu dennoch nicht zwingend erforderlich (LG Köln, NJW 2003, 2993). Ausreichend ist eine notarielle Beglaubigung der Abschichtungsvereinbarung.

Besondere Fälle und Stolpersteine für Erbengemeinschaft Haus verkaufen

Pflichtteilsansprüche Dritter

Ist jemand im Testament benachteiligt oder gar übergangen, kann er seinen Pflichtteil fordern. Das kann den zeitlichen Druck erhöhen und das Interesse an einem schnellen Verkauf steigern. Die Erbengemeinschaft sollte diese Ansprüche berücksichtigen, bevor sie das Haus veräußert.

Wohnrechte und Nießbrauch

Gibt es ein eingetragenes Wohnrecht oder einen Nießbrauch, darf die berechtigte Person das Haus weiter nutzen. Ein Käufer muss dieses Recht übernehmen, was den Verkaufspreis meist senkt. Will der Berechtigte ins Pflegeheim, kann er gegen eine Abfindung sein Recht aufgeben.

Testamentsvollstrecker und andere Hindernisse

Wenn ein Testamentsvollstrecker eingesetzt ist, kann er den Nachlass verwalten und Entscheidungen treffen. Die Miterben haben dann nicht die volle Entscheidungsfreiheit. Auch überschuldete Erben oder Betreuerbestellungen erschweren mitunter den Verkauf. Trotzdem lässt sich das Haus meist verkaufen, wenn man die rechtlichen Vorgaben einhält.

Wie bemessen Sie den Wert der Immobilie und damit den Wert Ihres Erbteils für einen potenziellen Hausverkauf?

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich nach deren Verkehrswert. Beachten Sie trotzdem, dass eine Immobilie letztlich nur so viel wert ist, wie ein Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Auch derjenige, dem Sie Ihren Erbteil anbieten, wird den Kaufpreis für Ihren Erbteil danach bemessen, was die Immobilie und der Nachlass im Übrigen wert ist. Um Verkaufsverhandlungen konstruktiv zu führen, sollten Sie also unbedingt wissen, wie Sie den Verkehrswert der Immobilie ansetzen. Welchen Kaufpreis Sie danach mit dem Erwerber aushandeln, steht auf einem anderen Blatt.

Setzen Sie den Verkehrswert der Immobilie und damit auch den Kaufpreis für Ihren Erbteil zu hoch an, werden Sie keinen Interessenten finden oder Sie lassen sich auf aufwändige Verhandlungen ein, die von vornherein zu keinem Ergebnis führen. Setzen Sie den Verkehrswert der Immobilie zu niedrig an, verschenken Sie bares Geld und verkaufen Ihren Erbteil unter Wert. Diese Option sollten Sie allenfalls in Betracht ziehen, wenn Sie auf schnelle Liquidität angewiesen sind und Ihren Erbteil schnell zu Geld machen möchten.

Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die der Gutachterausschuss der Gemeinde vor Ort fortlaufend ermittelt. Grundlage sind die Kaufpreise, die für vergleichbare Grundstücke in der Vergangenheit erzielt wurden. Zu diesem Zweck erhalten die Gutachterausschüsse über jeden Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien eine Mitteilung, die in die Aktualisierung der Kaufpreissammlung einfließt.

Bei Ihrem zuständigen Katasteramt können Sie einen Auszug der Bodenrichtwertkarte erhalten oder über die Internetseiten der Katasterämter anfordern. Auch können Sie auf den Websites der Bundesländer über deren „Geoportale“ selbst recherchieren, welcher Bodenrichtwert für ein bestimmtes Grundstück in der jeweiligen Gemeinde angegeben wird. Der Bodenwert hängt mithin davon ab, ob das Grundstück ausgewiesenes Bauland ist, wie das Grundstück sonst genutzt werden kann und vor allem, in welcher örtlichen Lage das Grundstück gelegen ist.

Ein- und Zweifamilienwohnhaus (Familienwohnheim)

Dies sind Immobilien, die eine oder zwei Wohnungen umfassen und überwiegend, das heißt zu mehr als 50 %, zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine anderweitige Nutzung, die nicht die Eigenart des Gebäudes als Wohngebäude beeinträchtigen darf, kann allenfalls bis zu 49,9 % der Fläche umfassen.

Für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum Teileigentum wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Als Bewertungsmaßstab gelten Kaufpreis von Grundstücken, die mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen. Auch hier dienen Vergleichsgrundlage die Preise, die der Gutachterausschuss zur Erstellung der Kaufpreissammlung ermittelt hat.

Bei der Bemessung des Verkaufspreises sind Belastungen, die den Wert beeinflussen, zu berücksichtigen. So können Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Wohnrechte den Verkehrswert nachteilig beeinflussen. Ansonsten entscheidet die örtliche Lage, der bauliche Zustand, die voraussichtliche Restnutzungsdauer des Objekts und die Möglichkeiten der Nutzung, was ein Ein- oder Zweifamilienhaus wert ist.

Mietobjekte

Mietobjekte werden nach ihrem Ertragswert bewertet. Dazu wird zunächst der Wert des Grundstücks, der sogenannte Bodenwert, ohne Berücksichtigung des darauf stehenden Gebäudes ermittelt. Die Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichspreisen wie bei einem unbebauten Grundstück.

Zu diesem Bodenwert ist dann der Gebäudewert zu ermitteln. Grundlage des Gebäudewertes ist der Ertrag des Mietobjekts. Dies ist der Betrag, der nach den bestehenden Mietverträgen in den nächsten 12 Monaten als Mietertrag ohne Berücksichtigung der Betriebskostenumlagen anfallen wird. Bei Gebäuden, die nicht voll vermietet sind oder die zu einem günstigeren Preis von weniger als 80 % der üblichen Miete vermietet sind, ist die übliche Miete anzusetzen. Ist die Bewertung im Ertragswertverfahren nicht möglich, weil es keine Vergleichsgrößen zur Festsetzung des Gebäudeertrages gibt, kann die Bewertung im Sachwertverfahren erfolgen.

Bei der Bewertung spielt neben der örtlichen Lage, des baulichen Zustandes auch die Restnutzungsdauer eine wesentliche Rolle. Die Restnutzungsdauer verlängert sich, wenn das Gebäude in der Vergangenheit modernisiert wurde. Die Finanzverwaltung hat dazu ein Punktesystem für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen aufgestellt. Dazu werden zur Ermittlung des Modernisierungsgrades die einzelnen baulichen Maßnahmen bewertet. Beispiel: Die Dacherneuerung einschließlich der Verbesserung der Wärmedämmung wird mit 4 Punkten in Ansatz gebracht.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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