Erbteil verkaufen: Fakten, 6 Praxis-Tipps & Wert-Rechner

Verkauf Ihres Anteils an der Erbengemeinschaft: Wann sollten Sie darüber nachdenken?

Die Gründe für den Verkauf des eigenen Erbanteils können vielfältig sein. Wenn mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft, das heißt, alle Gegenstände des Nachlasses gehören ihnen gemeinsam. Kein Miterbe kann alleine über einen einzelnen Gegenstand verfügen. Solange die Erbengemeinschaft besteht, sind alle Miterben verpflichtet, den Nachlass gemeinsam zu verwalten und haften auch gemeinsam für die Nachlassverbindlichkeiten.

Die Höhe des Anteils an der Erbengemeinschaft richtet sich nach der jeweiligen Erbquote. Dieser Anteil wird als Erbteil bezeichnet und bestimmt auch das Stimmrecht, das jeder Miterbe bei Beschlüssen innerhalb der Gemeinschaft hat. In der Regel benötigt die Erbengemeinschaft zur Handlungsfähigkeit mindestens einen Mehrheitsbeschluss (sogenannte ordnungsgemäße Verwaltung), also mehr als 50 % der Erbanteile.

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Herausforderungen bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft ist nicht auf Dauer angelegt. Ihr Ziel ist die Auflösung, die sogenannte Auseinandersetzung. Dazu vereinbaren die Erben vertraglich, wie der Nachlass unter ihnen aufgeteilt werden soll. Juristen sprechen von der Erbauseinandersetzungsvereinbarung.

Oft verläuft dieser Prozess jedoch nicht konfliktfrei, da jeder Miterbe eigene Interessen verfolgt, die mit denen der anderen kollidieren können. Schnell entsteht eine verfahrene Situation, die eine Auflösung in weite Ferne rücken lässt. Nicht selten endet dies in der Teilungsversteigerung von Immobilien und Grundstücken – eine Situation, die der Erblasser sicherlich nicht gewollt hat.

Verkauf des Erbanteils als Ausweg

Ein Ausweg aus diesem Dilemma kann der Verkauf des eigenen Anteils an der Erbengemeinschaft sein, der sogenannte Erbteilskauf. Dabei verkauft und überträgt der Erbe seinen Erbanteil mittels eines notariellen Vertrags an einen der anderen Miterben oder an einen außenstehenden Dritten und steigt damit unmittelbar aus der Erbengemeinschaft aus.

Dieser Verkauf des Erbengemeinschaftsanteils ist jederzeit und ohne Zustimmung der übrigen Miterben möglich. Sie sind durch ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausreichend geschützt. Diese Möglichkeit kann letztlich auch vom Erblasser nicht ausgeschlossen werden; ein dingliches Veräußerungsverbot würde an § 137 BGB scheitern.

Typischer Fall für den Verkauf des Erbanteils

Ein typischer Grund für den Verkauf des eigenen Anteils an der Erbengemeinschaft ist ein geringer Erbanteil von unter 25 bis 30 Prozent.

In solchen Fällen kann die Abstimmung mit den übrigen Miterben so zeitaufwändig sein, dass der Aufwand in keinem sinnvollen Verhältnis mehr zum Wert der Erbschaft steht. Besonders wenn Sie einen Anwalt einschalten müssen, steigen die Kosten erheblich. Zudem entstehen häufig Streitigkeiten zwischen den Miterben, vor allem wenn sie miteinander verwandt sind. All dies kann vermieden werden, wenn Sie Ihren Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen.

Weitere Vorteile und Beweggründe für den Verkauf des Erbanteils

• Keine weitere zeitliche Beanspruchung durch die Verwaltung
• Keine fortlaufende Beschäftigung mit juristischen Details
• Laufende Kosten und wirtschaftliche Risiken entfallen
• Beenden Sie die emotionale Belastung
• Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft auflösen
• Profitieren Sie sofort von finanziellen Vorteilen

Kommt Ihr Erbteil für einen Verkauf in Betracht?

Rechtliche Voraussetzungen für den Verkauf eines Erbteils

Erbengemeinschaften sind kein einfaches Terrain. Vor einem Verkauf müssen drei Dinge verlässlich geklärt sein:

• Die Erben stehen fest, ein Erbschein wurde erteilt
• Die Erbschaft wurde inhaltlich aufgearbeitet, Vermögen und Schulden sind bekannt
• Deutsches Erbrecht ist anwendbar

Sind die genannten Voraussetzungen nicht absolut vertrauenswürdig erfüllt und nachweisbar, kommt ein Verkauf Ihres Erbteils kaum in Betracht. Aus Erfahrung weiß ich, dass dies gerade bei größeren Erbengemeinschaften durchaus auch drei und mehr Jahre nach Anfall der Erbschaft dauern kann.

Weiterhin rate ich Ihnen, sich mit den Grundlagen des Erbrechts und der Erbengemeinschaft vertraut zu machen. Sie sollten mit den Begebenheiten rund um die Verwaltung des Nachlasses und den gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten zur Auseinandersetzung vertraut sein. Dies erlaubt ihnen eine solide Einschätzung ihrer rechtlichen Lage und hilft damit bei der Diskussion und Verhandlung mit den übrigen Miterben

Ist Ihr Erbanteil wirtschaftlich interessant? Auf die Immobilien kommt es an!

Hart aber fair! Nicht jeder Erbteil eignet sich für einen Verkauf. In der Praxis sind Erbteile dann für Käufer interessant, wenn Sie Grundbesitz (Grundstücke und/oder Häuser) in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln oder Düsseldorf enthalten. Besonders interessant ist der Altbaukauf, d. h. Altbau-Immobilien sind Teil der Erbschaft. Gerade in Metropolen steigt die Nachfrage nach zentral gelegenen Altbauten Jahr für Jahr an. Dies bereitet ihnen eine hervorragende Verhandlungsposition beim Verkauf des Erbteils.

Liegt ihre Immobilie weder im Einzugsgebiet einer Großstadt noch ist sie bautechnisch besonders interessant? In der Regel wird der Erbteil für potenzielle Käufer dann leider nicht in Betracht kommen. Aber versuchen kann man es natürlich trotzdem.

Auf die Schuldensituation und die bestehenden Nachlassverbindlichkeiten hingegen kommt es kaum an. Hier ist vielmehr Transparenz ausreichend. Denn der Erwerber des Erbteils kann die Belastungen auf dem Nachlass in seine Bewertung und damit in den Kaufpreis, den er bereit ist zu bezahlen, mit einbeziehen. Ganz im Gegenteil, Nachlässe mit hohen Verbindlichkeiten sind für juristisch versierte Käufer unter Umständen sogar besonders interessant, da sie durch Aufarbeitung der rechtlichen Lage Ansprüche auch abwehren können.

Aus Respekt vor der vermeintlichen Komplexität wird der Verkauf eines Erbteils zu selten in Betracht gezogen. Dabei ist die Abwicklung garnicht schwierig. Die Herausforderungen liegen eher auf der Seite des Käufers des Erbteils!

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Bewertung des Erbteils: Was ist ein angemessener Preis für meinen Erbteil?

Die Preisfindung ist in der Tat nicht ganz einfach. Neben einer Bewertung des Vermögens sind zum einen die bereits bekannten Verbindlichkeiten zu berücksichtigen. Weiterhin ist zu bedenken dass der Käufer das Risiko mit übernimmt, dass neue, derzeit noch unbekannte Verbindlichkeiten aufkommen. Auch für diese muss der Erbteilskäufer einstehen.

Für die Bewertung des Vermögens versucht man möglichst einen Marktpreis zu finden. Bei Immobilien kann dies beispielsweise im Wege eines Gutachtens erfolgen oder man kann selbige auch auf den bekannten Plattformen wie Immoscout, Immowelt usw. einstellen und sehen welche Angebote gemacht werden. Am Schluss muss aus den bekannten Aktiva und Passive zusammen mit dem übernommenen Risiko ein Gesamtpaket geschnürt werden.

Erbteil verkaufen: Der Verkaufsprozess im Detail

Erforderliche Unterlagen für den Verkauf eines Erbteils

Rein rechtlich Bedarf es garkeiner Unterlagen. Der Erbteil stellt eine dingliche Rechtsposition dar, die übertragen werden kann, wenn sie besteht.

In der Praxis wird der Käufer des Erbteils allerdings mindestens eine Kopie des Erbscheins als Anlage zum Kaufvertrag haben wollen, um eben genau dieses Bestehen des Erbteils besser absichern zu können. Inwiefern weitere Unterlagen dem Vertrag beigefügt werden, ist eine Frage des Einzelfalls. Im Zweifelsfall wird der Notar, der den Vertrag üblicherweise vorbereitet, hierbei unterstützen.

Davon zu unterscheiden ist die Frage, welche Unterlagen und Informationen ein potenzieller Käufer braucht um sich für einen Kauf des Erbanteils zu entscheiden und einen Kaufpreis zu ermitteln. Nachfolgende Unterlagen gehören in jedem Fall dazu:

• Kopie des Erbscheins sowie ggf. Testaments
• Kommunikation mit dem Nachlassgericht
• Amtliche Feststellungen jeglicher Art
• Nichtamtliche Dokumente, z. B. Ergebnisse aus Recherchen von Erbenermittlern
• Alle Aktiva: Informationen über Konten, Grundstücke, Immobilien
• Alle Passiva: Auflistung der Schulden
• Gibt es Vermächtnisnehmer, ggf. sogar Personen, denen ein Vorausvermächtnis zusteht
• Hintergrundinformationen zu besonderen Risiken oder Chancen einzelner Nachlassgegenstände

Umso transparenter Sie sind und umso einfacher der Inhalt der Erbschaft für Dritte zu verstehen ist, desto größer sind die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf Ihres Erbteils. Dokumente mit hoher Glaubwürdigkeit, z. B. Abschriften, fördern dies nochmal zusätzlich. Unterschätzen Sie diesen wichtigen Teilschritt nicht, kein Erwerber wird sich in eine Erbengemeinschaft einkaufen, wenn ihm die Fakten nicht klar sind. Der Kaufpreis ist ja meist nicht unerheblich.

Abschluss des Kaufvertrages: Der Erbschaftskauf

Haben Sie einen Interessenten für Ihren Erbteil gefunden, so schließen Sie mit diesem einen notariellen Kaufvertrag über den Erbteil, den sog. Erbschaftskaufvertrag. Hierzu kontaktieren Sie direkt einen Notar, dieser wird den erforderlichen Kaufvertrag für Sie aufsetzen und anschließend beurkunden.

Vorkaufsrecht der Miterben

Nach dem Vertragsabschluss beim Notar wird dieser die übrigen Miterben über den Verkauf benachrichtigen. Diese haben nun die Möglichkeit, innerhalb von 2 Monaten in Ihren Verkauf einzutreten, sog. Miterbenvorkaufsrecht.

Macht einer oder mehrere ihrer Miterben hiervon Gebrauch, so treten diese in den Vertrag zwischen ihnen und dem Käufer ein. Diese müssen Ihnen gegenüber nun den Vertrag erfüllen, d. h. insbesondere den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Wichtig beim Vorkauf ist, dass der Vorkäufer in den Vertrag so eintritt, wie er besteht, d. h. mit allen Besonderheiten die Sie mit dem Dritten vereinbart haben.

Für Sie ist die Ausübung des Vorkauftsrechts also völlig unproblematisch. Sie haben ihren Erbteil weiter verkauft und bekommen den Kaufpreis, den Sie mit dem Erwerber vereinbart haben. Auch in der Abwicklung ergeben sich hieraus keine Besonderheiten für Sie. Alle erforderlichen Schritten wurden vom Notar bereits im initialen Erbteilskaufvertrag berücksichtigt, die Folgeschritte sind allein rechtstechnischer Natur und erfordern kein erneutes Mitwirken ihrerseits.

Wie geht es im Anschluss an den Verkauf Ihres Erbteils weiter?

Unabhängig davon ob nun ein Miterbe sein Vorkaufsrecht ausübt oder nicht, wird im Grundbuch die sog. Auflassung eingetragen.

Im Anschluss daran wird der Notar den Käufer über die Eintragung informieren und ihn auffordern, den Kaufpreis an Sie zu bezahlen. Mit Eingang der Zahlung bestätigen Sie dem Notar dies, der Käufer wird nun als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Verkauf abgeschlossen.

Das war´s schon. Alles in allem garnicht so kompliziert, insbesondere als der Notar alle juristische erforderlichen Schritte für Sie verlässlich - und in der Regel auch ohne Kosten für Sie - betreut.

Ich lebe im Ausland. Wie läuft für mich ein Verkauf des Erbteils ab?

Die Möglichkeiten zum Verkauf eines Erbteils richten sich nach dem Erbrecht, das auf den Nachlass Anwendung findet. Seit dem 17. August 2015 bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung (EuErb-VO Nr. 650/2012) das anwendbare Erbrecht primär nach dem gewöhnlichen Aufenthaltsort des Erblassers. Lebte der Erblasser in Deutschland, gilt deutsches Erbrecht, und der Erbteil kann grundsätzlich frei an andere Miterben oder Dritte verkauft werden, wobei das Vorkaufsrecht der Miterben zu beachten ist.

Der Verkauf muss notariell beurkundet werden. Dies muss nicht zwingend in Deutschland vor einem deutschen Notar geschehen. Solange ein ausländischer Notar dem deutschen Notarrecht gleichwertig ist, kann auch dieser die Beurkundung übernehmen. Anerkannt als gleichwertig gelten Notare aus den Niederlanden, der Schweiz und Österreich. Für andere Länder ist es ratsam, einen deutschen Notar aufzusuchen. Ist dies aufgrund der Entfernung nicht möglich, kann ein Vertreter bevollmächtigt werden, die beurkundete Erklärung zum Verkauf des Erbteils vor einem deutschen Notar abzugeben.

Zusätzlich sollten im Ausland lebende Erben die spezifischen rechtlichen und steuerlichen Bestimmungen des Aufenthaltslandes berücksichtigen. Es empfiehlt sich, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle internationalen Anforderungen erfüllt sind und mögliche steuerliche Konsequenzen geklärt werden.

Kaufinteressenten finden: Verkauf des Erbteils an Miterben oder an Dritte

Miterben können durch den Kauf weiterer Erbteile ihre Verhandlungsposition ausbauen

Ist man am Verkauf des eigenen Erbteils interessiert, so ist es eine der schwierigsten Aufgaben, potenzielle Kaufinteressenten zu finden. Daher bietet es sich im ersten Schritt an, bei Verkaufsinteresse auf die übrigen Miterben zuzugehen.

Enthält die Erbschaft interessante Vermögenswerte, so kann einer oder mehrere Miterben ein großes Interesse daran haben, seinen eigenen Anteil zu erhöhen. Denn meist werden sie hier etwas unter der Summe der Marktpreise der Einzelgegenstände ihren Erbanteil erhöhen können.

Gerade auch wenn zwei Miterben beispielsweise an einem in der Erbengemeinschaft enthaltenen Grundstück oder Altbau interessiert sind, kann das Aufstocken der Anteile sehr viel Sinn machen. Können sich die beiden Miterben perspektivisch nicht über das Grundstück einigen, so wird früher oder später die Teilungsversteigerung, eine Form der Zwangsversteigerung zur Auflösung der Erbengemeinschaft, anstehen. Umso höher nun der eigene Anteil an der Gemeinschaft ist, umso höhere Preise kann man in der Versteigerung aufrufen, da man diesen „hohen“ Preis dann nur auf den Teil bezahlen muss, den man nicht eh schon hat. Faktisch bedeutet das, dass man völlig überzogene Preise aufrufen kann und damit die kleineren Miterben oder auch Dritte, die ja an der Versteigerung teilnehmen können, wirtschaftlich ausschalten kann.

Gibt es einen Marktplatz, auf dem ich meinen Erbanteil verkaufen kann?

Nein, mir ist kein funktionierender Marktplatz bekannt. Es gab in der Vergangenheit einmal einen derartigen Marktplatz für Erbteile an, was aber m.W. nicht funktioniert hat. Denn bedenken Sie, Erbteile sind kein Standard-Handelsgut. Häufig muss die exakte Situation der Erbengemeinschaft analysiert und die rechtliche Situation verstanden werden. Kaufinteressenten, die in einer Datenbank suchen, werden diesen persönlichen Bezug daher nicht allzu häufig herstellen können. Erwarten Sie nicht, dass Sie auf einem Marktplatz wie auf ebay ihren Erbteil verkaufen können.

Risiken beim Verkauf des Erbteils

Die Risiken bei Verkauf ihres Erbteils sind überschaubar - aber es gibt sie!

So können Unklarheiten über den Inhalt und Wert der Erbschaft dazu führen, dass der Kaufpreis zu niedrig angesetzt wird. Auch wenn später neue Erben ermittelt werden und der ursprüngliche Erbschein damit unrichtig wird, können finanziell nicht unerhebliche Folgen auf den Verkäufer zukommen. Vieles ist auch eine Frage der Ausgestaltung der Erbteilskaufvertrages.

Ein besonderes Risiko aber können Sie vertraglich nicht regeln: Die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten bleibt auch nach dem Verkauf weiter bestehen. Im Innenverhältnis gegenüber dem Käufer werden Sie die Haftung zwar auf diesen übertragen, aber nach außen bleiben Sie weiter voll in der Pflicht.

Risiken beim Kauf von Erbteilen

Im Gegensatz zum Verkauf sind die Risiken bei Kauf von Erbteilen durchaus erheblich. Insbesondere ist er beim Rückgriff auf den Verkäufer immer darauf angewiesen, dass dieser auch zahlungsfähig ist. Die beste vertragliche Regelung hilft nichts, wenn man als Käufer auf den Kosten sitzen bleibt.

Naheliegend ist natürlich, dass der Käufer sich im Wert der Erbschaft schlicht irrt und beispielsweise eine Immobilie zu hoch bewertet.

Aber es kommen auch ganz andere Risiken zum Tragen. Zu nennen sind beispielsweise die Risiken, dass weitere, bislang unbekannte Erben auftauchen und damit der Erbteil an Wert verliert. Oder dass es nicht unerhebliche Schulden auf dem Nachlass gibt, die nicht bekannt waren. Auch Zuwendungen des Erblassers zu Lebzeiten an den Verkäufer des Erbteils können zu Ausgleichsansprüchen der übrigen Miterben führen.

Nichtsdestotrotz: da der Verkaufspreis für einen Erbteil häufig deutlich unterhalb der Summe der Verkehrswerte der Nachlassgegenstände liegt, ist ein gewisses Risiko mit eingepreist. Dem muss man sich als Erbteilskäufer schlicht bewusst sein.

Kann der Käufer des Erbteils nur eine natürliche Person sein oder auch eine juristische?

Beides ist möglich, auch eine GmbH oder eine englische Limited kann Käufer eines Erbteils sein. Dies erlaubt es dem Erbteilskäufer insbesondere nicht voll in die Haftung für Nachlassverbindlichkeiten einsteigen zu müssen. Kauft nicht er sondern seine GmbH den Erbteil, so ist die Haftung in der Regel auf das Vermögen der juristischen Person beschränkt. Natürlich können auch Personengesellschaften, z. B. eine oHG, einen Erbteil kaufen.

Haftung nach Verkauf des Erbteils: wer kommt für was auf?

So haften Käufer und Verkäufer von Erbteilen für Nachlassverbindlichkeiten

Verkaufen Sie Ihren Erbanteil, muss das Gesetz die Frage klären, wer nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages für eventuell bestehende oder nachträglich auftauchende Nachlassverbindlichkeiten haftet. Gerade derjenige, der als Gläubiger begründete Ansprüche gegen den Nachlass geltend macht, muss sich fragen, an wen er sich halten kann, wenn Sie als Erbe Ihren Erbanteil verkaufen. Die Rechtslage erweist sich als schwer verständlich.

• Grundsatz 1 - Der Käufer haftet ab Vertragsabschluss: Vom Zeitpunkt des Abschlusses des Erbschaftskaufvertrages haftet der Erwerber gegenüber den Nachlassgläubigern für Nachlassverbindlichkeiten. Die Haftung des Erwerbers gegenüber den Gläubigern kann nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 2382 BGB). Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vertrag erfüllt wurde, z. B. durch die Übergabe von Erbschaftsgegenständen.
• Grundsatz 2 - Die Haftung der Verkäufers besteht weiter fort: Ungeachtet der Tatsache, dass der Erwerber ab dem Abschluss des Erbteilskaufvertrages für Nachlassverbindlichkeiten haftet, besteht die Haftung des Verkäufers für Nachlassverbindlichkeiten auch nach Abschluss des Kaufvertrages fort. Auch diese Haftung kann vertraglich mit dem Erwerber nicht ausgeschlossen oder beschränkt werden (§ 2382 BGB).
   
  Daraus ergibt sich die Konsequenz, dass der Gläubiger einer Nachlassverbindlichkeit sich aussuchen kann, ob er den Erwerber des Erbanteils oder den Verkäufer des Erbanteils in Anspruch nehmen will. Erwerber und Verkäufer haften gleichermaßen als Gesamtschuldner für Nachlassverbindlichkeiten. Der Grund ist einleuchtend: Die Gläubiger hätten keine Möglichkeit mehr, auf vielleicht wertvolle Nachlasswerte zuzugreifen, wenn diese über den Erbteil verkauft wurden. Zugleich ist aber der Erwerber im Besitz der Nachlasswerte. Würde er nicht haften, gingen die Gläubiger auch insoweit leer aus. Das Gesetz schiebt so Vermögensverschiebungen einen Riegel vor.
• Grundsatz 3 - Im Innenverhältnis haftet letztlich der Käufer des Erbteils: Der Erwerber ist dem Verkäufer im Innenverhältnis gegenüber verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu erfüllen. Diese Pflicht besteht nur dann nicht, wenn der Verkäufer dafür haftet, dass Nachlassverbindlichkeiten nicht bestehen. Damit ist gemeint, dass der Verkäufer dafür geradestehen muss, dass der Erbanteil nicht durch Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichspflichten oder Teilungsanordnungen in seiner Werthaltigkeit eingeschränkt ist.

Die Konsequenz ist, dass derjenige, zu dessen Gunsten der Erblasser ein Vermächtnis ausgesetzt hat, als Gläubiger dieser Nachlassverbindlichkeit sowohl den Erwerber des Erbanteils als auch den Verkäufer in Anspruch nehmen und das Vermächtnis beanspruchen kann. Möchte der Käufer im Innenverhältnis zum Erwerber diese Haftung ausschließen, so können Käufer und Verkäufer eine entsprechende Vereinbarung treffen. Im Außenverhältnis zum Vermächtnisnehmer (Gläubiger) bleibt diese Vereinbarung jedoch wirkungslos.

Der Erwerber kann seine Haftung nach den Vorschriften über die Beschränkung der Erbenhaftung im Wege der Nachlassverwaltung und der Nachlassinsolvenz begrenzen. Eine bereits beim Verkäufer eingetretene unbeschränkte Haftung muss er jedoch übernehmen.

Rechtliches Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer des Erbteils

Der Erbschaftskauf ist ein Kaufvertrag. Der Erwerber Ihres Erbanteils ist verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Sie treten Ihre Rechte, die sich im Hinblick auf Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft ergeben, an den Erwerber ab. Da der Erbschaftskauf mit Besonderheiten verbunden ist, regelt das Gesetz gewisse Abweichungen von den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts.

Die wichtigste Abweichung von den allgemeinen Vorschriften des Kaufrechts sind die Regelungen über die Gefahr des zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung von Erbschaftsgegenständen. Vom Abschluss des Erbschaftskaufvertrages ist der Erwerber in der Verantwortung (§ 2380 BGB).

Auch für Sachmängel haften Sie als Verkäufer gegenüber dem Erwerber nur eingeschränkt.

Wenn Sie Ihren Erbanteil verkaufen, haften Sie dafür, dass der Erwerber das Erbrecht ohne Einschränkungen nutzen kann. Als Verkäufer haften Sie insbesondere dafür, dass keine Nacherbschaft und Testamentsvollstreckung angeordnet ist, keine Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichspflichten oder Teilungsanordnung bestehen (§ 2376 Abs. I BGB).

Sicherung des Erbteilskaufs: Wie sichere ich mich als Käufer ab?

Die beste Sicherung bei Abschluss eines Erbteilskaufvertrages ist, dass der Verkäufer ehrliche Angaben macht und möglichst nichts verschweigt, was die Werthaltigkeit des Erbanteils mindert. Immerhin wird die Erbschaft in dem Zustand verkauft, in dem sie sich zur Zeit des Vertragsabschlusses befindet. Als Erwerber sollten Sie realistische Erwartungen hegen und nicht spekulieren.

Um die Risiken einzuschränken, fordert das Gesetz die notarielle Beurkundung des Erbschaftskaufs (§ 2371 BGB). Einerseits soll der Erbe vor unüberlegten Vertragsabschlüssen geschützt werden, andererseits soll der Erwerber davor bewahrt werden, blind etwas zu kaufen, das er später vielleicht bereut. Wird die Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig. Ob ein nicht notariell beurkundeter Vertrag dadurch geheilt wird, dass er durch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erfüllt wird, ist in der Rechtsprechung streitig. Soweit zum Nachlass eine Immobilie gehört, deren Verkauf ohnehin notariell beurkundet werden muss, dürfte jedenfalls ein nicht formwirksam vereinbarter Erbteilskauf durch die notarielle Beurkundung des Immobilienkaufvertrages geheilt werden können.

Ansonsten ist im notariell beurkunden Erbteilskaufvertrag zu vereinbaren, dass sich der Verkäufer verpflichtet, dem Erwerber alle Informationen zuteilwerden zu lassen, die er benötigt, um den angekauften Erbteil geltend zu machen und sich mit der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Um dies zu gewährleisten, sollten Erwerber darauf bedacht sein, möglichst viele Informationen über den Nachlass zu erhalten und diese soweit als möglich auch zu überprüfen. Geht es um Immobilien, sollte die Einsichtnahme in Grundbuch und Katasterplan selbstredend sein. Zur Einschätzung der Werthaltigkeit einer Immobilie wäre auf einem Verkehrswertgutachten zu bestehen, auf dessen Grundlage der Kaufpreis für den Erbteil festgesetzt wird.

Steuerliche Aspekte rund um den Kauf und Verkauf von Erbteilen

Beim Erwerb und der Veräußerung von Erbteilen sind diverse steuerliche Gesichtspunkte zu beachten, die sowohl für die Erben als auch für die Käufer relevant sind. In der Regel fällt beim Verkauf eines Erbteils keine Erbschaftsteuer an. In solchen Fällen wendet sich das Finanzamt zunächst an die anderen Erben. Sofern im Kaufvertrag keine abweichenden Regelungen getroffen wurden, übernimmt der Käufer die steuerlichen Verpflichtungen innerhalb der Erbengemeinschaft. Hat der Verkäufer die Erbschaftsteuer bereits beglichen, bestätigt er üblicherweise im Vertrag, dass diese Steuerlast erfüllt ist.

Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Verkäufer möglicherweise bestimmte steuerliche Vorteile, die im Erbschaftsteuergesetz für Betriebsvermögen vorgesehen sind, verlieren könnte, wenn er seinen Anteil an einen anderen Erben überträgt. Eine genaue Prüfung dieser Aspekte ist im Einzelfall erforderlich.

Neben der Erbschaftsteuer können beim Verkauf von Erbteilen auch ertragsteuerliche Auswirkungen auftreten. So könnte beispielsweise die Abschreibung bei Immobilien betroffen sein. Darüber hinaus wird in Fällen, in denen die Immobilie nicht an einen anderen Erben veräußert wird und weiterhin zum Nachlass gehört, in der Regel Grunderwerbsteuer fällig.

Alternativen zum Verkauf des Erbteils

Wenn Sie Ihren Erbteil nicht verkaufen möchten, aber dennoch aus der Erbengemeinschaft ausscheiden wollen, stehen Ihnen mehrere alternative Wege zur Verfügung:

• Auseinandersetzungsvereinbarung: Alle Miterben schließen eine vertragliche Vereinbarung, die festlegt, wie der Nachlass unter den Erben aufgeteilt wird. Diese Vereinbarung erfordert die aktive Zustimmung aller Beteiligten, da ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreicht.
• Abschichtung und Anwachsung: Einzelne Miterben können sich über das richterrechtlich anerkannte Institut der Abschichtung und Anwachsung aus der Erbengemeinschaft zurückziehen. Der ausscheidende Erbe gibt seinen Anteil auf und erhält dafür eine Ausgleichszahlung von den verbleibenden Miterben.
• Ausschlagung der Erbschaft: Sie können die Erbschaft ganz ablehnen, indem Sie sie innerhalb der gesetzlichen Frist ausschlagen. Dadurch tritt der nächste in der Erbfolge ein und Sie sind nicht weiter an der Erbengemeinschaft beteiligt.
• Erbverzicht: Durch einen notariell beurkundeten Erbverzicht verzichten Sie vor dem Erbfall auf Ihr Erbrecht. Dies muss schriftlich erfolgen und kann mit einer Gegenleistung verbunden sein.
• Erbteilung durch Erbabwicklung: Beauftragen Sie einen professionellen Dienstleister, der die gesamte Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft übernimmt. Dieser Weg kann kosteneffizient sein, da Sie nur im Erfolgsfall Gebühren zahlen.
• Verschenken Ihres Erbteils: Sie können Ihren Erbteil auch verschenken. Beachten Sie jedoch, dass beim Beschenkten ein Vermögenszuwachs entsteht, der versteuert werden muss. Gleiches gilt für gemischte Schenkungen, bei denen der Verkauf Ihres Erbteils unter dem Marktwert erfolgt, da auch der Minderpreis versteuert werden muss. Zudem haben die übrigen Miterben kein Vorkaufsrecht, was bedeutet, dass ein Dritter ohne deren Zustimmung in die Erbengemeinschaft aufgenommen werden kann. Dies ergibt sich aus § 2034 BGB, der das Vorkaufsrecht nur im Falle eines Verkaufs vorsieht. Eine ausdehnende Anwendung der Vorschrift ist nicht zulässig. Es muss sich um eine echte Schenkung handeln; ein verkappter Verkauf ist dennoch erfasst.

Begriffsklärungen rund um den Erbteilskauf

Erbteil, Erbanteil, gesetzlicher Erbteil und Pflichtteil

• Erbteil bzw. Erbanteil: Beide Begriffe werden synonym verwendet und bezeichnen den Anteil, den ein Erbe am Nachlass hält. Richtigerweise spricht man vom Erbteil, aber die Verwendung von Erbanteil ist ebenfalls üblich.
• Gesetzlicher Erbteil: Wenn der Erblasser keine Verfügung über seinen Nachlass getroffen hat, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Die Höhe des gesetzlichen Erbteils ergibt sich aus dem Verwandtschaftsgrad und den sogenannten Ordnungen. Erben erster Ordnung sind beispielsweise Kinder und Enkelkinder.
• Pflichtteil: Der Pflichtteil ist kein Erbteil, sondern ein Anspruch auf Geldzahlung in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Der Pflichtteilsberechtigte wird dabei nicht zum Erben. Jeder Erbe kann seine Erbschaft ausschlagen und stattdessen den Pflichtteil verlangen, wenn er vom Erblasser geringer bedacht wurde.

Kann ich auch die Erbschaft verkaufen?

Besteht keine Erbengemeinschaft und es gibt nur einen Alleinerben, so kann dieser die gesamte Erbschaft verkaufen. Statt die gesamte Erbschaft zu verkaufen, kann der Alleinerbe auch einzelne Nachlassgegenstände übertragen.

Rechtlich gesehen ist es nicht möglich, die Erbengemeinschaft als Ganzes zu verkaufen. Wenn vom Verkauf der Erbengemeinschaft gesprochen wird, ist damit meist der Verkauf des eigenen Erbanteils gemeint. Nur wenn alle Miterben gemeinsam ihre Erbteile verkaufen, kann von einem Verkauf der gesamten Erbschaft gesprochen werden.

Der Verkauf des Erbanteils darf auch nicht mit dem Verkauf einzelner Gegenstände aus dem Nachlass verwechselt werden. Da die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft darstellt, gehört keinem Miterben ein einzelner Gegenstand alleine; vielmehr gehört alles allen. Jeder Miterbe ist an jedem Gegenstand des Nachlasses entsprechend seines Erbanteils beteiligt und kann daher keinen Nachlassgegenstand alleine veräußern. Er ist auf die Mitwirkung der übrigen Miterben angewiesen.

Verkauf des Erbrechts zu Lebzeiten

• Verkauf des Erbrechts durch den Erblasser: Der Erblasser kann zu Lebzeiten sein eigenes Erbrecht nicht verkaufen, da er selbst nichts erbt, sondern sein Vermögen vererbt. Stattdessen kann er durch ein Testament oder einen Erbvertrag festlegen, wer seine Erben sein sollen. Verträge, die eine zukünftige Vermögensübertragung an Dritte vorsehen, sind gemäß § 311b Abs. (2) BGB nichtig. Dies schützt die wirtschaftliche Betätigungsfreiheit des Erblassers und verhindert, dass solche Vereinbarungen seine Motivation zur Erwerbstätigkeit beeinträchtigen.
• Verfügung über das gegenwärtige Vermögen: Der Erblasser kann jedoch zu seinen Lebzeiten über sein gegenwärtiges Vermögen verfügen, indem er beispielsweise Schenkungen vornimmt oder Vermögenswerte überträgt. Solche Vereinbarungen bedürfen der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. (3) BGB, um sicherzustellen, dass die Entscheidungen wohlüberlegt getroffen werden. Ein Beispiel hierfür ist die Übertragung eines Wertpapierdepots an einen Sohn ohne Gegenleistung, was als Schenkung gilt.
• Verträge über den Nachlass: Zusätzlich kann der Erblasser durch Erbverträge und andere notarielle Vereinbarungen detaillierte Regelungen zu seinem Nachlass treffen. Dies umfasst die Bestimmung von Wunscherben, Erbverzichtsverträge mit gesetzlichen Erben sowie Schenkungen zu Lebzeiten. Solche Verträge müssen den erbrechtlichen Vorschriften entsprechen und oft notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein und die Testierfreiheit des Erblassers zu gewährleisten.
• Beschränkungen bei vertraglichen Absprachen: Vertragliche Absprachen zwischen Erben und Dritten über den Nachlass eines noch lebenden Erblassers sind gemäß § 311b Abs. (4) BGB grundsätzlich nichtig. Dies verhindert spekulative Vereinbarungen, die den Willen des Erblassers untergraben könnten. Eine Ausnahme besteht nur für notarielle Vereinbarungen unter zukünftigen gesetzlichen Erben bezüglich ihrer gesetzlichen oder Pflichtteile. Diese Regelung ermöglicht eine geordnete vorweggenommene Erbfolge, ohne die Testierfreiheit des Erblassers zu beeinträchtigen.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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