Erbengemeinschaft Zutrittsrecht Immobiile: Ihre Optionen

Erbengemeinschaft: Schlüsselgewalt und Zugang zur Immobilie

Innerhalb einer Erbengemeinschaft haben alle Miterben grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten. Kein einzelner Miterbe darf eigenmächtig entscheiden, wer Zutritt zu einer geerbten Immobilie erhält oder nicht. Maßnahmen, die zum ordnungsgemäßen Erhalt und zur Verwaltung des Nachlasses beitragen, können mehrheitlich beschlossen werden. Ausnahmsweise darf ein Miterbe allein tätig werden, wenn sofortiges Handeln erforderlich ist – etwa bei einem akuten Wasserschaden.

Wird der Zutritt von einem Miterben jedoch blockiert, führt dies oft zu Spannungen. Zwar steht jedem Miterben grundsätzlich das Recht zu, die geerbte Immobilie zu betreten. Fehlt aber die Einigkeit, kann die Situation festgefahren wirken. Dann hilft meist nur der Gang zum Gericht, um eine einstweilige Verfügung zu erwirken und den Zutritt auf juristischem Wege durchzusetzen.

Miterbe verweigert Zutritt zum Haus: Erbe wohnt im Haus

Besonders herausfordernd ist die Situation, wenn ein Miterbe – oft der überlebende Ehepartner – die Immobilie bereits vor dem Erbfall bewohnt hat und dort weiterhin lebt. Auch wenn alle Erben gleiche Rechte haben, stößt dieses Recht in der Praxis auf Widerstand, wenn der bewohnende Miterbe den Zutritt verweigert. Sein Hausrecht und die faktische Situation, dass er die Räume dauerhaft nutzt, können den Zugang für andere Miterben erschweren.

Sind etwa Kinder des Erblassers Miterben, so haben sie nur Anspruch auf den Anteil des verstorbenen Elternteils, nicht jedoch auf den Anteil des überlebenden Ehegatten. Um trotzdem Zutritt zu erhalten – beispielsweise zur Einschätzung von Sanierungsbedarf oder zum Aufdecken von Schäden – kann eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht ein geeignetes Mittel sein.

Zutritt zur Immobilie in der Erbengemeinschaft: Erblasser hinterlässt eine (vermietete) Immobilie

Ist ein Miterbe im Besitz der Schlüssel einer (vermieteten) Immobilie, haben die übrigen Miterben grundsätzlich die gleichen Rechte. War der Miterbe vom Erblasser mit der Verwaltung beauftragt, könnte er zwar argumentieren, weiterhin allein bestimmen zu dürfen. Liegt jedoch keine ausdrückliche, über den Erbfall hinausreichende Regelung vor, erlöschen diese Befugnisse mit dem Erbfall.

In der Regel müssen alle Miterben einvernehmlich agieren. Verweigert ein Schlüsselinhaber den Zutritt, können die übrigen Miterben eine einstweilige Anordnung beim Amtsgericht beantragen, um Zugang zu erhalten. Wird der Zutritt nach der Anordnung weiter verweigert, kann die Maßnahme mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchgesetzt und notfalls sogar das Türschloss ausgetauscht werden.

Zutritt zur Wohnung auch für Beantragung der Teilungsversteigerung wichtig

Können sich die Miterben nicht darüber einigen, wie mit dem Haus verfahren werden soll, bleibt oft nur die Teilungsversteigerung. Diese birgt jedoch das Risiko, dass der Erlös weit unter dem Verkehrswert liegt. Zwar können Miterben auch selbst mitbieten und dadurch Alleineigentum erwerben, doch ist dies nicht immer wirtschaftlich sinnvoll. Alternativ kann ein Miterbe seinen Erbteil verkaufen oder durch eine Abschichtung eine einvernehmliche Lösung finden.

Alternative mit oder ohne Zutritt zur Immobilie: Erbteil verkaufen

Will ein Miterbe eine schwer kalkulierbare Teilungsversteigerung vermeiden, kann er seinen Erbteil verkaufen. Jeder Miterbe hat das gesetzlich verbriefte Recht, seinen Anteil zu veräußern und aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden. Der Erbteilkaufvertrag ist dabei notariell zu beurkunden. Andere Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, können also den angebotenen Erbteil zu denselben Konditionen übernehmen, die mit einem externen Käufer vereinbart wurden.

Nutzungsentschädigung und Nebenkostenaufteilung in der Erbengemeinschaft

Wenn ein einzelner Miterbe die Immobilie allein nutzt, während andere Miterben faktisch ausgeschlossen werden, entsteht ein Ungleichgewicht. Die übrigen Miterben könnten in diesem Fall eine Nutzungsentschädigung fordern, um ihre wirtschaftliche Benachteiligung auszugleichen. Ebenso ist eine faire Aufteilung der laufenden Kosten, wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltungskosten, notwendig. Wer den Nutzen alleine hat, sollte auch einen entsprechenden Anteil der anfallenden Nebenkosten übernehmen.

Steuerliche Aspekte bei Eigennutzung einer geerbten Immobilie

Wird die geerbte Immobilie selbst genutzt, entstehen in der Regel keine direkten steuerlichen Verpflichtungen hinsichtlich Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Allerdings können steuerliche Fragen relevant werden, wenn die Immobilie ganz oder teilweise vermietet ist oder später verkauft werden soll. Unterliegt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie einer Spekulationssteuer, kann dies die wirtschaftliche Planung beeinflussen.

Zudem lassen sich bei vermieteten Einheiten Werbungskosten (z. B. Renovierungskosten, Abschreibungen, Zinsen für Darlehen) steuerlich geltend machen. Es empfiehlt sich daher, im Zweifel steuerlichen Rat einzuholen, um die individuelle Situation optimal zu gestalten.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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