Altbaukauf: Kauf und Verkauf von älteren Immobilien

Altbauten kaufen erfreut sich wachsender Beliebtheit

Ein Trend, der seit Jahren besteht: Altbauwohnungen werden am Mietmarkt massiv nachgefragt und erzielen Mietpreise, die bei gutem Zustand der Wohnung den von Neubauwohnungen deutlich schlagen, sog. Altbaukauf. Die große Deckenhöhe, Verzierung mit Stuck, Fußböden aus historischem Parkett. All das macht Altbauten besonders wohnenswert und daher auch stark nachgefragt. Primär gilt das für Großstädte wie z. B. München. Aber auch in kleineren Städten steigt mittlerweile die Nachfrage massiv an.

Erhaltung und Sanierung von Altbauten überfordern Laien häufig

Allerdings ist die Lage für Vermieter nicht immer ganz einfach. Einen Altbau "in Schuss zu halten" ist nicht immer leicht. Der Eigentümer braucht umfassende Erfahrung in der Immobilienwirtschaft.

• Was sind angemessene Preise für Handwerkerleistungen?
• Welche Modernisierungen sind möglich? Welche erforderlich?
• Wie gehe ich mit unklaren historischen Bauplänen um?

Noch intensiver wird die Herausforderung, wenn nicht nur eine Verwaltung des Altbaus ansteht, sondern wenn dieser komplett saniert werden muss. Allein die Kosten hierfür gehen schnell in die Millionen. Von Schwierigkeiten rund um den Denkmalschutz, Brandschutzauflagen usw. einmal ganz zu schweigen.

Auch die Eigentümerstruktur spielt hier eine wichtige Rolle. Sind die Parteien finanziell ähnlich aufgestellt und in der Lage oder bereit zu investieren? Besteht zwischen den Eigentümern ein angespanntes Verhältnis, so führt dies häufig dazu, dass notwendige Baumaßnahmen nicht durchgeführt werden. Die Immobilie verliert so an Wohnqualität und Marktwert.

Beim Kauf von Altbauten beachten: Pflicht zur Nachrüstung innerhalb von zwei Jahren

Um nicht in eine ungewollte Kostenfalle zu laufen, sollten sich Käufer von Altbauten bewusst sein, dass sie neben der Kaufsumme unter Umständen auch noch finanzielle Mittel für eine baldige Sanierung einplanen müssen. Denn der Gesetzgeber sieht Nachrüstpflichten vor, die innerhalb von zwei Jahren nach Kauf – genauer Eintragung im Grundbuch - umgesetzt werden müssen.

Diese Nachrüstpflichten ergeben sich aus der Energieeinsparverordnung (EnEV) und gelten für die Besitzer von Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern, die nach dem 1. Februar 2002 erworben wurden.

Sofern dies noch nicht der Fall ist, müssen innerhalb von zwei Jahren ab Eintragung im Grundbuch alle (zugänglichen) Warmwasserleitungen und Armaturen in ungeheizten Räumen isoliert werden. Weiterhin müssen die obersten Geschossdecken gedämmt werden, die die beheizten von unbeheizten Räumen trennen. In der Regel ist das entweder das Dach oder die Decke zum nicht ausgebauten Speicher. Darauf muss die Nachrüstpflicht allerdings nicht beschränkt bleiben. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind und keine Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sind, müssen ebenfalls erneuert werden.

Ob solche Nachrüstpflichten bestehen und in welchem Umfang sie finanziell eingeplant werden müssen, kann man als Erwerber aus dem Energieausweis des Gebäudes entnehmen.

Altbaukauf: Das sind die häufigsten Gründe für steigende Kosten nach dem Kauf

Nicht immer ist es mit der Zahlung des Kaufpreises für den Altbau getan. Eine ganze Reihe von unter Umständen auch versteckten Mängeln und Unzulänglichkeiten kann den Altbaukauf schnell deutlich verteuern und aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein teures Investment werden lassen.

Nachfolgend lesen Sie einige Beispiele für Renovierungsfallen im Altbau.

• Substanzschäden, wie z. B. Risse: Bewegt sich das Erdreich, z. B. durch jahrzehntelangen Regen oder ein Nachbarhaus, so kann das zu Spannungen im Baukörper und letztlich Rissen in der Bausubstanz führen. Kleinere Risse sind meist unproblematisch, größere hingegen können die Statik und letztlich Standfestigkeit des Hauses beeinträchtigen.
• Schimmel: Kann das Haus nicht trocken gehalten werden oder wurde es nach dem Bau nicht ausreichend getrocknet, so kann sich – insbesondere wenn die Belüftung nicht ausreichend sichergestellt ist - Schimmel bilden. Die Sporen können die Atmung der Bewohner beeinträchtigen, Allergien auslösen und letztlich das Haus sogar unbewohnbar machen. Häufig kann ein Experte Abhilfe schaffen – aber nicht immer ist das möglich.
• Gebaut nach alten Bauvorschriften: Gerade beim Besitzerwechsel können sich Nachrüstpflichten für Altbauten ergeben. Betroffen hiervon sind Heizrohre, Dämmungen, aber auch Heizkessel.
• Wasser von oben: Ist das Dach nicht dicht, so kann die eintretende Feuchtigkeit langfristig das Mauerwerk beschädigen und ggf. sogar eine kostspielige Ersetzung notwendig machen. Auch wenn der Schaden nicht so groß ist, bleibt häufig ein feuchter, muffiger Geruch im Raum erhalten.
• Wasser von unten: gleiches gilt für Wasser, das über den Keller bzw. das Erdreich in die Mauern eintritt und von dort die Wände nach oben steigt. Diese müssen unter Umständen freigelegt, getrocknet und aufwändig isoliert werden.
• Alte Leitungen: Sind Wasserleitungen z. B. noch aus Blei, so muss dringend gehandelt werden. Auch die Aufnahme nur kleinster Bleimengen in den menschlichen Organismus kann massive Gesundheitsschäden zur Folge haben. Aber selbst wenn die Leitungen bereits moderner sind, können sie durch Ablagerungen und Verkalkungen soweit abgenutzt sein, dass nur noch ein Austausch sinnvoll ist.
• Veraltete Elektroinstallation: gleiches wie bei Versorgungsleitungen gilt auch für die Elektrik. Alte Leistungen müssen erneuert werden.
• Dämmung: Ist der Altbau nur gering gedämmt, dann steigen die Heizkosten massiv an. Parallel zu den allgemein seit Jahren steigenden Energiepreisen wird dies schnell zum kostspieligen Unterfangen!
• Verwendung von Asbest: Häufig wurden in den 60er und 70er Jahren Baumaterialien verwendet, die den krebserregenden Baustoff Asbest beinhalten. Aufgrund seiner Feuerfestigkeit und guten Isolierleistung wurde er gerne eingesetzt. Das Einatmen der Fasern aber ist schwer gesundheitsgefährdend.

Praxistipp: so kaufen Sie Altbauten aus Erbengemeinschaften

Der Umgang mit Altbauten ist nicht jedermanns Sache. Die oben genannten Aspekte machen dies deutlich. Wird ein Altbau noch dazu nicht von einem Alleineigentümer sondern von einer Erbengemeinschaft gehalten, verkomplizieren sich viele Aspekte. Gerade die in der Erbengemeinschaft schwierige Entscheidungsfindung (siehe hierzu Regelungen zur Verwaltung der Erbengemeinschaft) und die meist unterschiedlichen Interessen und finanziellen Möglichkeiten der Miterben führen hier schnell zur Blockade.

Einzelne Miterben sind dann froh, wenn sie aus der Erbengemeinschaft und damit der Verantwortung für den Altbau ausscheiden können. Für Sie als Interessent heißt das, dass der Ankauf von Erbteilen ein sehr erfolgsversprechender Weg zum Altbaukauf sein kann. Da Erbteile frei verkäuflich sind und hierzu auch keine Zustimmung der übrigen Miterben erforderlich ist – wohl aber gibt es für diese ein Vorkaufsrecht - können Sie auf einzelne Miterben zugehen bzw. über entsprechende Internetplattformen recherchieren und die betroffenen Erbteile kaufen.

Als Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheiden: Altbauten an Investoren verkaufen

Sind die Eigentümer mit der Situation (über-)fordert, dann sollten sie sich professionelle Hilfe holen. Ein Immobilienverwalter kann helfen, die Erbengemeinschaft zu verlassen. Aber auch ein Verkauf der Immobilie an einen auf Altbaukauf spezialisierten Investor kann in Betracht kommen. Dieser kennt sich mit Altbauten und Mietshäusern in der Regel sehr gut aus und weiß, wie der Wert bestmöglich gehoben werden kann. Dies wiederum schlägt sich im guten Kaufpreis nieder, den der Erwerber zu zahlen bereit ist.

• Bürgerliches Gesetzbuch
• Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch
• Rißmann: Die Erbengemeinschaft

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