Geerbte Immobilien verwalten: Tipps für die Erbengemeinschaft

Geerbte Immobilien in der Erbengemeinschaft vermieten und verwalten

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Erbe antreten. Der gesamte Nachlass gehört ihnen dann gemeinsam. Das bedeutet, dass keiner alleine über einzelne Gegenstände, Immobilien oder Verträge entscheiden darf. Alle Erben müssen sich abstimmen.

Bei Immobilien, die vermietet sind, übernimmt die Erbengemeinschaft automatisch die Rolle des Vermieters. Dies geschieht durch die sogenannte Universalsukzession (§ 1922 BGB). Kurz gesagt: Mit dem Erbfall treten die Erben in alle Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein, ohne selbst neue Verträge abschließen zu müssen.

Erbengemeinschaft als Vermieter

Stirbt eine Person und hinterlässt sie mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Im Rahmen der sogenannten Universalsukzession nach § 1922 BGB gehen alle Verträge des Verstorbenen auf diese Gemeinschaft über – so auch bestehende Mietverträge. Die Erbengemeinschaft wird dadurch neuer Vermieter, jedoch nicht jeder Miterbe für sich allein, sondern alle Miterben gemeinsam „zur gesamten Hand“. Das bedeutet:

• Kein Miterbe kann allein über den Mietvertrag bestimmen.
• Der Mietzins muss an die Erbengemeinschaft insgesamt gezahlt werden – nicht an einzelne Miterben separat.
• Maßnahmen rund um die Immobilie werden per Mehrheitsbeschluss getroffen, sofern es sich um ordnungsgemäße Verwaltung handelt.

Mieter aktiv informieren: Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich eigenständig über die geänderte Vermietersituation zu informieren. Es ist daher wichtig, dass die Erbengemeinschaft den Mieter in Kenntnis setzt, wohin die Miete fortan zu zahlen ist und an wen er sich bei Fragen oder Reparaturwünschen wenden kann. Üblicherweise tritt einer der Miterben (oder ein externer Bevollmächtigter) nach außen auf, um die laufende Kommunikation zu übernehmen.

Laufende Angelegenheiten zwischen Mieter und Erbengemeinschaft

Die Verwaltung des Nachlasses liegt in den Händen aller Miterben, wobei ordnungsgemäße Maßnahmen wie kleinere Reparaturen, Vertragsverlängerungen oder Mieterhöhungen mit Stimmenmehrheit entschieden werden können. Diese Mehrheitsentscheidung bindet auch diejenigen Miterben, die vielleicht dagegen gestimmt haben. Grund dafür ist der Grundsatz „zur gesamten Hand“, der für alle Geschäfte der Erbengemeinschaft gilt.

Typische laufende Angelegenheiten:

• Beauftragung von Handwerkern für Instandhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen
• Verwaltung von Betriebskostenabrechnungen
• Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (sofern gesetzlich zulässig)

Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft tritt als Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein und kann diesen kündigen – allerdings nur unter den Bedingungen, die auch für jeden anderen Vermieter gelten (§§ 549 ff. BGB). Dabei sind zwei besondere Kündigungsgründe im Zusammenhang mit einer Erbengemeinschaft hervorzuheben:

• Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Auch wenn nur ein einzelner Miterbe Eigenbedarf geltend machen möchte, kann er diesen der Gemeinschaft gegenüber anzeigen. Die Erbengemeinschaft kann dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sofern sie sich per Mehrheitsbeschluss dazu entschließt. Ein einzelner Miterbe allein kann die Kündigung jedoch nicht wirksam erklären – alle oder zumindest die Mehrheit müssen mitziehen.
• Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Manchmal möchte die Erbengemeinschaft die Immobilie verkaufen, um die Erbauseinandersetzung voranzubringen. Der bloße Wunsch, „ohne Mieter besser verkaufen zu können“, reicht jedoch nicht automatisch für eine wirksame Kündigung aus. Es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen, also nachgewiesen werden, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand wirtschaftlich unzumutbar oder stark erschwert ist. Erst wenn klar ist, dass die Immobilie marktüblich nicht oder nur zu erheblich schlechteren Konditionen verkauft werden kann, lässt sich eine Verwertungskündigung rechtfertigen.

Formanforderungen und Mehrheitsbeschluss: Auch bei einer Kündigung gilt die Schriftform. Damit das Kündigungsschreiben wirksam wird, müssen entweder alle Miterben oder zumindest die Mehrheit der Erbanteile unterschreiben. Alternativ kann ein Miterbe bevollmächtigt werden, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft zu erklären. Diese Vollmacht sollte dem Kündigungsschreiben beigefügt werden.

Was tun bei Unstimmigkeiten?

Innerhalb einer Erbengemeinschaft kommt es häufig zu unterschiedlichen Auffassungen über die weitere Nutzung oder den Verkauf einer Immobilie. Findet sich keine einvernehmliche Lösung, kann ein Miterbe seinen Anteil verkaufen oder letztlich die Teilungsversteigerung anstreben. Sinnvoll ist jedoch, rechtzeitig nach Kompromissen zu suchen, um nicht den Wert der Immobilie zu gefährden.

Erbengemeinschaft als Mieter

War der Verstorbene selbst (alleiniger) Mieter, tritt die Erbengemeinschaft in seinen Mietvertrag ein. Der Vermieter hat dann statt einer einzelnen Person mehrere Erben als Vertragspartner. Dies geschieht gemäß § 1922 BGB durch Universalsukzession, wobei es allerdings einige Sonderregelungen gibt.

Tritt hingegen kein Hausgenosse in den Mietvertrag ein, oder lehnt der Hausgenosse das Eintrittsrecht ab, kommt es wieder zur Erbengemeinschaft als Mieter. In dieser Konstellation kann die Erbengemeinschaft oder auch der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich kündigen. Hierzu ist in der Regel ein Mehrheitsbeschluss innerhalb der Erbengemeinschaft erforderlich, falls die Kündigung ordnungsgemäß ist.

Verwaltung von Immobilien in der Erbengemeinschaft

Alle Miterben sind gleichberechtigt und bilden eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, dass der gesamte Nachlass – also auch ein Mehrfamilienhaus – allen gemeinsam gehört und keiner allein darüber entscheiden kann. Für größere Schritte, beispielsweise den Verkauf oder Umbau einer geerbten Immobilie, ist daher Einstimmigkeit nötig. Hingegen können viele laufende Entscheidungen, etwa kleinere Reparaturen oder die Vermietung einer leerstehenden Wohnung, per Mehrheitsbeschluss getroffen werden.

Was versteht man unter ordnungsgemäßer Verwaltung?

Unter ordnungsgemäßer Verwaltung versteht man alle Maßnahmen, die die Immobilie erhalten, nutzen oder wirtschaftlich sinnvoll weiterentwickeln, ohne den Nachlass grundlegend zu verändern. Typische Beispiele sind:

• Vermietung einer leerstehenden Wohnung in einem Mehrfamilienhaus
• Übliche Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten
• Beauftragung von Wartungsverträgen, z. B. für Heizung oder Aufzug

Für solche ordnungsgemäßen Verwaltungshandlungen genügt eine Mehrheit der Erbanteile. Das bedeutet, dass Miterben, die zusammen mehr als 50 Prozent des Nachlasses halten, entscheiden können, ohne dass alle einstimmen müssen. Weigern sich einzelne Erben grundlos, kann ihre Mitwirkung notfalls gerichtlich erzwungen werden.

Wann liegt eine Notverwaltungsmaßnahme vor?

Muss sofort gehandelt werden, weil ein dringender Schaden droht (z. B. ein Sturmschaden am Dach), darf jeder Miterbe eigenständig aktiv werden. Diese sogenannte Notverwaltung ist jedoch nur für unaufschiebbare Maßnahmen gedacht. Sind die anderen Miterben nicht zeitnah erreichbar oder verweigern sie unbegründet die Zustimmung, kann ein Miterbe zunächst allein handeln, um größeren Schaden vom Nachlass abzuwenden. Diese Befugnis endet allerdings, sobald wieder Zeit besteht, gemeinsam zu beschließen. Wer ohne tatsächliche Dringlichkeit allein agiert, kann unter Umständen schadensersatzpflichtig werden.

Professionelle Hausverwaltung oder alles selbst machen?

Gerade bei einem Mehrfamilienhaus kann sich schnell viel Arbeit ansammeln. Neben der laufenden Vermietung, eventuell anfallenden Reparaturen und Betriebskostenabrechnungen müssen sich die Miterben untereinander abstimmen. Um Konflikte zu vermeiden und eine reibungslose Bewirtschaftung zu gewährleisten, kann es sich lohnen, eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen – sofern eine Mehrheitsentscheidung dafür vorliegt. Diese Hausverwaltung würde dann die laufenden Arbeiten übernehmen und die Miterben über wichtige Schritte informieren. Das kann den Verwaltungsaufwand und potenzielle Streitereien deutlich reduzieren.

Unterscheidung zwischen Innen- und Außenverhältnis

Im Innenverhältnis klären die Miterben, welche Maßnahmen tatsächlich ordnungsgemäß sind und wer sie durchführt. Nach außen, etwa gegenüber Mietern oder Handwerkern, sollte stets klar sein, dass der handelnde Miterbe über die erforderliche Zustimmung der Erbengemeinschaft verfügt. Wer eigenmächtig Verträge abschließt, ohne dass die Mehrheit oder alle Erben einverstanden sind, kann gegenüber dem Vertragspartner schadensersatzpflichtig sein, sollte die Erbengemeinschaft die Maßnahme später ablehnen.

Vermietung an Miterben

Es kann vorkommen, dass einer der Miterben selbst in der geerbten Immobilie wohnen möchte und dafür bereit ist, Miete an die Erbengemeinschaft zu zahlen. Das ist grundsätzlich möglich, sollte aber sorgfältig geregelt werden, um Streit und steuerliche Probleme zu vermeiden.

• Gleiche Maßstäbe wie bei fremden Mietern: Auch wenn ein Miterbe der Mieter ist, gelten die allgemeinen Grundsätze für ein Mietverhältnis. Es sollte ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, in dem die Miete, die Nebenkosten und alle weiteren Bedingungen klar festgelegt sind. Die Konditionen sollten angemessen sein, das heißt sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten orientieren. So vermeiden Sie den Eindruck, dass der Miterbe bevorzugt oder benachteiligt wird.
• Beschluss durch die Erbengemeinschaft: Obwohl die Vermietung an einen Miterben inhaltlich ein normales Mietverhältnis ist, müssen die übrigen Erben zustimmen. Da es sich um eine ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme handeln kann (sofern der Erbengemeinschaft dadurch kein Nachteil entsteht), genügt in der Regel die Mehrheit der Erbanteile, um einen entsprechenden Beschluss zu fassen.
• Steuerliche Aspekte beachten: Werden Mieteinnahmen aus einem Mietverhältnis innerhalb der Familie erzielt, ist es wichtig, dass diese auch für das Finanzamt nachvollziehbar sind. Eine realistische Miete schützt vor Problemen bei der steuerlichen Anerkennung von Werbungskosten.

Mieteinnahmen, Feststellungserklärung und steuerliche Aspekte

Wenn eine Erbengemeinschaft eine vermietete Immobilie erbt, entstehen gemeinsame Mieteinnahmen für alle Miterben. Damit jeder seinen Anteil korrekt versteuern kann, verlangt das Finanzamt in der Regel eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung. Darin wird ausgewiesen, wie hoch die gesamten Einkünfte sind und welcher Anteil welchem Erben zugerechnet wird. So bleibt die Abwicklung für alle Beteiligten transparent.

Wozu dient die Feststellungserklärung?

Die Feststellungserklärung bildet die Grundlage für den sogenannten Feststellungsbescheid. In diesem wird exakt festgehalten, welche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung jedem Miterben zuzuordnen sind. Damit wissen alle Erben, welchen Betrag sie in ihrer persönlichen Steuererklärung angeben müssen.

Ablauf und Zuständigkeit

Zuständig ist in aller Regel das Finanzamt am Standort der Immobilie. Dort reichen die Erbengemeinschaft oder ihre Bevollmächtigten (z. B. ein Steuerberater) die Feststellungserklärung ein. Nach Prüfung der Unterlagen erlässt das Finanzamt den Feststellungsbescheid. Parallel erhalten die Wohnsitzfinanzämter der einzelnen Erben die Informationen, sodass bereits erstellte Einkommensteuerbescheide automatisch korrigiert werden können, falls sich Änderungen ergeben.

Tipps für eine reibungslose Feststellung

• Elektronische Abgabe: Ab dem Veranlagungszeitraum 2011 sind Feststellungserklärungen normalerweise elektronisch über Elster zu übermitteln.
• Mitwirkung der Miterben: Alle Beteiligten sollten kooperieren und ihre Daten zeitnah liefern. Wer sich querstellt, riskiert Schätzungen durch das Finanzamt oder andere Nachteile.
• Einspruchsrecht: Falls Sie Fehler im Feststellungsbescheid entdecken, können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen.
• Fristen beachten: Die Feststellungserklärung folgt in der Regel den gleichen Fristen wie die Einkommensteuererklärung. Bei Bedarf ist eine Fristverlängerung möglich, beispielsweise durch einen Steuerberater.

Insgesamt lässt sich die Feststellungserklärung für Mieteinnahmen einer Erbengemeinschaft mit guter Vorbereitung unkompliziert meistern. Offenheit bei der Datenerfassung, klare Absprachen unter den Miterben und gegebenenfalls die Unterstützung eines Steuerberaters helfen dabei, alle Vorschriften zuverlässig zu erfüllen.

Besondere Fälle der Nutzung durch Miterben

Es kommt vor, dass einer der Miterben ein geerbtes Haus oder eine Wohnung ganz alleine nutzt. Oft möchten dann die anderen Miterben dafür eine Art „Miete“ erhalten, da ihnen ja ein Teil der Immobilie gehört. Grundsätzlich gilt jedoch, dass ein Miterbe für seine Alleinnutzung nicht automatisch zahlen muss. Jeder Erbe hat ein Recht auf Nutzung des Nachlasses, ohne dafür von vornherein eine Entschädigung zahlen zu müssen.

Die Erbengemeinschaft kann aber per Beschluss festlegen, dass der alleinnutzende Miterbe eine Entschädigung an den Nachlass zahlen muss. Diese Entschädigung ist nicht dasselbe wie eine normale Miete, sondern eher eine Ausgleichszahlung, um die übrigen Erben nicht zu benachteiligen. Eine Mehrheit der Erbanteile genügt, um einen solchen Beschluss zu fassen. Wichtig ist, dass die Entschädigung erst ab dem Zeitpunkt entsteht, ab dem sie eingefordert wird.

Auswege bei Unstimmigkeiten und Streit

• Aufteilung in Wohnungseigentum: Ein Mehrfamilienhaus kann in separate Wohneinheiten aufgeteilt werden, sodass jeder Erbe Alleineigentum an einer Wohnung erhält. Dann verwaltet jeder seine Einheit selbstständig, und die Erbengemeinschaft ist in Bezug auf die Immobilie aufgelöst.
• Erbteilsverkauf: Wenn die Erbengemeinschaft sich über die Verwaltung oder Vermietung der Immobilie nicht einig wird, kann ein Miterbe aussteigen, indem er seinen Anteil am Nachlass verkauft. Die anderen Erben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht. So kann ein Miterbe ohne großen Streit ausscheiden, wenn die Situation unlösbar erscheint.
• Teilungsversteigerung als letzter Ausweg: Wenn keine Einigung erzielt werden kann und auch ein Erbteilsverkauf nicht gelingt, bleibt als letzter Schritt die sogenannte Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie vom Gericht zwangsweise versteigert. In vielen Fällen liegen die Erlöse solcher Versteigerungen unter dem freihändigen Verkaufspreis, daher sollte dieser Schritt nur als Notlösung betrachtet werden.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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